Автор работы: Пользователь скрыл имя, 19 Ноября 2011 в 14:25, курсовая работа
Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта недвижимости
Задача оценки: использование результатов оценки при купле-продаже объекта оценки.
Таким образом, накопленный износ объекта оценки составляет 28,79 %.
Расчет стоимости объекта оценки с учетом накопленного износа приведен в таб. 3
Таблица 3
№ п/п | Показатель | Значение |
1 | Стоимость нового строительства (затрат на замещение), руб. | 975 329 |
2 | Накопленный износ, % | 28,79 |
3 | Стоимость затрат на воспроизводство с учетом износа, руб. | 694 532 |
Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом с учетом стоимости земельного участка, определенной выше, приведен в таб. 4.
Таблица 4.
№
п/п |
Показатель | Значение, руб. |
1 | Стоимость затрат на воспроизводство с учетом износа | 694 532 |
2 | Стоимость земельного участка | 868 568 |
Итого стоимость объекта | 1 563 100 |
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом с учетом стоимости земельного участка, равна: 1 500 000 рублей.
Данный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах, выставленных на продажу.
Согласно Федеральным стандартам оценки основные этапы при применении сравнительного подхода к определению стоимости включают в себя:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б)
скорректировать значения единицы
сравнения для объектов-
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
В данном отчете для расчета рыночной стоимости объекта оценки применялся метод сравнения продаж.
Выбор объектов-аналогов проводится исходя из прав собственности на объекты-аналоги, сроков продаж, расположения объектов-аналогов в близлежащем месте, в аналогичной градостроительной зоне.
При
наличии разницы в
Перечень общепринятых корректировок приведен ниже.
1) Права собственности. В случае отличия пакетов прав у объекта оценки и объекта-аналога проводится соответствующая корректировка.
2) Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.
3) Условия продажи и время продажи. Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.
4) Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.
5) Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.
6) Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.
Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м 2), либо экономическая. За единицу сравнения принят 1 кв. м. объекта оценки.
Расчёт
стоимости объекта оценки методом прямого
сравнения продаж приведен в таблице 5.
Таблица 5.
Номера объектов | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
Цена продажи, руб. | 2 530 000 | 1 450 000 | 1 630 000 |
Цена продажи руб./м2 | 31 000 | 29 000 | 30 000 |
Кор-ка на торг (5%) | 29 000 | 28 000 | 29000 |
Права собственности, % | 0 | 0 | 0 |
Скорректированная цена | 29 000 | 28 000 | 29000 |
Условия финансирования продаж, % | 0 | 0 | 0 |
Скорректированная цена | 29 000 | 28 000 | 29000 |
Состояние рынка, % | 0 | 0 | 0 |
Скорректированная цена | 29 000 | 28 000 | 29000 |
Месторасположение, % | 0 | 0 | 0 |
Скорректированная цена | 29 000 | 28 000 | 29000 |
Физические характеристики, % | - 20% | 0 | -5% |
Материал стен | 100 | 100 | 100 |
Отопление | -20 | 100 | -10 |
Водоснабжение | 100 | 100 | 100 |
Наличие бани | 100 | 100 | +5 |
Скорректированная цена | 23 000 | 28 000 | 28 000 |
Экономические характеристики, % | 0 | 0 | 0 |
Скорректированная цена | 23 000 | 28 000 | 28 000 |
Дополнительный компонент стоимости, % (год постройки) | +15% | 0 | +25% |
Скорректированная цена | 26 000 | 28 000 | 35 000 |
Общая валовая коррекция, % | 35 | 40 | |
Весовые коэффициенты | 0,3 | 0,5 | 0,2 |
Стоимость 1 кв. м. по сравнительному подходу, руб. | 29 000 | ||
Площадь объекта оценки, кв. м. | 53,9 | ||
Стоимость по сравнительному подходу, руб. | 1 563 100 |
После внесения всех корректировок рассчитывается общая чистая и общая валовая коррекция.
Общая
чистая коррекция – алгебраическая
сумма положительных и
Общая валовая коррекция – сумма корректировок, взятых по абсолютной величине.
Весовые коэффициенты учитывают диапазон разброса общей валовой коррекции и назначаются, обратно пропорционально величине общей валовой коррекции.
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом составляет 1 563 100 (Один миллион пятьсот шестьдесят три тысячи сто) рублей.
Доходный подход подразумевает, что цена недвижимости на дату оценки, есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих периодов, после завершения реконструкции и сдачи недвижимости в эксплуатацию, т.е. сдачи здания в аренду.
Согласно Федеральным стандартам оценки основные этапы при применении доходного подхода к определению стоимости включают в себя:
а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;
б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;
в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
г)
осуществить процедуру
Характер использования недвижимости для аренды принимается исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.
Расчет стоимости может быть осуществлен посредством метода прямой капитализации доходов или капитализации по норме отдачи. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен либо один из этих методов, либо оба.
Типичный владелец коммерческой недвижимости имеет целью получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. При этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, а во вторых, он должен получить вознаграждение за использование его средств. В соответствии с этим, по аналогии с возвратом кредитов, возврат вложенных инвестиций принято делить на возврат вложенного капитала и получение дохода на капитал.
Чтобы уйти от абсолютных величин, все исходные значения делятся на величину первоначального капитала и таким образом приводятся к единой базе. Полученные таким образом показатели применяются для количественного выражения возврата инвестиций и называют нормами возврата. Нормы возврата обычно делят на нормы дохода или отдачи и нормы прибыли.
Нормы дохода выражают взаимосвязь между доходами от объекта и размером инвестиций. К нормам дохода относят общий коэффициент капитализации, коэффициент капитализации для земли, коэффициент капитализации для зданий, индекс доходности и т.п. Нормы дохода учитывают в явном виде только доходы от объекта и показывают, с какой скоростью осуществляется возврат вложенных средств. По аналогии с кредитом нормы дохода показывают скорость возврата основной суммы.
Нормы прибыли выражают взаимосвязь между всеми ожидаемыми от проекта выгодами, включая возврат средств от продаж или ликвидации объекта, и размер инвестиций. К нормам прибыли относят норму процента, норму дисконта, внутреннюю норму прибыли, общую норму отдачи и т.п. Нормы отдачи выражаются обычно как годовая ставка сложного процента и показывают, какой объем прибыли приходится на единицу вложенных средств за весь срок проекта.
Стоимость
недвижимости можно определить либо
методом прямой капитализации, либо
капитализацией по норме отдачи. В
данной работе был применен метод прямой
капитализации.
Анализ доходов и расходов
Доходы. Потенциальный валовой доход – это доход, который представляет собой сумму ожидаемых поступлений при 100% загрузке, предназначенных для сдачи в аренду. Доход рассчитывается на годовой основе.
Действительный (эффективный) валовой доход – это потенциальный валовой доход за минусом потерь от недозагрузки площадей и недозабора денежных средств
Чистый операционный (эксплуатационный) доход – представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного после вычета из действительного валового дохода всех операционных расходов.