Наибольшее  количество предложений по продажам приходится на долю квартир улучшенной планировки, материал – кирпич (26 %) , на втором месте типовые квартиры (20%), третье заняли «хрущевки» (17%), на четвертом месте квартиры улучшенной планировки, материал – панель (13%).

Стоит заметить, что суммарная доля объектов улучшенной и типовой планировки и «хрущевок» составила 76% от количества всех предложений.   

 

Основную долю объема предложений по продажам квартир занимают следующие районы: Ленинский, Октябрьский, Заельцовский, Дзержинский, Калининский.  

 

Стоимость квадратного метра квартир-студий, которые являются самым ликвидным  жильём, самая высокая – 52 тыс. рублей. Однако благодаря небольшой площади  этот тип квартир самый недорогой (от 800 тыс. рублей), а потому наиболее востребованный среди покупателей.   

    Наибольшая  стоимость за квадратный метр жилья наблюдается в Железнодорожном (57,2 тыс. рублей) и Центральном районах города (56,65 тыс. рублей). Бронза принадлежит   Заельцовскому району, стоимость квадратного метра в котором равна  50,05 тыс. рублей. В этой категории на последнем месте оказался Первомайский район. Здесь квадратный метр можно приобрести за всего за 36,67 тыс. рублей.

Средняя стоимость жилья по городу Новосибирску  составила  47,01 тыс. рублей за квадратный метр.

    Предложений помещений на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска достаточно, но не на все из них есть спрос.

Много предложений офисных помещений, не смотря на то, что сейчас не планируется строительство новых бизнес центров, количество предложений офисных помещений растет, за счет прироста новых жилых домов, первые этажи которых предназначены для нежилых помещений. А вот инвесторы, не горят желанием инвестировать в офисную недвижимость, рынок офисных помещений насыщен.

    Спрос на покупку торговых помещений, достаточно высокий, но интересных предложений не много,  потому что интересные торговые места уже заняты, и иного, ни чего здесь не построишь, идет застройка 2-е, 3-е линии, во дворах точечно, если взять застройку новых микрорайонов, которые когда еще в торговом плане раскрутиться,  когда там люди заселяться? Поэтому дефицит торговых помещений есть.

Новые торговые центры, построены для сдачи в аренду, в основном, кроме того к арендаторам торговые центры относятся выборочно, зачастую еще на этапе строительства ведется подбор арендаторов, все предпочитают серьезных, надежных, якорных арендаторов. Спрос на аренду торговых помещений они удовлетворяют, а предложения продажи торговых помещений, в интересных местах, ограниченно.

Владельцы торговых центров, которые пережили кризис и не распродали свои помещения мелкими площадями частникам, могут диктовать единую политику менеджмента в своем торговом центре, а  единая концепция приводит к спросу помещений в таком торговом центре.

    Те  же торговые центры, которые не смогли сохранить общую концепцию, испытывают трудности в поиске арендаторов.

Время кризиса 2008-2009 года,  даже в востребованных торговых центрах были не все помещения заняты, но это было временно, в кризис даже некоторые серьезные арендаторы сократили свои площади, а концепция таких торговых центров не позволяет сдавать помещения арендаторам, которые не вписываются в общую концепцию, или дробить помещения на более мелкие площади. От таких ситуаций ни кто не застрахован.

    Стабилизировался  спрос на аренду офисных помещений в бизнес центрах класса «Б», за счет небольшой стоимости аренды квадратного метра.

Бизнес центры класса «А», не заполнены, и связано это с тем, что не так много в Новосибирске компаний, которые могут себе позволить арендовать большой офис по достаточно высокой цене, получается, что предложение превышает спрос.

       Средние ставки по ипотеке  выросли 11,9%

    По  данным ЦБ РФ, объем жилищных кредитов физ.лицам, в том числе ипотечных, в рублях и в иностранной валюте за январь-июль 2011 года в РФ вырос на 9,8% - до 1,422 трлн руб. на 1 августа с 1,295 трлн руб. в начале года.

       Просроченная  задолженность по таким ссудам выросла  на 4%, до 49,2 млрд руб. на 1 августа против 47,3 млрд руб. на начало года.

    С начала года объем валютных жилищных кредитов снизился на 13,3% - до 167 млрд руб. на начало августа. За июль объем таких  ссуд вырос на 2,8%.

       Объем ссуд в рублях за январь-июль вырос  на 13,8% и составил 1,254 трлн руб. против 1,102 трлн руб. на начало года. За июль объем  таких ссуд вырос на 3,6%.

    Доля  просроченной задолженности в общем  объеме жилищных кредитов на 1 августа  составила 3,46% против 3,65% на начало года.

       За  семь месяцев банки вдвое увеличили  объем выдачи ипотеки - до 322,4 млрд руб. (против 157,5 млрд руб. за аналогичный  период 2010 года). Рублевый эквивалент кредитов в иностранной валюте за семь месяцев  этого года составил 8,9 млрд руб. против 8,7 млрд руб. годом ранее.

    Средневзвешенная  ставка по рублевым кредитам, предоставленным  в июле, составила 11,9% годовых, что  является минимальным уровнем ставок. Годом ранее - в июле 2010 года - кредиты  предоставлялись по ставке 13,2%, в декабре 2010 года - 12,6%.

       Средневзвешенная  ставка по кредитам в валюте, предоставленным  за первые семь месяцев текущего года, составила 9,6% годовых.

       Обзор рынка коммерческой недвижимости Новосибирска

    Август 2011 стал для рынка коммерческой недвижимости месяцем роста цен. Стоимость 1 кв. метра поднялась  в большинстве сегментов. Рост стоимости аренды отмечен впервые за последние несколько месяцев. Но сегмент складской недвижимости все еще показывает отрицательную динамику. Рассмотрим более детально каждый из сегментов коммерческой недвижимости.

    При проведении анализа были рассмотрены  три основных сегмента коммерческой недвижимости: офисы, торговые площади  и складские помещения. Как показали проведенные исследования, рост цен  был отмечен в сдаваемой в аренду торговой площади. Средняя стоимость квадратного метра арендуемой торговой площади выросла в цене на 4,41%.  Самый высокий рост цен зафиксирован на аренде крупных торговых площадей (до 100 кв.м. и от 200 до 500 кв.м.). Однако, средняя стоимость квадратного метра торговой площади от 500 кв. метров понизилась на 6,7%. Если говорить о сегменте продажи торговых помещений, то здесь результаты более скромные, но все же рост есть, в среднем 1,44%. Если провести территориальный анализ спроса, то самые востребованные торговые площади расположены в центральном районе города.

    Наиболее  высокие показатели роста отмечены в сегменте офисной недвижимости. Статистика показывает, что средняя  стоимость 1 квадратного метра офисной  недвижимости при продаже выросла  в августе на 3,65%, а средняя ставка арендной платы повысилась на 3,43%. Спад цен на офисные помещения объясняется специалистами как сезонный, и сейчас цены вернулись к тему уровню, который был в начале июня текущего года. Сильнее всего подорожали офисы расположенные в жилых домах.

    Но, не смотря на рост цен в двух предыдущих сегментах коммерческой недвижимости, цены на складские помещения продолжают падать. И за август средняя стоимость 1 квадратного метра складского помещения  упала на 2,35%. Арендная ставка для складских помещение понизилась на 2,61%. Незначительный рост стоимости складских помещений отмечен на отапливаемые объекты площадью от 100 до 500 квадратных метров.

    Нельзя  не отметить, что рынок коммерческой недвижимости оживился, но окончательные  итоги стоит подводить не раньше сентября. 

 

4.  ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ С ПРОВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ

    4.1. Описание процесса  оценки

    Процесс оценки объекта оценки имеет стандартную  процедуру, в соответствии с действующими федеральными стандартами ФСО № 1.

    4.2. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

    Согласно  принципу НЭИ использование объекта  недвижимости должно:

• физически возможным
• законодательно разрешенным
• финансово обоснованным
• обеспечивающим наивысшую стоимость или доходность недвижимости

    Наиболее эффективное использование – это наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо, финансово осуществимо и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости.

    Наиболее эффективное использование земельного участка как свободного проводится по перечисленным выше критериям.

    Физически возможное использование. Критериями физической осуществимости для земельного участка являются размер, форма, район, состояние грунта и подъездные пути к участку, а так же риск стихийных бедствий. При детальном рассмотрении каждого из критериев применительно к оцениваемому участку Оценщик пришел к выводу, что использование земельного участка как свободного возможно в качестве участка под уже существующим зданием.

    Законодательно  разрешенное использование. При обосновании законодательно допустимого использования свободного земельного участка необходимо рассматривать частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, экологическое законодательство, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, которые зачастую могут ограничивать некоторые виды потенциального использования. Рассматриваемый земельный участок имеет разрешенное использование в качестве размещения жилого здания.

    Финансово обоснованное использование. Вариант лучшего использования земельного участка считается финансово состоятельным, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплутационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала.

    После анализа выяснилось, что финансово состоятельным является вариант использования земельного участка под уже существующим объектом.

    Обеспечивающее наивысшую стоимость или доходность недвижимости использование. Максимально эффективное использование – это то использование земельного участка, при котором осуществляется максимальная продуктивность от него.

    В данном случае существующее использование земельного участка является единственно возможным.

    Анализ  наиболее эффективного использования  земельного участка, как застроенного, позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование существующего объекта недвижимости – то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта и выполняется в следующих условиях:

    Физически возможное использование объекта выбрано как размещение в нем жилых помещений, так как объект недвижимости выполнен в соответствующей архитектурной планировке, что дает минимальные физические затраты для организации использования объекта в качестве жилого.

    Законодательно  допустимое использование. Текущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательные акты, в связи с чем рассматриваются как наилучшие.

    Финансово обоснованное использование. Текущее использование объекта является его использование как жилое. Так как данное использование обеспечивает его наибольшую стоимость, текущее использование принимается в качестве наилучшего.

    Обеспечивающее  наивысшую стоимость  или доходность недвижимости  использование. Использованием объекта оценки является использование его в качестве жилого. Это использование обеспечивает максимальную стоимость объекта данного сегмента рынка для данной местности на основе выше приведенных факторов, максимальное преимущество перед другими возможными вариантами использования дает архитектурно-планировочный проект строения, законодательно-разрешенное использование и местоположение.

    Вывод. После проведения анализа, оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве жилого.

       4.3. Выбор подходов  оценки

    Существующие  в оценке подходы и методы  для определения стоимости недвижимости обязательно должны применяться  в настоящей курсовой работе с  теми лишь условиями, что данный тип имущества должен обладать качествами, к которым может быть применён тот или иной подход, а также доступность и возможность использования информации для применимости каждого из подходов.