Рыночная  стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

1. одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
2. стороны  сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3. объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов;
4. цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;
5. платеж за объект сделки выражен в денежной форме.

 

       Итоговая  стоимость объекта  оценки – это стоимость, определенная путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов в оценке.

       Отчет об оценке имущества – это документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества, составленный в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки (ФСО), стандартами СРО.  

    1.6. Методика определения  рыночной стоимости  недвижимости 

    Процедура оценки имущества включает в себя совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведение расчетов стоимости объекта и оформления результатов оценки.

    В соответствии с Федеральным стандартом ФСО №1, проведение оценки включает в себя следующие этапы:

    а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

    б) сбор и анализ информации, необходимой  для проведения оценки;

    в) применение подходов к оценке, включая  выбор методов оценки и осуществление  необходимых расчетов;

    г) согласование (обобщение) результатов  применения подходов к оценке и определение  итоговой величины стоимости объекта оценки;

    д) составление отчета об оценке.

    При определении рыночной стоимости  недвижимого имущества в общем  случае могут быть применены: затратный, сравнительный и доходный подходы, или обоснован отказ от использования  того или иного подхода.

    Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется при оценке объектов недвижимости:

1. для новых, недавно построенных, при необходимости использования НЭИ или ТЭО (технико-экономического обоснования)
2. при оценке объектов недвижимости на мало активных рынках;
3. уникальных объектов недвижимости;
4. специализированных объектов недвижимости.

      Процедура оценки затратным подходом включает в себя:

       Этап 1. Оценка рыночной стоимости земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наилучшего использования;

       Этап 2. Определение суммы затрат на создание объекта, идентичного или аналогичного объекту оценки (прямых и косвенных издержек);

       Этап 3. Определение предпринимательской прибыли;

       Этап 4. Определение суммы затрат на создание объекта, идентичного или аналогичного объекту оценки с учетом предпринимательской прибыли;

       Этап 5. Определение накопленного износа строения (физический плюс функциональный плюс внешний износы);

       Этап 6. Определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения строения;

       Этап 7. Оценка общей стоимости единого  объекта недвижимости с учетом стоимости земли.

      Определение стоимости нового  строительства возможно следующими основными методами:

1. Метод количественного обследования;
2. Метод укрупненных, обобщенных показателей стоимости;
3. Метод укрупненных элементных показателей стоимости;
4. Метод единичных расценок (ресурсный, базисно-индексный, базисно компенсационный);
5. Метод объектных аналогов.

    Для определения износа применяют следующие  методы:

• Нормативный (для жилых зданий) предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня;
• Стоимостной в его основе лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания;
• Метод срока жизни на основе этого метода физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Износ рассчитывается как соотношение эффективного возраста, определяемого экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом к типичному сроку физической жизни.

 

    Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. 

    Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

    Процедура оценки сравнительным подходом включает в себя

    1. Выявление  недавних  продаж  сопоставимых  объектов  на  соответствующем  рынке.

    2.Проверка  информации  по  сделкам.

    3. Выбор  параметров  сравнения (дата  продажи, условия  продажи, текущее  использование ,размеры ,форма ,физические  характеристики , месторасположение ,социальные  факторы, экономические  характеристики , влияние  государственного  регулирования  и др. в зависимости от особенностей объекта оценки).

 4. Внесение  поправок  с  учетом  различий  между  оцениваемым  и  каждым  из  сопоставимых  объектов.

    5.Согласование  данных  по  аналогам  и  получение  стоимости  объекта  (среднее  значение , медианное  значение , наиболее   часто    встречающееся значение ).

    Основными методами сравнительного подхода являются:

         метод сравнения  продаж или метод сопоставимых продаж,

         метод валовой ренты (метод соотнесения цены и дохода),

метод статистического моделирования 

    Доходный  подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

    Доходный  подход применяется при определении инвестиционной стоимости и рыночной стоимости.

    Процедура оценки доходным подходом включает в себя:

1. Расчет периода владения объектом недвижимости
2. Прогнозирование периодичности доходов
3. Расчет соответствующих ставок дисконтирования и капитализации
4. Преобразование каждого из ожидаемых денежных потоков в текущую стоимость путем их суммирования

 

    Основными методами доходного подхода являются:

• Прямая капитализация доходов, в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период;
• Дисконтированных денежных потоков в стоимость недвижимости преобразуется доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а так же выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода ;

 

    Методы  оценки земельных участков основаны на трех базисных подходах к оценке стоимости. Расчет стоимости в рамках каждого из трех подходов проводится соответствующими методами:

• Метод сравнения продаж;
• Метод выделения;
• Метод распределения;
• Метод предполагаемого использования;
• Метод остатка;
• Метод капитализации земельной ренты (аренда).

 

2. Описание объекта оценки

    Объект  оценки представляет собой жилое здание

    Собственником оцениваемого объекта является физическое лицо

    Объект  оценки – индивидуальный жилой дом с надворными постройками

    2.1. Количественные и качественные характеристики объекта

    Объект  оценки расположен г. Новосибирск, Октябрьский район ул. Нижегородская д.93

    Ближайшее окружение представляет собой данный район в основном представлен одноэтажной жилой индивидуальной застройкой, транспортная доступность хорошая.

    Описание  технических характеристик и  параметров объекта приведено в  таблице 2.1.

   Таблица 2.1