Оценка недвижимости

    Оценщик при проведении оценки, в соответствии со стандартами оценки, обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы.

    Затратный подход основан на принципах:

1. Замещения
2. НЭИ

 Сравнительный подход основан на принципах

1. Замещения;
2. Спроса и предложения;
3. Принципа вклада.

    Доходный  подход основан на принципах

1. Принцип бедующих преимуществ
2. Принцип предельной доходности

 

    После анализа объекта оценки и его  окружения оценщик пришел к выводу, что вышеописанные подходы применимы для определения стоимости объекта оценки без исключений. 

       4.4 Оценка затратным  подходом  

    Подход  к оценке имущества с точки  зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство  объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный  участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

    Стоимость объекта определяется разницей между  стоимостью нового строительства и  потерей стоимости за счет накопленного износа.

    Согласно  Федеральным стандартам оценки основные этапы при применении затратного подхода к определению стоимости включают в себя:

       Этап 1. Оценка рыночной стоимости земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наилучшего использования;

       Этап 2. Определение суммы затрат на создание объекта, идентичного или аналогичного объекту оценки (прямых и косвенных издержек);

       Этап 3. Определение предпринимательской  прибыли;

       Этап 4. Определение суммы затрат на создание объекта, идентичного или аналогичного объекту оценки с учетом предпринимательской прибыли;

       Этап 5. Определение накопленного износа строения (физический плюс функциональный плюс внешний износы);

       Этап 6. Определение стоимости воспроизводства  или стоимости замещения строения;

       Этап 7. Оценка общей стоимости единого  объекта недвижимости с учетом стоимости земли.  

       Основная  формула расчета рыночной стоимости  объекта затратным подходом:

С_об = (С_{восп(зам)ул} - И_нак) + С_зем, 

       где:

       С_об – рыночная стоимость объекта по затратному подходу;

       С_{восп(зам)ул} – стоимость затрат на воспроизводство (замещение) улучшений;

       И_нак – накопленный износ;

       С_зем – рыночная стоимость земельного участка.

    4.4.1. Оценка рыночной стоимости земельного участка

    Стоимость земельного участка в данной курсовой работе определена методом выделения.

   Метод применяется для оценки застроенных земельных участков и основан на определении разницы между стоимостью единого объекта по сравнительному подходу и стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений.

       Стоимость земельного участка рассчитывается в следующей последовательности.

       С_зем = С_ср - С_{восп(зам)ул},

       где:

       С_зем – стоимость земельного участка;

       С_ср – стоимость объекта по сравнительному подходу;

       С_{восп(зам)ул.} – стоимость затрат на воспроизводство (замещение) улучшений по затратному подходу.

       После определения стоимости затрат на воспроизводство улучшений (таб. 3) и стоимости единого объекта недвижимости по сравнительному подходу (таб. 5) рассчитывается стоимость земельного участка:

       Сзу = 1 563 100 – 694 532 = 868 568 руб.

    4.4.2. Оценка стоимости затрат на воспроизводство для оцениваемого объекта

   В общем случае, стоимость затрат на воспроизводство имеет следующую структуру:

   С_{вос (зам)} = ПИ + КИ + ПП,

   где:

   С_{вос (зам)}- стоимость затрат на воспроизводство (замещение)

   ПИ  - прямые издержки (стоимость непосредственно строительства);

   КИ - косвенные издержки (предстроительные расходы, налоги и т.д.);

   ПП - прибыль предпринимателя.

   При расчете стоимости строительства  Оценщик использовал укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов УПВС). В этом случае стоимость нового строительства рассчитывается по формуле:

   С_вос = (С_таб * И_69-84 * И_84-тек * ПK_j * О) + КИ + ПП,

   где:

   С_вос - стоимость затрат на воспроизводство

   С_таб - стоимость единицы измерения в уровне цен по УПВС;

   И_69-84 - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 г. в цены на 01.01.84 г.;

   И_84-тек - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1984 г. в цены на текущую дату;

   П_Kj - произведение поправочных коэффициентов (при наличии);

   О - общее количество единиц измерения (куб.м,  кв.м);

   КИ - косвенные издержки, не учтенные в  УПВС;

   ПП - прибыль предпринимателя.

   Расчёт  стоимости затрат на замещение оцениваемого объекта приведен в таблице 1.

   Расчет  стоимости затрат на воспроизводство

   Таблица 1.

   Таким образом, стоимость нового строительства объекта оценки составляет: Девятьсот семьдесят пять тысяч триста двадцать девять рублей.

   4.4.3. Определение накопленного износа

   Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения  физического состояния объекта  и/или его устаревания. В зависимости  от причин, вызывающих потерю стоимости, различают физический износ, функциональное и внешнее устаревания.

   Физический  износ (И_ФИЗ) - это потеря стоимости за счет естественных процессов старения конструкций в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.

   Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих конструктивных элементов. В зависимости от типа конструкций и видов примененных основных материалов для них установлены нормативные усредненные сроки службы, которые используются в практике для экономических расчетов.

    Физический  износ каждого конструктивного элемента определяется как произведение удельного веса конструктивного элемента на процент износа данного конструктивного элемента.

   Для расчета величины физического износа объекта применяется метод, в основе которого лежат данные о накопленном износе конструктивных элементов, выявленные экспертным путем в процессе осмотра объекта оценки с учетом вклада каждого элемента в стоимость объекта. В стоимостном выражении физический износ объекта определен как произведение процента физического износа объекта на стоимость нового строительства объекта.

  И_ф = (С^н * % износа) / 100,

   где:

   И_ф - физический износ объекта, руб.

   С^н – стоимость нового строительства объекта, руб.

   % износа - % износа объекта оценки.

    Если  по каким-либо причинам заключения о  состоянии объекта оценки получить не представляется возможным, то физический износ для объекта определяется методом срока жизни объекта. Определение степени износа осуществляется путем расчета типичного срока  экономической жизни объекта и его эффективного возраста.

  И_ф = ЭФ / СЭЖ * 100%

   где: 

   И_ф – физический износ объекта, %;

   ЭФ – эффективный возраст объекта (лет), определенный на основании данных осмотра;

   СЭЖ – срок экономической жизни объекта (лет).

   В данной курсовой работе оценщик рассчитал физический износ оцениваемого объекта с использованием метода разбивки по конструктивным элементам с применением метода наблюдения (поэлементного определения износа).

   Функциональное устаревание (У_функ) объекта оценки определяется потерей стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных норм, дизайна современным требованиям и вызываются:

1. недостатками, требующими добавления элементов;
2. недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
3. недостатками, требующими удаления элементов.

   Оцениваемый объект построен в 1986 году в соответствии со строительными нормами и правилами, действующими на момент строительства, за период эксплуатации проводилась реконструкция помещений. Величина функционального устаревания принята 0%.

   Внешнее устаревание (У_вн) характеризует ущерб, нанесённый стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Внешнее устаревание обуславливается местоположением объекта и сопровождается снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении (общий упадок района, квартала и т. п.). Настолько же изменятся и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.

Внешнее устаревание для объекта оценки не выявлено.

Величина  суммарного (накопленного) износа определяется по формуле:

И_нак = (1 – (1 – И_физ/100) * (1 – У_функ /100) * (1 – У_вн /100).

   Расчет  физического износа с применением  метода наблюдения по конструктивным элементам представлен в таблице 2.( с использованием данных УПВС и ВСМ)

Расчет  физического износа объекта оценки

Таблица 2.