В 2005 году выполнен ремонт и реконструкция  жилого дома в ходе реконструкции  заменены стены, перегородки, перестелен пол и вставлены пластиковые  окна. Состояние инженерных систем удовлетворительное.

    Земельный участок, на котором расположен объект оценки, имеет форму прямоугольника. Площадь земельного участка составляет 690 кв.м.

    Геодезические изыскания и топографическая  съемка местности в процессе оценки не проводились.

    Земельный участок обеспечен следующими инженерными коммуникациями: печное отопление, холодное водоснабжение, электроснабжение выгреб.

    Кадастровый номер земельного участка: 54:39:1880582:01:03:20.

    Категория земель: земли поселений.

    Законодательно  разрешенное использование земельного участка: земельный участок располагается на территории земель поселений. Поскольку документация на земельный участок не предоставлена, Оценщик предположил, что на момент оценки возможным разрешенным использованием земельного участка под всем зданием является  эксплуатация жилого здания.

   Земельный участок находится на праве собственности.

 

3. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

    3.1. Краткий обзор  рынка недвижимости

    Общие данные

    Экономика Новосибирской области в последние  годы развивается очень динамично, причем с опережением общероссийских показателей. Рост ВРП составляет более 5% в год (и это при том, что Новосибирская область не является сырьевым регионом).

    От  деклараций о приоритетах развития научно-промышленного комплекса  в регионе перешли к реализации научно-технического потенциала, к  внедрению перспективных научных разработок в серийное производство. Стратегия развития региона уже обозначена достаточно внятно, немаловажное значение здесь придается развитию города Новосибирска как регионального центра.

    Экономико-географическое и геополитическое положение, характер специализации обусловили роль Новосибирска в регионе. Город Новосибирск как региональный центр выполняет роль  организующего узлового центра Азиатской России, таким образом, несмотря на относительно невысокий удельный вес Новосибирска в валовом внутреннем продукте страны (0,82 %), его стратегическое значение для Российской Федерации трудно переоценить.

    В экономике Новосибирска, как оборонно-промышленного  и научного центра, всегда доминировало индустриальное производство. Сегодня  город эволюционирует в сторону торгово-сервисного мегаполиса, крупного оптового терминала, финансового центра Сибири.

    На  сегодняшний день существует несколько  сценариев развития Новосибирска:

1. как промышленного и научного центра,
2. как торгово-транспортно-сервисного центра
3. как инновационного информационного центра.

    Специфика ситуации заключается в том, что  Новосибирску придется сочетать все  линии и сценарии развития, скорее всего в различном пропорциональном соотношении.

    На  данный момент в Новосибирске разработана система стратегических целей, направленных на достижение устойчивого развития города в долгосрочном периоде. Генеральная цель развития города Новосибирска сформулирована следующим образом: «Стабильное улучшение качества жизни (повышение уровня жизненного потенциала) всех слоев населения Новосибирска в процессе устойчивого развития города», в достижении данной стратегической цели немаловажная роль отводится решению проблем роста экономического потенциала города, что невозможно без развития различных форм предпринимательства и эффективного взаимодействия между членами бизнес-сообщества.

    Стратегический  план развития Новосибирска предполагает достижение подобных результатов при  активном участии общественных объединений,  некоммерческих организаций способствующих развитию производства товаров и услуг в городе Новосибирске.

    Необходимо  отметить, что развитие строительства, оборонной промышленности, металлургии, электроэнергетики должно сопровождаться развитием консультационных, оценочных, аудиторских услуг, обеспечивающих эффективное развитие реального сектора экономики.

    Вместе  с этим немаловажным фактором повышения  экономического потенциала является развитие предпринимательства в малом  бизнесе. В том числе в непроизводственной сфере, поскольку непроизводственная сфера деятельности (прежде всего торговля, общественное питание) остается более привлекательной, чем производственная

    Одним из важнейших факторов успешного  развития предпринимательства в  городе Новосибирске, отмеченном в  стратегическом плане развития города Новосибирска и выделяемом мэрией города в качестве приоритетного является повышение экономического потенциала города за счет привлечения инвестиций.  

    Основными направлениями инвестиционной политики Новосибирска являются:

1. Создание благоприятного инвестиционного климата.
2. Производство наукоемкой продукции.
3. Повышение эффективности использования городских ресурсов.
4. Рост объемов привлечения частного капитала.

    Для создания в городе благоприятного инвестиционного  климата существуют следующие предпосылки:

    1. Город лидирует в Сибири по числу иностранных и совместных предприятий. Здесь работают более 50 банков, Сибирская межбанковская валютная биржа, товарно-фьючерсная биржа, более 150 страховых и финансовых компаний. По развитию телекоммуникаций Новосибирск находится в первой десятке с точки зрения оснащенности и объемам предоставляемых услуг. В городе более 1000 локальных компьютерных сетей, которые постепенно увязываются в единую сеть города.

    2. Город является центром международной  ярмарочно-выставочной деятельности в Сибири: выставочное общество «Сибирская ярмарка» проводит до 100 выставок в год. В Новосибирске около 3000 торговых центров и магазинов, 1120 ресторанов и кафе, более 20 гостиниц.

    3. Город является крупнейшим евроазиатским  транспортным узлом с транзитной специализацией. Здесь пересекаются Транссибирская железнодорожная магистраль, воздушные трассы и автомобильные дороги международного и федерального значения, судоходная река Обь. Железнодорожная сортировочная станция «Новосибирск-Инская» является крупнейшей в Евразии, а объем грузоперевозок за последние 5 лет увеличился почти в 1,5 раза.

    4. В городе располагается Западно-Сибирское  таможенное управление, сеть таможенных  постов и складов временного  хранения, международный аэропорт, представительства 15 авиакомпаний мира. Новосибирский авиационный комплекс «Толмачево» является самым крупным в Сибири. Он обслуживает около 500 рейсов в неделю, включая 50 международных. Мощность таможенного и складского терминала составляет порядка 1 млн. кв. м площадей.

    Производство наукоемкой продукции также является важным фактором инвестиционной привлекательности города, в частности, за счет инновационного потенциала.

    1. Малые инновационные предприятия  (МИП) имеют наукоемкие наработки  в сфере биотехнологий, электроники, строительства, медицины, информатики и вычислительной техники, приборостроения для нефте- и газодобычи; активно формируют софтверный бизнес, ориентированный как на региональных, так и на зарубежных клиентов. При Технопарке «Новосибирск» аккредитованы более 70 малых инновационных фирм, занимающихся созданием инвестиционных проектов в области, прежде всего, биотехнологий, лечебно-диагностический и диагностических препаратов.

    2. Всего в городе находится 130 научных организаций и более  полутора тысяч организаций, занимающихся технико-внедренческой деятельностью. Здесь ведутся прикладные разработки по всем так называемым «критическим технологиям»: технологиям новых материалов, микроэлектронике, лазерным технологиям; компьютерным и информационным технологиям; уникальным ядерным технологиям; технологиям энергосбережения и энергонасыщенных материалов; биотехнологиям; химическим технологиям и катализа. В частности, на их основе могут быть реализованы инвестиционные проекты освоения в серийном производстве:

• мощных компактных ускорителей электронов промышленного использования, антитеррористических малодозных рентгеновских сканеров и других устройств Института ядерной физики;
• автоматизированных лазерных технологических комплексов, плазмотронов и новых технологий обработки поверхностей – Института теоретической и прикладной механики;
• абсорбционных бромистолитиевых и парокомпрессионных тепловых насосов, индукционных источников света, вихревых мельниц, теплосчетчиков и других Института теплофизики;
• каталитических теплофикационных установок, катализаторов полимеризации, процессов каталитического синтеза Института катализа;
• комплексов для бестраншейной прокладки подземных трубопроводов и коммуникаций на основе самодвигающегося грунто-проходческого снаряда с управляемой траекторией Института горного дела и т.д.

   Большие перспективы с точки зрения инвестиционной привлекательности представляет на сегодня развитие инфраструктуры туризма  и отдыха. В городе реализуется  или готовится к реализации целый  ряд проектов строительства жилья, гостиниц, объектов общественно-административного, спортивно-оздоровительного и культурно-развлекательного назначения, торговых комплексов, что создает условия для развития малого, среднего и крупного бизнеса в рамках реализации данных проектов. 

   3.2. Краткий обзор соответствующего сегмента рынка недвижимости

       Обзор рынка жилой недвижимости Новосибирска

    На рынке Новосибирской недвижимости май 2011 года охарактеризовался небольшим увеличением средней стоимости на жилые объекты (0,46%), причем на первичном рынке объекты подорожали больше, чем на вторичном.

    Проследить  изменение средней стоимости  можно на примере двух факторов: количество комнат в квартире и месторасположение (район). Исходя из первого фактора, анализ показал, что, в среднем, больше всего увеличилась стоимость четырёхкомнатных квартир (0,84%).

    Квадратный  метр однокомнатных квартир подорожал  на 0,62%, двухкомнатных на 0,54%. При  этом средняя стоимость 5-ти комнатных  и более квартир уменьшилась  на 1,71 %.

    На  первичном рынке больше всего подорожали четырёхкомнатные квартиры – 1,49%, а вот стоимость квадратного метра трёхкомнатных квартир поднялась всего на 0,21%. 5-ти комнатные и более квартиры в цене упали на 3,37%.

    В мае 2011 года на вторичном рынке жилья  особенно подорожали однокомнатные квартиры – на 0, 63%, а стоимость трёхкомнатных объектов, наоборот, упала на 0,19%.

Увеличение  стоимости квартир на первичном  рынке жилья соответственно районам  было следующим: на 5,62% выросли в  цене объекты, находящиеся в Советском районе. В   Железнодорожном районе стоимость упала на 1,86%.

    На  «вторичке» объекты Советского района также подорожали – на 2,2. Наименьшая стоимость была  зафиксирована на объекты Дзержинского района. Там наблюдалось падение на 0,79%.

    По  сравнению с предыдущими годами, которые многие аналитики называли кризисными, рынок недвижимости Новосибирска сегодня заметно оживился. Это способствовало и оживлению строительства. В настоящее время столица Сибири – это активно застраиваемый город  с  широким спектром предложений  жилья различного класса, уровня  и, соответственно,  разных ценовых категорией.  

    К основным типам квартир, представленных на новосибирском рынке жилья, можно  отнести следующие: полногабаритные  квартиры: «хрущевки», типовые, квартиры улучшенной планировки, студии и элитные. Остальные типы квартир занимают незначительную долю рынка. 

    Проведенный анализ  показал, что структура предложений по продажам квартир зависит не только от имеющейся на рынке доли, но и от спроса –  интереса  со стороны  покупателей к определённому типу жилья. Например, доля квартир – студий составляет 5 % от общего объема предложений, однако, процент присутствия объектов такого типа на рынке недвижимости в целом очень мал.