Оценка недвижимого имущества на примере нежилого здания в г. Новороссийске

При подборе аналогов использовались данные ресурсов Интернет, газеты «С легкой руки».

Было отобрано три объекта, имеющие технические и качественные характеристики, близкие к характеристикам объекта оценки. В качестве аналогов выбраны земельные участки, максимально приближенные к объекту оценки. В связи с отсутствием информации о ценах реальных сделок в качестве аналогов были использованы объекты, выставленные на продажу.

Вносимые поправки в  стоимость объектов-аналогов делятся  на последовательные и непоследовательные (кумулятивные, накопительные). При последовательных поправках  каждый раз корректируется откорректированная цена. При непоследовательных (кумулятивных) корректировках учитывается их суммарное влияние на стоимость, откорректированную последовательными поправками.

Корректировка цены по последовательным элементам сравнения:

Права на недвижимость. В случае со всеми сопоставимыми объектами под продажей подразумевается передача прав собственности на  земельный участок. В настоящем отчете производится оценка права частной собственности на земельный участок. При подборе аналогов, для расчетов принимались лишь только те аналоги, право собственности на которые, закреплено. В связи с этим корректировка на набор прав сопоставимых объектов не проводилась.

Условия финансирования. Все объекты-аналоги продаются на обычных условиях финансирования сделки, в связи с чем данная корректировка не применялась.

Дата  предложения/совершения сделки. Данная поправка определялась на основании исследования А.А. Марчука, Е.А. Бутовой  «Скидки на торг: реалии кризиса» 1

Таблица 13

Рекомендуемые значения скидки на торг, %

Численность населенного  пункта, тыс. чел	Земельные участки
более 500	15%
250 - 500	13%
менее 250	13%

 

Корректировка на цену предложения. Корректировка не требуется.

Корректировка на размер/масштаб. На основании рыночной зависимости стоимости земельного участка от его площади, выявлена закономерность: чем больше площадь земельного участка, тем меньше стоимость 1 кв.м., и наоборот, чем меньше площадь земельного участка, тем выше его стоимость. Данная закономерность представлена в виде коэффициента, определенного по методике, опубликованной в журнале «Имущественные отношения в РФ» №1 (40) 2005г., статья «Проблемы кадастровой оценки земельных участков…», А.Д. Власов. Величина корректировки определяется по формуле:

Кп = Ln(Sан)/Ln(Sо),                                                                         (5)

Где:

Sан – площадь аналога, 

Sо.о. – площадь объекта  оценки,

Ln – функция натурального  логарифма.

Корректировкой  цены по последовательным элементам  сравнения определяется откорректированная цена объектов - аналогов по первой группе поправок.

Корректировка цены объектов-аналогов по кумулятивным элементам сравнения

Исходя из описания аналогов, количества элементов сравнения  и невозможности нахождения всех необходимых данных для проведения корректировок на основе парных продаж и других методов сравнительного анализа, было принято решение о применении метода качественного анализа. Данный метод применяется для сравнения объектов-аналогов с оцениваемым объектом только по кумулятивным элементам сравнения. Метод позволяет ранжировать всю выборку объектов-аналогов и оцениваемый объект по основным ценообразующим характеристикам, к которым в данном случае относятся категория земель, разрешенное использование  земельного участка, наличие инфраструктуры, наличие инженерного обеспечения, рельеф, площадь. Сравнение качества объекта представляет собой процесс измерения (приписывание чисел объектам в соответствии с определенными правилами), который можно определить как процедуру сравнения характеристик по выбранным показателям (признакам). В это определение включены три понятия – характеристика, показатель и процедура сравнения:

Таблица 14

Характеристика:	Элемент сравнения из группы кумулятивных элементов сравнения (фактор).
Показатель сравнения:	Градация фактора на уровни
Процедура сравнения:	Определение соотношений  между уровнями и их сравнение.

 

Факторы условно можно  разделить на дискретные и непрерывные. Под дискретными понимаются факторы с определенным (чаще всего небольшим) числом уровней. Факторы, уровни которых образуют непрерывное множество, называются непрерывными. Все это приводит к необходимости выделения неких общих принципов, универсальных шкал, по которым можно классифицировать уровни факторов. Наиболее употребительные в практике измерений следующие виды шкал:

• номинальные шкалы (шкалы наименования или классификации);
• порядковые шкалы;
• интервальные шкалы;
• шкалы отношений.

В данном случае применялась  шкала интервалов. Интервальные шкалы  позволяют отражать величину различия между свойствами объекта. Основным свойством такой шкалы является равенство интервалов. Интервальная шкала может иметь произвольные точки отсчета и масштаб. Основное достоинство шкалы состоит в том, что она позволяет зафиксировать отношения “на сколько лучше” и “на сколько хуже”. Для этого качественные характеристики кодируются по принципу «чем лучше характеристика, тем выше код».

Для того чтобы охарактеризовать аналоги, нами были отобраны следующие  характеристики  как наиболее значимые при установлении цен на здания торгового назначения, к которым применялись следующие кодировки:

Таблица 14

Таблица кодировок
Местоположение		Подъезд
лучше	3	Асфальтированный	2
аналогичное	2	Грунтовый	1
хуже	1
Категория земель		Наличие инфраструктуры
земли поселений	3	имеется	2
земли с/х назначения	2	не имеется	1
земли особоохраняемых  территорий	1
Наличие инженерного  обеспечения		Рельеф
электроснабжение, водоснабжение, канализация	2	ровный	2
электроснабжение	1	с уклоном	1
Целевое использование
Коммерческие цели	2
ИЖС	1

 

Объяснение  кодировок

Местоположение является важнейшим фактором для объектов недвижимости. Чем лучше местоположение, тем выше должна быть цена объекта  и, соответственно, больше должен быть код.

Категория земель. Анализ рынка свидетельствует, что в зависимости от того к какой категории земель принадлежит земельный участок, колеблется и его цена. Наиболее дорогими являются земельные участки, относящиеся к землям поселений, которым присваивается наибольший код. Далее в зависимости от градации.

Целевое использование. Анализ рынка свидетельствует, что земли, предназначенные для коммерческого использования значительно дороже земель, предназначенных для ИЖС/ЛПХ и т.п., соответственно и код присваивается максимальный.

Рельеф является одним из важных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость земельных участков.   Ровные земельные участки правильной формы стоят гораздо дороже, чем неправильной формы и с уклоном.

Наличие коммуникаций у объекта также определяет цену единичной расценки на рынке. Как правило, наличие полного объема коммуникаций увеличивает стоимость объекта, соответственно и код присевается максимальный. 

Парковка является важным  фактором ценообразования для объектов  торговой недвижимости. Наличие собственной парковки существенно  увеличивает стоимость недвижимости, соответственно и код присевается максимальный.

Наличие инфраструктуры положительно влияет на стоимость. Чем лучше развита инфраструктура, тем выше стоимость объекта оценки, соответственно и выше код. 

Приведенным факторам для  расчетов кумулятивным построением  присваивается код в зависимости  от его значимости, в соответствии с приведенной выше таблицей.

После кодирования производится приведение кодов к относительным  величинам для того, чтобы сгладить влияние каждого из факторов на стоимость (используемый метод предполагает в качестве первого приближения одинаковое влияние факторов на стоимость). Для этого код объекта по каждому из факторов делят на максимальное значение. После этого максимальное значение кода для любого фактора равно единице. Далее проводится нормирование с учетом весов влияния различных факторов сравнения на стоимость объекта. Значения весовых коэффициентов для каждого фактора были получены в результате изучения оценщиками рынка земельных участков  
г. Новороссийска и близ лежащих районов, включая консультации с агентами недвижимости «Риэлт-Групп» (Краснодарский край, г.Новороссийск, ул.Исаева д.13, тел./факс 8-8617-631544), «Новация» (Краснодарский край, г.Новороссийск, ул. Л.Шмидта д.8, тел.8-8617-644901), «Континент» (Краснодарский край, г.Новороссийск, ул.Советов д.42 БЦ «Черноморский» оф.3-А,94 тел. 67-60-33)).

По результатам кодирования  и нормирования, с учетом весов  влияния различных факторов, рассчитывается суммарный коэффициент  как сумма кодов для каждого объекта. В данной модели его можно рассматривать как стоимостной показатель, отражающий суммарное качество аналогов относительно объекта оценки. Правомочность такого предположения объясняется,  прежде всего, тем, что качество аналогов должно быть пропорционально цене. То есть, чем выше суммарный коэффициент, тем больше стоимость объекта-аналога.

Исходя из этого предположения, определяется приведенная стоимость  каждого из сопоставимых объектов, если бы он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Величина приведенной стоимости для объекта сравнения определяется по формуле:

; (6)

где:

С_пр - приведенная стоимость;

К_оо  - суммарный коэффициент объекта оценки;

К_ос  - суммарный коэффициент объекта сравнения;

С_ос  - скорректированная стоимость по объекту сравнения;

Определение рыночной стоимости для объекта  оценки

Стоимость единицы сравнения  оцениваемого объекта (в данном случае 1 кв.м общей площади объекта) рассчитывается как средневзвешенное значение приведенных стоимостей объектов-аналогов по следующей формуле:

(7)

где:

С_оо  - рыночная стоимость для объекта оценки;

С_пр i  - приведенная стоимость по объекту сравнения;

N_i  - весовой коэффициент объекта сравнения (определяется на основе суммарного коэффициента состояния объекта сравнения и степени близости объекта сравнения к объекту оценки).

Для определения рыночной стоимости объекта оценки методом  сравнения продаж были отобраны следующие  аналоги, технические характеристики которых сведены в таблице №15. Определение стоимости объекта сравнительным подходом, методом кумулятивного построения,  приведено в таблице 16.

Таблица 15

ХАРАКТЕРИСТИКИ  ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ
ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ  СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ: Земельный участок площадью 6442 кв.м.
расположенный по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Анапское шоссе д.15
по состоянию  на октябрь 2010 года
Наименование параметров	Объект оценки	Объект сравнения  №1	Объект сравнения №2	Объект сравнения  №3
Источник информации		http://www.risan.su/index.php?sub=2&cid=27&cide=147&subact=view	Газета "С легкой руки" №23(844) от 04.06.2010г. С.38 т.8-918-169-3347	http://www.rieltgroup.ru/pasport/index.php?id=128
Местоположение	г.Новороссийск, ул. Анапское шоссе д.15	г.Новороссийск, ул. Видова/Московская	г.Новороссийск, пр. Дзержинского	г.Новороссийск, Набережная
Тип объекта	земельный участок	земельный участок	земельный участок	земельный участок
Категория земель	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов
Целевое использование	эксплуатация и обслуживание нежилых зданий	коммерческие цели	коммерческие цели	коммерческие цели
Общая площадь объекта, кв.м	6 442,0	4000	4 400	5 500
Рельеф	без уклона	без уклона	без уклона	без уклона
Подъезд к участку	асфальтированный	асфальтированный	асфальтированный	асфальтированный
Наличие инфраструктуры	достаточная для объектов административно-офисного, торгового назначения	достаточная для объектов административно-офисного, торгового назначения	достаточная для объектов административно-офисного, торгового назначения	достаточная для объектов административно-офисного, торгового назначения
Парковка	Имеется	Имеется	Имеется	Имеется
Инженерное обеспечение	электроснабжение, водоснабжение, канализация	электроснабжение, водоснабжение, канализация	электроснабжение, водоснабжение, канализация	электроснабжение, водоснабжение, канализация
Стоимость объекта  оценки, руб.		60 000 000	44 000 000	60 000 000
Стоимость 1 кв. м общей площади, руб.		15000	10000	10909
Корректировка на уторговывание	-	-13%	-13%	-13%
Откорректированная стоимость, руб/кв. м		13 050,0	8 700,0	9 490,8
Корректировка на размер/масштаб, коэф.		0,9	1,0	1,0
Откорректированная стоимость, руб/кв. м		11 745,0	8 700,0	9 490,8
Дата предложения	-	октябрь 2010г.	октябрь 2010г.	октябрь 2010г.
Корректировка на дату сделки	-	0%	0%	0%
Откорректированная стоимость, руб./кв. м		11745,0	8700,0	9490,8