Оценка недвижимого имущества на примере нежилого здания в г. Новороссийске

- права требования, обязательства  (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских  прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, а также по решению уполномоченного органа.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в  выборе оценщика. Расходы, связанные  с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Результатом деятельности оценщика является отчет об оценке. Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Проведение оценки объекта  оценки не допускается, если:

- в отношении объекта  оценки оценщик имеет вещные  или обязательственные права вне договора;

- оценщик является  участником (членом) или кредитором  юридического лица - заказчика либо  такое юридическое лицо является  кредитором или страховщиком  оценщика.

1. Права и обязанности оценщика

Оценщик имеет  право:

- применять самостоятельно  методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

- требовать от заказчика  при проведении обязательной  оценки объекта оценки обеспечения  доступа в полном объеме к  документации, необходимой для осуществления  этой оценки;

- получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

- запрашивать в письменной  или устной форме у третьих  лиц информацию, необходимую для  проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся  государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

- привлекать по мере  необходимости на договорной  основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

- отказаться от проведения  оценки объекта оценки в случаях,  если заказчик нарушил условия  договора, не обеспечил предоставление  необходимой информации об объекте  оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;

- требовать возмещения  расходов, связанных с проведением  оценки объекта оценки, и денежного  вознаграждения за проведение  оценки объекта оценки по определению  суда, арбитражного суда или третейского  суда.

(абзац введен Федеральным законом от 14.11.2002 N 143-ФЗ)

 

Оценщик обязан:

- быть членом одной  из саморегулируемых организаций  оценщиков;

- соблюдать при осуществлении  оценочной деятельности требования  настоящего Федерального закона, других федеральных законов и  иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является;

- соблюдать правила  деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков (далее - правила деловой и профессиональной этики), членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков;

- сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;

- обеспечивать сохранность  документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;

- представлять заказчику  информацию о членстве в саморегулируемой  организации оценщиков;

- представлять саморегулируемой  организации оценщиков информацию  о юридическом лице, с которым  он заключил трудовой договор, в том числе информацию о соответствии такого юридического лица условиям, установленным статьей 15.1 Федерального закона об оценочной деятельности, а также сведения о любых изменениях этой информации;

- представлять по требованию  заказчика страховой полис и подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании;

- не разглашать конфиденциальную  информацию, полученную от заказчика  в ходе проведения оценки, за  исключением случаев, предусмотренных  законодательством Российской Федерации;

- в случаях, предусмотренных  законодательством Российской Федерации,  предоставлять копии хранящихся  отчетов или содержащуюся в  них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным  органам по их требованию;

- по требованию заказчика  предоставлять заверенную саморегулируемой  организацией оценщиков выписку  из реестра членов саморегулируемой  организации оценщиков, членом  которой он является.

 

Обязанности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор:

-Юридическое лицо, которое  намерено заключить с заказчиком  договор на проведение оценки, обязано:

- иметь в штате не  менее двух лиц, соответствующих  требованиям части второй статьи 24 Федерального закона об оценочной  деятельности;

- обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;

- сообщать заказчику  о невозможности своего участия  в проведении оценки вследствие  возникновения обстоятельств, препятствующих  проведению объективной оценки;

- предоставлять по требованию заказчика договор обязательного страхования ответственности оценщика, заключенный в соответствии со статьей 24.7 Федерального закона об оценочной деятельности;

- не разглашать конфиденциальную  информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

- предоставлять саморегулируемой  организации оценщиков, членом  которой является оценщик, для  проведения контроля за осуществлением  им оценочной деятельности доступ к документам и материалам, на основании которых проводилась оценка, за исключением информации, составляющей коммерческую тайну юридического лица или заказчика, либо иной конфиденциальной информации;

- в случаях, предусмотренных  законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию.

2. Основные подходы к оценке рыночной стоимости недвижимого имущества

1. Затратный подход

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость  как сумму остаточной стоимости  зданий и земельного участка. Подобно  доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном  анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку  участники рынка соотносят стоимость  приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство  нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.

В процессе оценки определяются прямые и косвенные  затраты, а также предпринимательская  прибыль, необходимые для строительства  существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значени стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости.

Методология оценки недвижимости затратным подходом постоянно  развивается, все большее распространение  получают специальные программные  продукты, справочники, традиционная методология нуждается в адаптации к требованиям конкретного рынка недвижимости и национальных особенностей организации капитального строительства.

Сфера применения и ограничения. Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

1. определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;
2.  определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;
3. определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;
4. определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;
5. определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

Результаты  затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта  другими методами, например, при  отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.

Затратный подход имеет большое значение для принятия решения об экономической целесообразности строительства пристроек или  реконструкции здания. Для этого  предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания.

Затратный подход используется для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности.

 

Расчетная стоимость  строительства является основным элементом  технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо не представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ строения.

Затратный подход сложно использовать, если полностью  отсутствуют или неоднородны  данные для оценки предпринимательской прибыли.

Если оценка объектов недвижимости проводится в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законченного перестроенного здания.

Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты  не перепроверяются рыночными данными.

Затратный подход дает результат стоимости объекта  недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить  недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные  права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

2. Доходный подход

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности генерировать доход. С теоретической точки зрения источник дохода может быть любым: аренда, продажа, дивиденды, прибыль и пр. Главное, чтобы он был продуктом оцениваемого объекта. Используя данный подход, оценщики определяют текущую стоимость будущих выгод от владения имуществом. Основным принципом доходного подхода является принцип ожидания, так как рыночная стоимость определяется как текущая стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды.

Данный подход к оценке недвижимости базируется на двух основных методах:

- метод прямой капитализации;

- метод дисконтирования  денежных потоков.

Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости предприятия через величину дохода от владения объектом недвижимости в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.