Оценка недвижимого имущества на примере нежилого здания в г. Новороссийске

Капитализация дохода - это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. Понятие ставки (коэффициент) капитализации, используемое применительно к недвижимости, должно включать доход на капитал и возврат капитала. Доход на капитал — это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Другими словами, это процент, который выплачивается за использование денежных средств. Его называют также отдачей. Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Он называется возмещением капитала. Ставка капитализации, должна обеспечивать инвестору не только достаточный уровень отдачи на вложенные средства, но и возмещение этих средств. То есть инвестор  рассчитывает каждый год получать от вложенных инвестиций не только доход на них, но и какую-то часть возмещения самих средств.

Дисконтирование денежных потоков – это метод, используемый для объекта оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечению периода владения.

Метод дисконтирования включает следующие этапы:

• определение периода владения оцениваемым имуществом;
• расчет первоначальных единовременных затрат на перепланировку, реконструкцию и внутреннее обустройство здания;
• определение годовой арендной платы;
• прогноз поступления денежных средств за каждый год;
• определение стоимости реверсии;
• расчет ставки дисконтирования для дохода и перепродажи;
• преобразование каждого из доходов в текущую стоимость, что и составит стоимость объекта оценки.

3. Сравнительный подход

Сравнительный подход предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта недвижимости может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком. Данный подход при определении рыночной стоимости является наиболее приемлемым и достоверным. При согласовании результатов данному подходу, как правило, оценщики присваивают наибольший удельный вес. Основным методом сравнительного подхода является метод сравнения продаж.

Метод сравнения продаж базируется на принципе «спроса и предложения», в соответствии с которым цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил  спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке.

Данный метод основан  на сопоставлении и анализе информации по продаже объектов недвижимости аналогичной полезности, как правило, за последние 3-6-месяцев. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод  является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, аналогов по объектам недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и внесение соответствующих корректировок для приведения стоимости объектов-аналогов к оцениваемому объекту.

Метод сравнения продаж к оценке недвижимости, базируется на информации о недавних сделках  с аналогичными объектами на рынке  и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Основным принципом метода сравнения продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный покупатель не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Используя право оценщика, закрепленное в статье 14 Закона 220-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции от 24.07.2007г. а именно запрашивать в устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки. Оценочные организации, как правило, пользуются ценами предложений, публикуемыми в открытой печати, а также на сайтах риэлтерских компаний.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2. Определение рыночной стоимости  недвижимого имущества.

2.1 Описание объекта  оценки

В настоящей дипломной  работе проведена оценка рыночной стоимости  недвижимого имущества - нежилого помещения (литер АА1) общей площадью 6 511,5 кв.м., 
расположенного  на земельном участке площадью 6 442 кв.м.  по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский округ, ул. Анапское шоссе д.15. Количественные и качественные характеристики объекта оценки представлены в таблицах 1 - 3

Описание объекта  оценки

Таблица 1

Показатель	Описание показателя
Наименование  объекта оценки	Нежилое помещение (литер  АА1) общей площадью 6 511,5 кв.м., расположенное  на  земельном участке площадью 6 442 кв.м.
Адрес местонахождения  объекта оценки	Россия, Краснодарский  край,   г. Новороссийск, Приморский округ,   ул. Анапское шоссе, д.15
Имущественные права:   - на земельный  участок:   - на помещения:	Право собственности   Право собственности
Документы, предоставленные для проведения оценки   - на земельный  участок               - помещения	- Свидетельство о государственной регистрации права серия 23 – АЕ №414949 от 26.12.2008г., выданного на основании решения  Арбитражного суда №А-32-11192/2006-55/152 от 15.11.2006г.; договор от 14.04.2003г.; акт приема – передачи от 14.04.2003г.   - Свидетельство о государственной регистрации права серия 23 – АЕ  №414950 от 26.12.2008г., выданного на основании решения Арбитражного суда №А-32-11192/2006-55/152 от 15.11.2006г.; договор от 14.04.2003г.; акт приема – передачи от 14.04.2003г.   - Технический паспорт нежилого здания, выполненный Филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г. Новороссийску по состоянию на 05.02.208г.
Качественные  характеристики, влияющие на результат  оценки объекта оценки
Область, административный район	Краснодарский край
Название населённого  пункта	г. Новороссийск
Расстояние  от трассы, км	Около 50м
Расстояние  от объекта до остановки общественного транспорта	Около 50м
Качество дороги от шоссе до объекта оценки	Хорошее
Особые природные  объекты, расположенные в непосредственной близости от объекта (озеро, водохранилище, лес, река):	Отсутствуют
Инфраструктура  и развлекательные объекты (магазины, спорткомплекс, поликлиника, рестораны, кафе, теннисный корт и т.д.):	Инфраструктура развита: в непосредственной близости находятся  объекты торгового, социально-культурного назначения, медицинские, образовательные учреждения, и т.п.
Иные объекты	Многоэтажные жилые дома, объекты инфраструктуры
Освещенность  территории населенного пункта  ночное время	Имеется
Инженерное  обеспечение	Центральные сети: электроснабжения,  водоснабжения, канализации, отопление, газ.
Данные о  перепланировке	Не производилась. Планировка соответствует  поэтажному плану  БТИ.

 

 

 

Рис.1. Местоположение объекта оценки на карте г. Новороссийска

 

 

Количественные  характеристики объекта оценки

Таблица 2

Показатель	Наличие и описание показателя
Земельный участок
Площадь участка (согласно договора аренды)	6 442 кв.м.
Адрес	Россия, Краснодарский край, г.Новороссийск, Приморский округ, ул. Анапское шоссе, д.15
Рельеф	ровный
Форма	многоугольник
Вид права	Аренда
Категория земель	Земли поселений
Целевое использование (назначение)	Для эксплуатации и обслуживания нежилых зданий (лаборатории и производственные мастерские)
Текущее использование	Эксплуатация и обслуживания нежилых зданий (лаборатории и производственные мастерские)
Кадастровый номер	23:47:0111005:0044
Ограничения (обременения) права	Не установлены
Улучшения земельного участка	В данном случае, улучшением на земельном участке является нежилое  здание общей площадью 6 515,5 кв.м.
Описание территории участка (наличие деревьев (лесные/декоративные/плодовые), газон, ландшафтный дизайн, освещение)	Участок ровный, многоугольной  формы, имеется освещение в ночное время
Категория объекта	Анализ объекта оценки позволяет отнести его в целом к категории земель поселений, целевым использованием которых, является эксплуатация жилых и нежилых  строений, и  на которые существует всеобщий спрос, и которые обычно покупается, продается на свободном конкурентном рынке.

 

Улучшением на земельном  участке, в данном случае, является нежилое помещение (литер АА1) общей площадью 6 511,5 кв. Технические характеристики представлены в нижеследующей таблице.

Строительная  характеристика объекта оценки

Таблица 3

№	Параметры	Нежилое здание (литер АА1) общей площадью 6 511,5 кв.м.
1.	Ведущие объемно-планировочные  параметры
1.1.	Этажность	4
1.2.	Общая  площадь (кв.м.), всего	6 511,5
1.3.	Строительный объем (куб.м.), всего здания	34 650
1.4.	Год постройки	1965,1982,1991
2.	Преобладающий материал
2.1.	Стены	Каменные, кирпичные, блоки  бетонные
2.2.	Фундамент	Каменный ленточный, бетонный ленточный
2.3.	Перегородки	Кирпичные, гипсолитовые, деревянные
2.4.	Перекрытия	Ж/бетонные
2.5.	Кровля	Рулонная
2.6.	Полы	Бетонные, линолеум, плитка
2.7.	Проемы: - оконные - дверные	Одинарные сворные, металлопластиковые Деревянные филенчатые; металлопластиковые; металлические
2.8.	Отделка внутренняя	Штукатурка, окраска, обшивка гипсокартонном, облицовка плиткой, оклейка обоями
2.9.	Отделка наружная	Облицовка кирпичом
3.	Инженерное оборудование
3.1.	Водоснабжение	Имеется
3.2.	Канализация	Имеется
3.3.	Отопление	Имеется
3.4.	Электроснабжение	Имеется
3.5.	Телефонизация	Имеется
3.6.	Радио	Имеется
3.7.	Вентиляция	Имеется
3.8.	Газоснабжение	Имеется
3.9.	Лифты (грузовые)	Не имеются
4	Дополнительное инженерное оборудование
		Не имеется
5	Дополнительное обустройство
		Крыльца
	Текущее использование	Эксплуатация административно - офисных помещений
	Класс конструктивных систем	КС-1

 

2.2 Анализ рынка недвижимости  г. Новороссийска

Новоросси́йск — город  краевого подчинения в Краснодарском  крае России. Расположен на юго-западе края, на побережье Новороссийской (Цемесской) бухты Чёрного моря.

Площадь территории города составляет 835 квадратных километров, в том числе в пределах городской застройки – 66,0 кв. км. Город разделен на 5 районов: (Центральный, Южный, Восточный, Приморский, Новороссийский). В административную черту города входят 3 поселка городского типа: Абрау-Дюрсо, Верхнебаканский, Гайдук, 2 станицы: Раевская, Натухаевская, 12 сел: Борисовка, Васильевка, Владимировка, Глебовское, Кирилловка, Южная Озереевка, Северная Озереевка, Большие Хутора, Мысхако, Федотовка, Широкая Балка, Цемдолина. 7 хуторов: Убых, Дюрсо, Камчатка, Горный, Ленинский Путь, Семигорский, Победа, Поселок Лесничество Абрау-Дюрсо.

В Новороссийске проживает  около 281 тыс. человек, в т.ч. в городе: – 222,6 тыс.чел., сельской местности – 58,4 тыс.чел. Трудоспособное – 149,5 тыс.чел., пенсионеры – 52,0 тыс.чел., дети - 68,6 тыс.чел. Средняя плотность населения – 300 чел./кв.м. (по городу 3134 чел./кв.м). На территории муниципального образования проживают представители 108 национальностей, в том числе: русские, украинцы, армяне, белорусы, греки и другие национальности.

Из занятых в экономике  граждан около 15% работают в промышленной отрасли, 22% -в транспортной, 26% - в торговле, 44% - в прочих отраслях материального и нематериального производства. В сфере малого бизнеса работает около 32% занятых в экономике граждан.

Новороссийск является крупнейшим коммерческим портом на юге  России. Он был основан в 1838 году. Город расположен вдоль побережья Цемесской бухты, одной из самых удобных и естественных бухт на побережье Черного моря и свободной ото льда в зимнее время года. Длина бухты около 15 км., ширина 2-9 км;  бухта глубоководная, что позволяет заходить в порт океанским судам. Со стороны Северо-востока и Юго-запада город окружен горами. Бухта разделяет город на две части, восточную и западную. Восточная часть города является индустриальной частью. В городе более 37 промышленных предприятий. Наиболее крупными из них являются предприятия цементной промышленности, морской торговый порт, ОАО «Новошип», ЗАО «Новороссийский завод Красный Двигатель», ОАО «Новороссийский судоремонтный завод», ГУП «Новороссийский вагоноремонтный завод».

Новороссийск характеризуется довольно напряженной экологической обстановкой. Город подковообразно примыкает к Цемесской бухте и делится на восточную – промышленную часть, где сконцентрированы почти все основные промышленные предприятия и западную – в основном селитебную часть города. Если для восточной части города характерна промышленная запыленность (цементные заводы, завод «Красный двигатель», «Молот» и др.),  загрязнение нефтепродуктами и строительным мусором, то для западной и центральной части города основным «бичом» является высокая загазованность воздуха (превышение ПДК по азотистым соединениям, бензапирену, саже и т.д. в 3-10 раз) за счет автомобильных выхлопов. Спасением являются почти постоянно дующие ветры либо с моря на сушу, либо наоборот.

В экономическом отношении город и прилегающие к нему районы являются промышленно-сельскохозяйственными, со значительным преобладанием в промышленности  производства цемента. Наиболее доходной отраслью является перевалка грузов в порту и на железной дороге. К настоящему времени Новороссийский транспортный узел стал крупнейшим на юге России. Через него проходит более 75 % грузов черноморских портов России.

В сельском хозяйстве  развито виноградарство и виноделие.

Электроэнергия поступает  из энергетической системы Северо-Кавказского региона. Водоснабжение города и его районом осуществляется из водохранилищ и подземных месторождений. Крупнейшими из них являются Неберджаевское, Пенайское и Троицкое. Используются в малом объеме буровые скважины и колодцы. В настоящее время в городе улучшается положение с пресной водой.

 

2.2.1 Анализ  рынка земельных участков г.  Новороссийска.

Земельный рынок является одним из важнейших сегментом  любого рынка недвижимости, поскольку  земельные участки являются базовым  элементом производственной подсистемы рынка, то есть строительства новых объектов недвижимости.

Земля была и будет  одним из главных, а самое главное  прибыльных, объектов вложения денежных средств, и совершенно естественно, что стоимость сотки зависит не только от географического расположения, но и от ее целевого назначения.

В Земельном кодексе  существует понятие категорий земель, каждая из которых обладает своим  правовым статусом. Не на всех земельных  участках можно строить жилье, а  только на тех участках, которые соответствуют нужной категории и имеют соответствующие разрешенное использование.

Участки большего размера  дадут возможность в будущем  не экономить на земле при строительстве, зонировании участка и благоустройстве территории. Учитывая постоянный рост цен на землю сегодня выгодно покупать участок максимального размера, позднее лишнее продать по более высокой цене.

Наличие коммуникаций повышает первоначальную стоимость голого земельного участка на 50-80 %.

Земли города-героя  Новороссийска по  их использованию

Таблица 4

Назначение земель	Площадь	Процент занимаемой площади
Земли сельскохозяйственного  назначения	16,2 тыс. га	19,4% территории
Земли поселений	10,4 тыс. га	12,5% территории
Земли промышленного  назначения	5,9 тыс. га	7% территории
Земли лесного фонда	49,3 тыс. га	59,1% территории
Земли водного фонда	0,5 тыс. га	0,6% территории
Земли запаса	1,1 тыс. га	1,3% территории
Земли особо охраняемой территории	0,09 тыс. га	0,1% территории
ИТОГО:	83,49 тыс. га	100% территории