Оценка недвижимого имущества на примере нежилого здания в г. Новороссийске

- земли иного специального  назначения.

Земли особо охраняемых территорий. К землям особо охраняемых территорий относятся земли:

- особо охраняемые  природные территории, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов;

- природоохранного назначения;

- рекреационного назначения;

- историко-культурного  назначения;

- иные особо ценные  земли в соответствии с настоящим  Кодексом, федеральными законами.

Земли лесного фонда. К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие).

Земли водного фонда. К землям водного фонда относятся: 
- земли, занятые водными объектами;

- земли водоохранных зон водных  объектов;

- земли, выделяемые для установления  полос отвода и зон охраны  водозаборов;

- гидротехнических сооружений  и иных водохозяйственных сооружений, объектов.

Земли запаса. К землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со ст. 80 «Земельного кодекса РФ».

 

ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛИ

При оценке стоимости земельных  ресурсов следует учитывать следующие  особенности земли:

- особенность функционирования земли – территориальная закрепленность на ней зданий, сооружений и др. материальных форм (факт прикрепленности к земле созданных человеком общественных средств труда);

- особенность, связанная с пространственными свойствами земли – систематическое изменение средств труда (реконструкция существующих и строительство новых зданий, прокладывание инженерных сетей и т.п.), оказывающее непосредственное влияние на землю (снимание плодородного слоя, рытье котлованов и траншей, перемещение земельных массивов);

- многофункциональность в использовании каждого конкретного участка (территориальная база, средства труда и т.д.);

- земля-объект, не имеющий износа. Земная поверхность остается неизменной на протяжении жизни нескольких поколений, за редким исключением – истощимые земли.

- особенность земли как товара-сделки с землей правомерны в той мере, в которой их оборот допускается федеральным и местным законодательством (гражданское, земельное право, природоохранное, местное, водное законодательство, градостроительные нормы, планы перспективного развития территорий). Поэтому оценивать стоимость земельного участка правомерно лишь в сфере его товарного обращения, т.к. права владения, пользования и распоряжения земельным участком полностью или частично могут быть свободно переданы другому лицу.

ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К  ЗДАНИЯМ И СООРУЖЕНИЯМ

Здания и сооружения: Вся недвижимость, кроме природных объектов (земель и природных ресурсов). Включает здания, их внутреннее инженерное оборудование, ограждения и т.д.

Нежилые здания: Здания, представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей.

Жилые здания: Здания, предназначенные для постоянного или временного проживания, а также приспособленные для этих целей.

Аренда: Соглашение, по которому собственник передает нанимателю право пользования и исключительного владения, но не право собственности на объект, на определенное время при условии уплаты ренты.

Арендная плата: Денежная оплата права пользования арендуемым имуществом. Величина арендной платы определяется договором об аренде. Величина арендной платы за землю и государственное имущество может определяться законодательными актами государства.

Общая физическая жизнь: Определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.

Эффективный возраст: Возраст, показываемый физическим состоянием и полезностью объекта, определяется как разность между действительным возрастом и оставшейся экономической жизнью объекта.

Действительный возраст: Период времени со дня ввода объекта в эксплуатацию.

Оставшаяся экономическая жизнь: Период времени, в течение которого объект может продолжать функционировать или приносить доход.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕИЕ.

Развитие рыночной экономики в  России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. У собственников появилась возможность по своему усмотрению распорядиться своим имуществом, подыскать себе новый дом или помещение под офис, вложить свои средства в бизнес. Те, кто решился реализовать свои права собственника, сталкивались с необходимостью оценки своей собственности.

В представленной дипломной  работе производится оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, в качестве которого выступает:      

Недвижимость занимает особое место среди элементов  рыночной экономики, она выступает  в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при  приватизации государственной и  муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых важное значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Актуальность данной работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства.

Поэтому развитие рынка  недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики страны.

На сегодняшний день, в условиях рыночной экономики, цены на недвижимость формируются исходя из факторов спроса и предложения, что зачастую приводит к формированию различного рода спекулятивных процессов. Именно поэтому в настоящее время стала достаточно востребованной услуга независимой оценочной экспертизы рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, которая не только поможет избежать данных дополнительных рисков, которые связаны с подобным ценообразованием, но и необходима во многих других случаях.

Оценка недвижимости подразумевает под собой оценку рыночной стоимости права собственности или других прав (к примеру, права аренды) в отношении объекта оценки. На практике получили применение три основных подхода – затратный, доходный и сравнительный. К тому же, необходимо отметить, что недвижимое имущество может быть оценено, как вместе с земельным участок, на котором расположен объект, так и отдельно от него.

Объектом исследования представленной дипломной работы является стоимость объекта недвижимости в виде жилого дома.

Предметом исследования работы –  оценка стоимости объекта недвижимости в современных условиях.

Изучение выбранной  темы предполагает достижение следующей  цели: исследовать основные теоретические и практические аспекты оценки стоимости недвижимого имущества. В соответствии с определенной целью в представленной дипломной работе были поставлены и решены следующие задачи:

рассмотреть теоретические  и методические основы оценки рыночной стоимости недвижимого имущества;

- произвести оценку стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома, расположенного по адресу: г.Самара, с.Дубовый Умет, ул. Советская, д.2.;

- обобщить полученный материал в данной работе и сделать выводы.

Теоретической и методологической основой исследования является диалектический метод познания, а также труды ученых, периодическая литература и материалы сети Интернет по исследуемой проблеме. Кроме того, применялись следующие методы: экономико-статистический, расчетно-конструктивный, а также метод сравнения.

Поставленные цели и  определенные задачи обусловили структуру представленной работы. Дипломная работа состоит из введения, основной части, состоящей из трех глав, и заключения, включает в себя библиографический список и приложения. В первой главе рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости, во второй главе рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости, в третьей – проводится согласование результатов оценки и определяются пути повышения рыночной стоимости недвижимости.

 

 

ГЛАВА 1. Основные теоретические аспекты  оценки рыночной стоимости недвижимого имущества.

1. Понятие и правовое обеспечение оценочной деятельности.

 

Успешная реализация экономических реформ в Российской Федерации предполагает активное участие  профессионально подготовленных, грамотных  и эрудированных специалистов, обладающих глубокими знаниями в различных областях науки и практики. В производственно - экономической практике экономических субъектов в частности появляется множество случаев, когда возникает необходимость в такой области профессиональных услуг, как определение рыночного или иного вида стоимости имущества. Без оценки собственности уже не обходится ни одна операция по купле - продаже предприятий, кредитовании под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д. Справедливо и грамотно установленный вид стоимости особенно необходим в активных видах оценки, на основе результатов которых выносятся определенные решения.

Отсюда возникает потребность  в специалистах, которые могут  решать данную задачу квалифицированно и беспристрастно - экспертах-оценщиках.

За рубежом деятельность оценщиков  как дисциплина и отдельное направление  в бизнесе сформировалась в начале прошлого века. В России оценочная  деятельность ведется с 1996 года. Закон  об оценочной деятельности в РФ действует с января 1999 года.

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с  международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом, а  также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми  актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии с Федеральным  законом об оценочной деятельности, под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон  сделки не обязана отчуждать  объект оценки, а другая сторона  не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо  осведомлены о предмете сделки  и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен  на открытом рынке посредством  публичной оферты, типичной для  аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет  собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект  оценки выражен в денежной  форме.

Субъектами  оценочной деятельности (оценщиками) признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом

К объектам оценки относятся:

- отдельные материальные  объекты (вещи);

- совокупность вещей,  составляющих имущество лица, в  том числе имущество определенного  вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности  и иные вещные права на имущество  или отдельные вещи из состава  имущества;