Оценка недвижимого имущества на примере нежилого здания в г. Новороссийске

 

Поскольку значительная часть земель сельхозназначения в пределах административных границ г. Новороссийска (земли с. Цемдолина, с. Кирилловка, п. Гайдук) сравнительно недавно была выкуплена с помощью операций купли-продажи юридических лиц, в собственности которых эти земли находились, в последнее время возросли объемы операций по переводу земель сельхозназначения в земли поселений. Способствовал этому и вышедший в 2005 г. закон «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». По некоторым оценкам не менее 90% земельных участков большой площади (не менее 3 га), которые предлагаются в настоящее время на рынке, являются землями сельскохозяйственного назначения.

Наиболее привлекательные  подобные земельные участки, после  их перевода в земли под индивидуальное жилищное строительство (в меньшей степени под коммерческие цели), будут использоваться участниками рынка для создания компактных жилых комплексов с некоторыми базовыми элементами социальной инфраструктуры, включая проекты, ориентированных на удовлетворение потребностей клиентов, которые относятся к среднему классу. В большинстве случаев участники рынка будут отдавать предпочтения строительству:

- в черте города  – многоквартирных комплексов  среднего класса;

- в пригородах  - коттеджей  и таунхаусов, построенных по  современным технологиям с использованием традиционных материалов (кирпич, блоки, брус, оцилиндрованное бревно).

В г. Новороссийске ситуация в ценовом разрезе складывается следующим образом. Наибольшее увеличение стоимости 1 сотки наблюдается в центре города – рядом с администрацией города, центральным рынком и автовокзалом, в районах, расположенных вблизи прибрежной полосы, порта и набережной. По мере отдаления от центральной части города и прибрежной полосы стоимость земельных участков снижается. Также следует отметить, что особым спросом на рынке коммерческих земельных участков пользуются объекты, расположенные вдоль центральных улиц и основных автомагистралей города – ул. Лейтенанта Шмидта, пр. Ленина, ул. Советов, ул. Революции 1905 г., ул. Свободы, Анапское шоссе, ул. Мира, пр. Дзержинского и ул. Энгельса, имеющие удобный подъезд для автомобилей и близость общественного транспорта. Но, по данным риэлтерских агентств, земельные участки, имеющие подобное местоположение, для города Новороссийска являются большой редкостью.

Что касается цен, то в центральной части средняя рыночная стоимость 1 сотки находится в диапазоне от 580 000 до 2 300 000 руб/сот., в зависимости от локального месторасположения, подведенных коммуникаций, существующих улучшений на участке. По мере отдаления от центра и морского побережья цена падает до 145 000 -600 000 руб./сот., и на окраинах составляет 85 000 – 290 000 руб./сот.

Диапазон цен на земельные  участки в районе расположения объекта  оценки, 
тыс. руб./сот.

Таблица 5

	сентябрь 2009г.		декабрь 2009г.		октябрь 2010г.		Темп сентябрь 2009г. - декабрь 2009г.	Темп декабрь 2009г. - октябрь 2010г.
Целевое использование	Интервал	Среднее значение	Интервал	Среднее значение	Интервал	Среднее значение
Коммерческие цели	600-1700	1150	700-1500	1100	700-1500	1100	-4	0

 

2.2.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Новороссийска

Рынок купли-продажи объектов недвижимости в г.Новороссийске в основном развит по объектам жилой недвижимости. Имеется достаточно предложений по продаже земельных участков. Объекты коммерческого назначения носят ограниченный характер и рынок находится в стадии формирования.

Диапазон цен  на объекты коммерческого назначения в районе расположения объекта оценки, тыс. руб./кв.м.

Таблица 6

Тип объекта	сентябрь 2009г.		декабрь 2009г.		октябрь 2010г.		Темп сентябрь 2009г.- декабрь 2009г.	Темп декабрь 2009г.-октябрь 2010г.
	Интервал	Среднее значение	Интервал	Среднее значение	Интервал	Среднее значение
1.Здания и помещения административно-офисного назначения	40-80	60	35-70	52,5	35-70	52,5	-12	0
2. Здания и помещения торгового назначения	50-160	105	50-150	100	50-150	100	-5	0
3. Здания и помещения складского и производственного назначения	20-40	30	20-40	30	17-42	29,5	0	-2

 

Таблица 12

Диапазон цен аренды на объекты коммерческого назначения в районе расположения  
объекта оценки, тыс. руб./кв.м.

Тип объекта	июнь 2009г.		декабрь 2009г.		октябрь 2010г.		Темп июнь 2009г.- декабрь 2010г.	Темп декабрь 2009г.-октябрь 2010г.
	Интервал	Среднее значение	Интервал	Среднее значение	Интервал	Среднее значение
1.Здания и помещения офисного назначения	600-1300	950	600-1000	800	400-800	600	-16	-25
2. Здания и помещения  торгового назначения	500-1200	850	500-1200	850	500-1300	900	0	6
3. Здания и помещения складского и производственного назначения	100-400	250	80-400	240	80-400	240	-4	0

 

По местоположению больше всего офисных и торговых площадей расположено в Центральном и Южном районах, имеются отдельные стоящие здания. Большая доля сдаваемых в аренду площадей идет мимо существующих бизнес-центров, представляя собой неспециализированное предложение. Как правило, это встроенно-пристроенные помещения первого и цокольного этажей жилых домов. Традиционно активность рынка была сконцентрирована в Центральном районе, доля предложения в которой составила 80% от общего объема предложения офисных и торговых площадей в аренду.

Трудности на финансовом рынке негативно  отразились на развитии сегмента рынка  земельных участков и коммерческой недвижимости   в целом. Пока  нет возможности с точностью  прогнозировать, когда именно ситуация изменится в лучшую сторону. Однако среди положительных моментов стоит отметить то, что сегодня ввиду ряда причин существует отложенный спрос, благодаря которому рынок может впоследствии выйти примерно на уровень докризисного периода.

Сейчас рынок перешел  в стадию коррекции. Меняются основные показатели - структура и величина спроса и предложения, цены.

Сведения о предложениях по купле-продаже/аренде объектов публикуется в газетах бесплатных объявлений «С легкой руки», «Из рук в руки», а также рядом риэлтерских фирм на сайтах Интернет.

Информация о состоянии рынка купли-продажи недвижимого имущества в  
г. Новороссийске представлена на основании данных агентств недвижимости г. Новороссийска «Риэлт-Групп» (Краснодарский край, г.Новороссийск, ул.Исаева д.13, тел./факс 8-8617-631544), «Новация» (Краснодарский край, г.Новороссийск, ул. Л.Шмидта д.8, тел.8-8617-644901), «Континент» (Краснодарский край, г.Новороссийск, ул.Советов д.42 БЦ «Черноморский» оф.3-А,94 тел. 67-60-33)).

2.3 Расчет стоимости  недвижимого имущества.

2.3.1 Определение  рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

 

Общая модель затратного подхода выглядит следующим образом:

(1)
где
	РС – рыночная стоимость
	Сз – рыночная стоимость прав на земельный участок
	ПВС – полная восстановительная  стоимость улучшений
(2)
где	ВСул. - восстановительная стоимость улучшений;
	Пз – прибыль застройщика;
	Пндс – налог на добавленную стоимость;
	И  - суммарный (накопленный) износ;
	Ифиз – физический износ;
	Ифун – функциональный износ;
	Иэ – экономический (внешний) износ;

 

Оценка стоимости  земельного участка.

В состав объекта оценки входит земельный участок площадью 6442 кв.м.

В данном случае для оценки настоящего земельного участка выбран сравнительный подход, метод сравнения продаж, который базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемого объекта с аналогами Основным принципом метода сравнения продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный покупатель не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене  
i -го аналога может быть представлена следующим образом (см. рис. 2)

        (3)

Где:

Ц_i – цена i-го аналога, n – количество ценообразующих факторов, Dц_ij – значение корректировки цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору (местоположение,целевое назначение, транспортная доступность и т.д.)

Рис. 2

          ( 4)

Корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору основывается на принципе вклада. Вклад – это сумма, на которую может измениться цена объекта недвижимости на рынке при добавлении того или иного фактора производства.

Из формулы (3) следует, что при оценке объекта оценки корректируются цены аналогов, т.е. при корректировке оценщик каждый раз отвечает на вопрос, сколько бы стоил аналог, если бы он имел те же характеристики, что и объект оценки.

Используя право оценщика, закрепленное в статье 14 Закона 220-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции от 24.07.2007г. запрашивать в устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки, проведен опрос риэлтерских фирм и агентств недвижимости.

При реализации данного  подхода, информация о ценах сделок с аналогичными объектами была получена из надежных источников – от специалистов-риэлтеров в агентствах недвижимости.

Объекты сравнения имеют  различные рыночные характеристики (элементы сравнения). В оценочной  практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

• права на объект недвижимость;
• условия финансирования сделки;
• условия сделки купли-продажи;
• время совершения сделки купли-продажи;
• местоположение объекта недвижимости;
• физические характеристики объекта недвижимости;
• экономические характеристики объекта недвижимости;
• характер использования объекта недвижимости;
• составляющие цены продажи, не связанные с объектом продажи (например, оборудование, расположенное на объекте недвижимости).

Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта-аналога при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базовой величиной для остальных корректировок.

В результате проведенных расчетов определяется цена продажи каждого  из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. При корректировке цен продажи объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.