Оценка недвижимого имущества на примере нежилого здания в г. Новороссийске

ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

 

Оценочная деятельность: профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Оценка: Мнение о ценности, уровне или значении объекта.

Оценка стоимости (оценка*): Итог непосредственного взаимодействия исполнителя услуги по оценке стоимости и заказчика оценки (11) и внутренней деятельности исполнителя услуги по удовлетворению потребностей заказчика в установлении стоимости (7).

Объект оценки: Объект гражданских прав, свободно отчуждаемый или переходящий от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства или законодательно защищенный от причинения морального вреда (физических или нравственных страданий).

Цель оценки: Определение стоимости (7) объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. ФСО № 2

Назначение оценки: Проведение тех или иных финансовых операций или предпринимательских сделок (купля-продажа, кредитование, налогообложение, страхование, приватизация, наследование, аренда и т.д.), а также учет имущественных ценностей.

Стоимость объекта оценки: Расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. ФСО № 1

Вид стоимости: Конкретный вид стоимости, который определятся предполагаемым использованием результата оценки. ФСО № 2

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости): Дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Процедура оценки: Последовательность действий, которые включают в себя:

- заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

- применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

- согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

- составление отчета об оценке.

Заказчик оценки (заказчик*): Физическое или юридическое лицо, а также правомочный орган исполнительной власти, выступающий в качестве инициатора и потребителя услуги по оценке стоимости.

Оценщик: Физическое лицо, являющееся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшее свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ».

 

Организация по оценке стоимости (оценочная организация*): Юридическое лицо, имеющее в своем штате не менее двух оценщиков, соответствующих требованиям части второй статьи 24 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ.

Отчет об оценке: Документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Собственность: 1 Значение как юридическое право: принадлежность материальных и духовных ценностей, определенным лицам – субъектам права собственности (17), право на такую принадлежность и общественные отношения, связанные с этим правом (далее в тексте – собственность, юр.); 2 Значение как совокупное понятие: объекты гражданских прав, материальные и нематериальные, в совокупности с правом владения ими (далее в тексте – собственность).

Субъект права  собственности (собственник*): Возможный или действительный участник правоотношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением имуществом.

Вещи: Предметы материального мира, находящиеся в естественном состоянии в природе или созданные трудом человека, являющиеся основным объектом в имущественном правоотношении.

Вещи недвижимые: Земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (ст. 130 ГК, извл.).

Неиспользуемый  участок: Часть земной поверхности, имеющая уникальные, присущие только ей местоположение и характеристики, без осуществленных на ней улучшений.

Улучшения: Выполненная человеком на земельном участке обработка почвенного слоя и (или) построенные здания и сооружения различного назначения.

Вещи движимые: Вещи, не относящиеся к недвижимым, включая деньги и ценные бумаги.

Имущество: Вещи  и материальные ценности, находящиеся во владении юридических и физических лиц, в совокупности с имущественными правами и обязанностями.

Имущественный комплекс: Совокупность движимых и недвижимых вещей, тесно связанных и взаимодействующих между собой, образующих единую целостность.

ТЕРМИНЫ, СВЯЗАННЫЕ С ЭКОНОМИЧЕСКИМИ АСПЕКТАМИ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ:

Рынок: Всякий институт или механизм, который сводит вместе покупателей и продавцов конкретного товара или услуг.

Цена объекта оценки: Денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Спрос: Общественная потребность в товаре, аналогичном объекту оценки, обеспеченная платежными средствами.

Предложение: Количество товара, аналогичного объекту оценки, которое продается на определенных условиях в текущий период времени.

Конъюнктура: Экономическая ситуация, складывающаяся на конкретном рынке (секторе рынка), характеризуемая соотношением спроса и предложения  на товары, аналогичные объекту оценки, рыночной активностью, уровнем текущих цен, объемами продаж и товарными запасами.

 

ТЕРМИНЫ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К ВИДАМ ОЦЕНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Рыночная стоимость: наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;  
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме. ФСО № 2

Ликвидационная стоимость: Расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Кадастровая стоимость: Рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

 

ТЕРМИНЫ, ОТНОСЯЩИЕСЯ  К ПРОЦЕССУ ОЦЕНКИ

Принципы оценки: Сложившиеся правила, нормы и закономерность поведения людей при проведении операций и сделок на свободном рынке.

Подход к оценке: Совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Подход затратный: Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затраты на воспроизводство объекта оценки: Затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затраты на замещение объекта оценки: Затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Подход сравнительный: Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объект-аналог объекта для целей оценки: Объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Подход доходный: Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Метод оценки: Последовательность процедур, позволяющих на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Срок экспозиции объекта оценки: Срок, рассчитанный с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Период прогнозирования: Период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов.

Верификация: Сверка по представленным документам юридических прав собственника на объект оценки и установление действующих обременений, которые могут повлиять на результаты оценки стоимости.

Обременения: Наличие установленных законом условий, стесняющих правообладателя при осуществлении прав собственности, юр. или иных вещных прав на объект оценки.

Идентификация: Процедура, посредством которой устанавливается соответствие: 
цели оценки ее назначению;

- объекта оценки представленной проектной документации;

- объектов-аналогов (или их элементов) объекту оценки (или его элементов);

- методологии оценки стоимости определяемому виду оценочной стоимости.

Ограничивающие условия (ограничения*): Состав законодательно установленных условий, запрещений и правил, а также иных особых обстоятельств, повлиявших на результаты оценки стоимости.

Согласование результатов: Установление итоговой величины стоимости объекта оценки путем анализа результатов расчетов, выполненных с помощью методов различных подходов оценки.

 

ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКАМ

Земля: Ресурс, используемый для производства сельскохозяйственной продукции, для строительства домов, городов, железных дорог; один из компонентов производства (другие компоненты: труд, капитал, предпринимательская деятельность).

Земли поселений: Земли, расположенные в пределах административных границ различных поселений, которые подразделяются с точки зрения их функционального назначения на две группы: сельские и городские населенные пункты.

Сервитут: Право собственника, владельца, пользователя земельного участка на ограниченное пользование земельным участком, находящимся в собственности (владении, пользовании) другого лица, устанавливаемое на основании оформленного соглашения между сторонами или решения суда.

 

КЛАССИФИКАЦИЯ ЗЕМЕЛЬ

Оценка стоимости проводится по всем землям административно-территориального образования, которые подразделяются по целевому назначению и хозяйственному использованию на следующие категории:

- земли сельскохозяйственного  назначения;

- земли поселений;

- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

- земли особо охраняемых  территорий и объектов;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли запаса.

Земли сельскохозяйственного назначения: В состав земель с/х назначения выделяются с/х угодья; земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями; древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений; замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки с/х продукции.

Земли поселений: В состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

- жилым;

- общественно-деловым;

- производственным;

- инженерных и транспортных  инфраструктур;

- рекреационным;

- сельскохозяйственного  использования;

- специального назначения;

- военных объектов;

- иным территориальным  зонам.

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для  обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются или предназначены, подразделяются на:

- земли промышленности;

- земли энергетики;

- земли транспорта;

- земли связи, радиовещания, телевидения, информатики; 
- земли обороны и безопасности;