Оценка бизнеса на примере предприятия

Алгоритм расчетов стоимости  замещения активов по перечисленным этапам может быть выражен следующими формулами:

 Или    , где                                                                     (11)

ПСЗа - полная стоимость  замещения активов предприятия;

ЧСЗа - стоимость замещения чистых активов предприятия;

ПСЗаi - полная стоимость  замещения конкретного материального  или нематериального актива;

ИАi - стоимость всех форм износа конкретного материального  или нематериального актива;

ФА - совокупная стоимость  всех финансовых активов предприятия (не подлежащая пере-оценке);

ФО - сумма всех финансовых обязательств предприятия (объем используемого  заемного капитала).

Характеризуя этот метод  оценки, следует отметить, что он дает более точное представление  о стоимости целостного имущественного комплекса в сравнении с балансовым методом, так как позволяет учесть не только аналоговую современную стоимость отдельных элементов активов предприятия, но реальную (а не только отражаемую бухгалтерским учетом) сумму их износа. Вместе с тем, следует учесть, что многие элементы оценки активов носят субъективный характер — выбор конкретных методов воссоздания полной стоимости по отдельным элементам активов, оценка стоимости функционального и экономического их износа и т.п. Кроме того он не отражает стоимости используемого предприятием земельного участка и характера его расположения. Наконец, этому методу присущ еще один существенный недостаток — он не увязывает стоимость активов целостного имущественного комплекса с уровнем генерируемой ими прибыли.

Используя этот метод покажем расчет на примере  недвижимого имущества ТОО «Кафе  Ласточка». Оценим здание кафе т.е. объект оценки, это: пивной бар с пристройкой.

Основные положения  об объекте оценки.

Объект недвижимости – кафе (пивной бар с пристройкой), общаф площадь 203,0 кв.м., по адресу: г. Караганда, ул. Зональная, дом 77

При оценке имущества  используются несколько видов стоимости: рыночная, страховая, инвестиционная и  т. д.

          Расчет рыночной стоимости объекта.

Расчет стоимости здания затратным подходом.

         Данный подход представляет собой расчет с применением коэффициентов, учитывающих все благоприятные и неблагоприятные факторы, влияющие на стоимость недвижимости. 

Необходимо  определить восстановительную стоимость  за вычетом износа.

        Восстановительная стоимость пивного  бара вместе с пристройкой  – 31,2тенге. С использование  индексов перевода в текущие  цены:

         - К₁ из 1969г. в 1984г. коэффициент – 1,19, (согласно постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983г. № 94 «Об утверждении индексов сметной стоимости, строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов»);

         - К₂ из 1984г. в 1991г. - коэффициент – 1,66,(согласно приложения к письму Госстроя СССР о 06.09.1990г. № 14-д);

         - К₃ из 1991г. в 2009г. - коэффициент –163,754,(согласно данным статистики РК).

          - К₄ из 1991 г. в 2009г.- коэффициент- 1,06, (согласно приложения к письму Госстроя СССР о 06.09.1990г. № 14-д);

         - К₅ из 1991 г. в 2009г.- коэффициент- 1,02, (согласно приложения к письму Госстроя СССР о 06.09.1990г. № 14-д);

        На основании проведенного расчета согласно приложения 1 установлено, что стоимость объекта недвижимости, определенного затратным подходом составляет:

 

12 326 752 (Двенадцать миллионов триста двадцать шесть тысяч семьсот пятьдесят две) тенге.

 

Расчет стоимости  здания сравнительным подходом.

Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а  также принцип замещения. Для  того чтобы получить показание наиболее вероятной цены продажи оцениваемой собственности, анализируются данные о недавних продажах и цены предложений на аналогичные объекты, сложившиеся в данном районе. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.

После корректировки  цен их можно использовать для  определения рыночной стоимости  оцениваемой собственности.  Выбор  сопоставимых объектов производился на основании данных:

газеты «Недвижимость», «Из рук в руки» от 7. 12. 2012 г. В качестве  сравнения выбраны цены предложений аналогичных объектов за 1 кв.м. площади квартир. После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен предложения сравнимых объектов недвижимости.

          На основании проведенного расчета  согласно приложения 2, установлено,  что стоимость объекта недвижимости, определенного сравнительным подходом составляет:

 

16 806 198 (Шестнадцать миллионов восемьсот шесть тысяч сто девяноста восемь) тенге.

Согласование  результатов

          Из результатов проведенного  исследования следует, что стоимость  объекта определенная:

          - затратным подходом  –10%

          - сравнительным подходом – 90%

Полученные значения стоимости недвижимости определенные тремя методами неравноценны между собой. Поэтому для каждого подхода определяем коэффициент весомости. В нашем конкретном случае согласование результатов произведем следующим образом:

1. затратный  подход   -  12 326 752 тенге.

2. сравнительный  подход – 16 806 198 тенге.

Полученные  результаты сведем в таблицу и  высчитаем средневзвешенную рыночную стоимость.

 

Таблица 2. Сведение результатов

Наименование	Стоимости, определенные тремя подходами		Оценочная стоимость
	Затратный	Сравнительный
Кафе (пивной бар с пристройкой), расположенный по адресу: Казахстан, г. Караганда, ул.Зональная,  дом 77	12 326 752 тенге	16 806 198 тенге

 

           Определим средневзвешенную стоимость  путем умножения стоимостей на  соответствующие коэффициенты:

1. Затратный  подход – К = 12 326 752 * 0,10 = 1 232 675 тенге.

2.Сравнительный  подход – К = 16 806 198 * 0,90 = 15 125 578 тенге.

            Итого: 1 232 675 + 15 125 578 = 16 358 253 тенге.

Основываясь на доступной информации, мы  пришли к заключению, что итоговая величина рыночная стоимость кафе (пивной бар с пристройкой), расположенного по адресу: Казахстан, г. Караганда, ул.Зональная , дом 77 по состоянию на  10.12. 2010 г. составляет:

 

16 358 253 (Шестнадцать миллионов триста пятьдесят восемь тысяч двести пятьдесят три) тенге.

 

Имущество ТОО  «Кафе Ласточка» кроме здания кафе включает: оборудование, финансовые активы и финансовые обязательства. Оборудование оценивается,  как движимое имущество. Порядок оценки движимого имущества рассмотрим в следующей главе.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Особенности  оценки движимого имущества предприятия.

 

Общие положения

1. Настоящий  стандарт оценки стоимости движимого  имущества (далее – Стандарт) раскрывает основные понятия и устанавливает обязательные требования к оценке движимого имущества с учетом региональных факторов, специфических условий ценообразования и отражения их в учете и отчетности, в соответствии с положениями нормативных правовых актов Республики Казахстан.

2. Стандарт разработан  на основании Закона Республики  Казахстан «Об оценочной деятельности  в Республике Казахстан» и  в соответствии с международными  стандартами оценки,  устанавливает  основные требования к методам  оценки движимого имущества и  обязателен для применения на территории Республики Казахстан.

3. Действие Стандарта  распространяется на оценку всех  типов материального движимого  имущества.

4. Обязательная  оценка рыночной стоимости движимого  имущества производится в следующих  случаях:

1) при изъятии имущества для государственных нужд;

2) при определении  стоимости размещенных акций  общества, приобретаемых обществом  по решению общего собрания  акционеров или по решению  совета директоров (наблюдательного  совета) общества;

3) при определении  стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке залога;

4) при определении  стоимости имущественных вкладов  в уставный капитал;

5) при определении  стоимости имущества должника  в ходе процедур банкротства;

6) при определении  стоимости безвозмездно полученного  имущества.

Во всех иных случаях производится инициативная оценка рыночной стоимости на основании  договора с заказчиком. 

Основные понятия  оценки движимого имущества

В настоящем  Стандарте используются следующие  понятия:

1) движимое имущество  (движимые вещи и ценности) – это деньги, ценные бумаги и иное имущество, не относящееся к недвижимости;

2) транспортное  средство – зарегистрированный  на территории Республики Казахстан  железнодорожный, автомобильный,  морской, внутренний водный, воздушный,  городской электрический, в том числе метрополитен, а также находящийся на территории Республики Казахстан магистральный трубопроводный  транспорт;

3) установки,  машины  и оборудование – материальные  активы, которые организация держит  для использования в производстве, поставках товаров или услуг, для сдачи в аренду другим или для административных целей, в том числе отдельные машины или группы машин, торговые принадлежности, улучшения арендатора и другие надлежащим образом идентифицированные категории активов;

4) торговые принадлежности и приспособления арендатора – не являющиеся недвижимостью принадлежности, присоединенные к имуществу арендатором и используемые им при ведении торговли или бизнеса;

5) улучшения  арендатора – фиксированные улучшения  или добавления к земле или  зданиям, устанавливаемые и оплачиваемые арендатором для удовлетворения своих нужд, обычно устраняемые арендатором по окончании срока аренды. Их устранение не наносит недвижимости серьезного ущерба;

6) офисное оборудование  – мебель, компьютерная техника,  средства связи и т.п.;

7) биологические  активы – к движимым биологическим  активам относится взрослый рабочий  и продуктивный скот;

8) предметы коллекционирования  – широкий термин, используемый  для описания объектов, собираемых  в связи с интересом, который  они вызывают благодаря их редкости, новизне или уникальности. Этот термин может применяться среди прочего к произведениям искусства, старинным предметам, драгоценным камням, ювелирным изделиям, музыкальным инструментам, нумизматическим или филателистическим коллекциям, редким книгам и архивным материалам;

9) затратный  подход при оценке произведений  искусства – подход к определению  стоимости произведений искусства,  рассматривающий в качестве заменителя  при покупке данного произведения  искусства возможность создания другого произведения искусства, которое заместит данное. Оценка стоимости оценщиком должна основываться на затратах воспроизводства или замещения данного произведения искусства с учетом природы самого замещения, то есть будет ли это замещение замещением старого объекта новым, замещением через покупку на вторичном рынке, репликацией или точной копией.

Замещение старого  объекта новым – затраты на покупку такого же объекта, что и  оцениваемый или, если это невозможно, то покупку схожего по природе  и по состоянию объекта на розничном рынке, где выставляются новые произведения искусства.

Замещение через  покупку на вторичном рынке –  затраты замещения оцениваемого объекта схожим объектом в сходном  состоянии на вторичном розничном  рынке, где продаются предметы искусства или  антиквариат.

Репликация  – копия исходного (оцениваемого) объекта, которая в плане своей  природы, качества и давности материалов максимально близка к оригиналу, но выполнена с применением современных  методов создания.

Точная копия  – идентичная копия оцениваемого оригинала, созданная из материалов, максимально близких по природе, качеству и давности, с использованием методов создания, применявшихся в период изготовления оригинала;

10) специализированное  имущество – имущество, которое  редко, если вообще когда-либо, продается на рынке иначе, как посредством продажи бизнеса или организации, частью которых оно является, в силу его уникальности, обусловленной его специализированным характером и конструкцией, его конфигурацией, размером, местоположением и иными свойствами;