Курс лекций по дисциплине "Экономика недвижимости"

• экспертный - оценка экспертом технического состояния объекта;
• нормативный (бухгалтерский) — износ рассчитывается на основе Единых норм амортизационных отчислений, утвержденных Правительством РФ;
• метод срока службы, когда оцениваемый объект полностью самортизирован, имеет по нормам нулевую остаточную стоимость (в расчет закладываются возможный оставшийся срок службы и совокупная годовая сумма амортизационных отчислений);
• метод рыночных данных для определения износа техники, когда сравниваются рыночная стоимость техники (бывшей в употреблении) и стоимость (цена замещения) новой аналогичной техники - разница между ними представляет собой величину износа.

При оценке машин и оборудования на основе сравнительного (рыночного) подхода используются два основных метода:

• прямого сравнительного анализа продаж, когда имеется возможность подобрать аналог оцениваемого оборудования;

метод статистического моделирования, когда оцениваемый объект рассматривается как представитель некоторой совокупности однородных объектов, для которых цены известны.

3. Оценка стоимости нематериальных объектов собственности. Основные методы оценки нематериальных активов.

Нематериальные активы — это часть активов предприятия, которые обладают стоимостью, но не имеют материального содержания. Они долговечны, используются в хозяйственном обороте, способны приносить доход.

В зависимости от назначения и выполняемых функций нематериальные активы можно подразделить на три основные группы: интеллектуальная собственность, имущественные права и отложенные (капитализированные) затраты.

К интеллектуальной собственности (например, к промышленной собственности) относятся изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки, наименование мест происхождения товара, секреты производства или ноу-хау, программы ЭВМ и базы данных, топологии интегральных микросхем, авторские и смежные права, включая лицензии на определенные виды деятельности.

Имущественные права включают права пользования землей, водными и другими природными ресурсами, недрами, имуществом и т. п.

К отложенным (капитализированным) затратам относятся организационные расходы, научно-исследовательские и опытно-конструкторские разработки (НИОКР). Организационными расходами считаются объективно возникающие при учреждении предприятия затраты (например, на государственную регистрацию предприятия и т. п.), включаемые как вклад в уставный капитал предприятия. НИОКР показывают затраты, связанные с научными исследованиями, проводимыми для разработки новых изделий и технологий. Критерием отнесения НИОКР к нематериальным активам является их полезность, и возможность использования в производстве длительный период времени.

На зарубежных предприятиях в составе нематериальных активов учитывается еще так называемая цена «деловой репутации» фирмы, или «гудвилл». «Гудвилл» — это стоимостная категория, добавляемая к стоимости имущественного комплекса предприятия. «Гудвилл» как самостоятельный элемент бухгалтерского учета в России пока не применяется, но его оценка может производиться при продаже предприятия в целом и назначении его рыночной цены.

В бухгалтерском учете и отчетности нематериальные активы имеют два вида оценки — по первоначальной и остаточной стоимости. Первоначальная (инвентарная) стоимость нематериальных активов слагается из затрат по их созданию или приобретению и расходов по их доводке, в результате которой они могут быть применимы в деятельности предприятия, которая определяется:

• по долевым объектам, внесенным учредителями в счет их вкладов в уставный капитал предприятия (стоимость определяется по договоренности сторон);
• для объектов, приобретенных за плату у других предприятий и лиц безвозмездно (стоимость определяется экспертным путем).

Остаточная стоимость нематериальных активов — это первоначальная стоимость за вычетом начисленного износа (амортизации). Нормы износа нематериальных активов рассчитываются предприятием самостоятельно исходя из первоначальной стоимости и срока их полезного использования; когда невозможно определить срок полезного использования нематериальных активов, нормы износа устанавливаются в расчете на 10 лет, но не более срока деятельности предприятия.

Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности производится с помощью методов, опирающихся на доходный или затратный подход (применение сравнительного подхода здесь весьма затруднительно, так как нематериальные активы интеллектуальной собственности почти всегда не имеют аналогов). Для определения стоимости ноу-хау и изобретений применяют методы доходного подхода (дисконтированных доходов и прямой капитализации).

При применении метода дисконтированных доходов обычно расчет выполняется с помощью формулы текущей стоимости аннуитета. Применительно к таким объектам, как ноу-хау и изобретения, аннуитетом служат платежи роялти, т. е. ежегодно выплачиваемые предприятием-лицензиатом суммы обладателю ноу-хау или патента (лицензиару) согласно заключенному между ними договору. Проблемы определения платежей за использование ноу-хау, изобретения или другого объекта интеллектуальной собственности заключается в том, что для их внедрения в производство требуются инвестиции.

4. Оценка оборотных активов

Оборотные активы учитываются в балансе с использованием одного из трех методов: либо по средней себестоимости, либо по себестоимости первых по времени закупок (метод ФИФО), либо по себестоимости последних по времени закупок (метод ЛИФО). Однако во всех трех вариантах выбора метода учета необходимо делать поправки, к балансовой стоимости исходя из рыночных цен на эти активы.

Затраты в незавершенном производстве оцениваются по фактической себестоимости производства, товары отгруженные — по рыночной стоимости.

Расходы будущих периодов анализируются, и выявляется их реальность. В случае подтверждения их реальности они оцениваются по номинальной стоимости.

Оценка дебиторской задолженности начинается с ее анализа. Составляется список дебиторов, определяется срок возврата долга, анализируются возможности возврата долга в сроки, предусмотренные соответствующими договорами. Если делается вывод о невозможности возврата долга в срок, то осуществляются необходимые меры:

а) напоминание дебиторам о возврате долга;

б) предъявление соответствующих исков в арбитражный суд;

в) списывание долга с баланса как безнадежного.

В последнем случае он не подлежит оценке. Не подлежат оценке также долги учредителей по их взносам в уставный капитал. Во всех других случаях дебиторская задолженность оценивается по текущей стоимости. Период дисконтирования в данном случае определяется исходя из сроков возврата долга, предусмотренных по соответствующим договорам. Ставка дисконтирования при этом учитывает риск, связанный с возвратом долга (например, ставка дисконтирования берется повышенная, если выясняется, что степень надежности векселей, выданных другим предприятием, понижается).

Процедура оценки завершается заключением об оценке, например, дебиторской задолженности, в котором отражаются:

1. Данные об эксперте-оценщике, основания его привлечения, причины его привлечения, т. е. постановка задачи на оценку дебиторской задолженности.

2. Сведения о задолженности, используемые при ее оценке:

3. Заключение о рыночной стоимости задолженности.

4. Сведения об оценщике.

Различные инвестиции могут производиться в ценные бумаги, недвижимость (см. в балансе долгосрочные и краткосрочные финансовые вложения), уставные капиталы других предприятий. Оценка инвестиций осуществляется исходя из рыночной стоимости на дату оценки. При этом необходимо помнить: стоимость собственных акций предприятия, выкупленных у акционеров, вычитается из общих инвестиций.

Оценка средств на валютном счете осуществляется по курсу валют на дату оценки.

5. Отчет об оценке недвижимости

Отчет об оценке – это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.

В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения – утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.

Рассмотрим основные требования к содержанию отчета об оценке и учебный пример об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке объекта оценки должен быть составлен в письменной форме и передан заказчику своевременно. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Если определяется не рыночная, а иные виды стоимости, должны быть указаны критерии установления результата оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется печатью.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

6. Образец отчета об оценке объекта недвижимости

Лицензия Министерства Юстиции РФ № 77 МВ 000059

Рег. № 78.030 от 22.07.99 г.

ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

нежилого одно-двух-этажного здания, административно-производственного назначения, принадлежащегоОАО «Леноблагрострой»,

расположенного в промзоне Парнас (Выборгский район), г. Санкт-Петербург,

по состоянию на 01.09.99 г.

В соответствии с договором между ЗАО «РИМАД» и ОАО «Леноблагрострой», произведена независимая оценка рыночной стоимости нежилого одно-двух-этажного здания, административно-производствен-ного назначения, принадлежащегоОАО «Леноблагрострой», расположенного в промзоне Парнас (Выборгский район), г. Санкт-Петербург, по состоянию на 01.09.99 г. для цели вклада в Уставный капитал. Результаты оценки приведены в отчете, который является неотъемлемой частью настоящего заключения.

Рыночная стоимость объекта составляет:

28120560 (двадцать восемь миллионов сто двадцать тысяч пятьсот шестьдесят) рублей.

Результаты экспертного заключения соответствуют требованиям, изложенным в Международных Стандартах Оценки МСО 1-4 и могут быть использованы для целей планирования инвестиций, взноса в Уставный капитал с учетом ограничений, изложенных в настоящем отчете.

Заключение подготовили:

Аттестованный эксперт - оценщик Свидетельство № 07120/АНГаршин Д.А.

Руководитель работы:

Директор Центра экспертизы и оценки Черешня О.В.

Заключение утвердил:

Генеральный директор Член Российского Общества оценщиков Денисов В.А.

Заключение выдано заказчику “__“__________200__г.

Подпись заказчика __________

 

СОДЕРЖАНИЕ

1. Сопроводительное письмо.

2. Акт осмотра объекта оценки.

3. Краткое изложение основных фактов и выводов.

4. Основные предположения и лимитирующие условия.

5. Сведения об объекте оценки

5.1. Объем и этапы исследования.

5.2. История объекта оценки.

5.3. Анализ среды местоположения объекта оценки.

5.4. Анализ местоположения объекта оценки.

5.5. Краткое описание объекта оценки.

5.5.1. Описание административно-производственное здания.

5.5.2. Благоустройство территории.

5.5.3. Оборудование, машины, механизмы.

6. Методика проведения оценки.

6.1. Этапы и способы оценки. Ряд понятий, требующих отдельного разъяснения. Процедура оценки

6.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки

6.2.1. Определение стоимости объекта затратным подходом.

6.2.2. Определение стоимости объекта рыночным подходом.

6.2.3. Определение стоимости объекта доходным подходом.

6.2.4. Согласование результатов оценки и определение рыночной стоимости объекта.

7. Расчет стоимости прочего имущества.

7.1. Расчет стоимости передаточных устройств. Расчет стоимости инженерных сетей.

7.2. Расчет стоимости работ по благоустройству территории.

7.3. Расчет стоимости оборудования.

7.4. Оценка рыночной стоимости транспортных средств и оборудования.

8. Сводная таблица расчета рыночной стоимости административно-производственного здания

9. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

9.1. Законодательно разрешенное использование.

9.2. Физически осуществимое использование.

9.3. Финансово осуществимое использование.

9.4. Максимальная эффективность.

10. Сертификат рыночной стоимости.

Приложение 1 ”Расчетные таблицы”

Приложение 2 ”Фотографии объекта”

Приложение 3 “Сопроводительные документы”

Всего 27 страниц.

Тема 5. Оценка стоимости и инвестиционной привлекательности капитала предприятия.

1. Оценка прогнозной стоимости компании

– это не что иное, как оценка стоимости ее бизнеса на заданную дату. Основными факторами, определяющими рыночную стоимость компании (оставим в стороне такие нематериальные активы, как гудвилл), являются:

• настоящая и будущая прибыль от ее деятельности;

• распределение доходов во времени и риск их неполучения;

• потенциальные затраты на создание подобных компаний;

• стоимость ее основных фондов и соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты; ликвидность активов компании;

• степень контроля менеджмента компании и ее отдельных акционеров над бизнесом.

В целом все известные методы расчета стоимости бизнеса можно свести к двум основным группам: статическим и динамическим. В отличие от статических, которые не учитывают перспективы бизнеса и пригодны в первую очередь для оценки вновь созданных предприятий, холдинговых и инвестиционных компаний, динамические методы ориентированы на приведение определенными способами распределенных во времени денежных потоков к некоему единому знаменателю (например, путем сравнения с денежными потоками аналогичных предприятий), или на оценку, кроме уже существующих активов компаний, их затрат на создание новых активов.