Курс лекций по дисциплине "Экономика недвижимости"

 

 

 

 

Тема 2. Рынок недвижимости и особенности его функционирования

Рынок недвижимости

— это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

- создание новых объектов недвижимости;

- передачу прав на недвижимость;

- установление равновесных цен на объекты недвижимости;

- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

- инвестирование в недвижимость.

 

Рынок недвижимости выполняет следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

• со сменой собственника:

- куплю-продажу объектов недвижимости;

- наследование;

- дарение;

- мену;

- обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

•с частичным или полным изменением состава собственников:

- приватизацию;

- национализацию;

- изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

- внесение в уставный капитал;

- банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

• без смены собственника:

- инвестирование в недвижимость;

- развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

- изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

- управление, эксплуатация;

- залог;

- аренду;

- передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

- регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

- ренту;

- пожизненное содержание с иждивением;

- передачу в доверительное управление;

- введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

- страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

При совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты).

Особенности рынка недвижимости

… представлены в табл.:

Таблица

Особенности рынка недвижимости

Признак	Характеристика
Локализация	-абсолютная неподвижность  -большая зависимость цены от местоположения
Вид конкуренции	-несовершенная, олигополия  -небольшое число покупателей и продавцов  -уникальность каждого объекта  -контроль над ценами ограничен  -вступление в рынок требует значительного капитала
Эластичность предложений	-низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается  -спрос может быть очень изменчивым
Степень открытости	-сделки носят частный характер  -публичная информация, часто неполная и неточная
Конкурентоспособность товара	-во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства  -специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
Условия зонирования	-регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права  -большая взаимозависимость частной и других форм собственности
Оформление сделок	юридические сложности, ограничения и условия
Стоимость	включает стоимость объекта и связанных с ним прав

 

Функции рынка недвижимости

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:

Установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующая функция, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

Инвестиционная функция — рынок недвижимости способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества.

Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы. Профессиональными участниками рынка являются риэлтеры, оценщики, и другие посредники.

Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Классификация рынков недвижимости

Рынок недвижимости можно дифференцировать по различным признакам, представленным в табл.:

Признак классификации	Виды рынков
Вид объекта	Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов
Географический (территориальный)	Местный, городской, региональный, национальный, мировой
Функциональное назначение	Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений
Степень готовности к эксплуатации	Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства
Тип участников	Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций
Вид сделок	Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав
Отраслевая принадлежность	Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие
Форма собственности	Государственных и муниципальных объектов, частных
Способ совершения сделок	Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, традиционный и компьютеризированный

 

 

 

 

 

 

 

 

Тема 3. Подходы к оценке недвижимости

1. Группировка методов оценки

Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости (рис.3.1):

-сравнительный;

-доходный;

-затратный.

Рис. 3.1. Методы оценки недвижимости в соответствии с группировкой

2. Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1.Объект не должен быть уникальным.

2.Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3.Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

-замещения;

-сбалансированности;

-спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап. Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап. Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

 

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Основные критерии выбора объектов-аналогов:

1.Права собственности на недвижимость.

2.Условия финансирования сделки.

3.Условия продажи и время продажи.

4.Местоположение.

5.Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов

Последовательность внесения поправок:

1.Поправка на условия финансирования.

2.Поправка на особые условия продаж.

3.Поправка на время продажи.

4.Поправка на местоположение.

5.Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода:

1.В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2.В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3.Статически обоснован.

4.Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5.Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1.Различия продаж.

2.Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3.Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4.Зависимость от активности рынка.

5.Зависимость от стабильности рынка.

6.Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

3. Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

-уровень заработной платы;

-величина накладных расходов;

-затраты на оборудование;

-нормы прибыли строителей в данном регионе;

-рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода:

1.При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2.Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

§технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

§обоснование необходимости обновления действующего объекта;

§оценка зданий специального назначения;

§при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

§анализ эффективности использования земли;

§решение задач страхования объекта;

§решение задач налогообложения;

§при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1.Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2.Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3.Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4.Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5.Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6.Отдельная оценка земельного участка от строений.

7.Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода (см. рис.):

-Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

-Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

-Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

-Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

-Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

Рис. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом

Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат: