Курс лекций по дисциплине "Экономика недвижимости"

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 13 Ноября 2014 в 16:20, курс лекций

Краткое описание

Тема 1. Основы экономики недвижимости
-Недвижимость
-Классификация объектов недвижимости
-Цели оценки недвижимости
-Основные виды стоимости недвижимости
-Принципы определения стоимости недвижимости
-Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
-Технология оценки недвижимости.
-Шесть функций сложного процента
Тема 2. Рынок недвижимости и особенности его функционирования.
-Рынок недвижимости.
-Особенности рынка недвижимости.
-Функции рынка недвижимости.
-Классификация рынков недвижимости.
Тема 3. Подходы к оценке недвижимости.
1. Группировка методов оценки.
2. Сравнительный (рыночный) подход.
3. Затратный подход.
3а. Определение износа объекта недвижимости.
4. Доходный подход.
5. Согласование результатов оценки.
Тема 4. Особенности оценки стоимости различных видов имущества предприятия.
1. Оценка стоимости земельного участка.
2. Оценка стоимости машин и оборудования.
3. Оценка стоимости нематериальных объектов собственности. Основные методы оценки нематериальных активов.
4. Оценка оборотных активов.
5. Отчет об оценке недвижимости.
6. Образец отчета об оценке объекта недвижимости.
Тема 5. Оценка стоимости и инвестиционной привлекательности капитала предприятия.
1. Оценка прогнозной стоимости компании.
2. Оценка контрольного иминоритарного пакетов акций в условиях современного состояния рынка корпоративной собственности.
3. Оценка эффективности инвестиционных проектов.
Тема 6. Особенности оценки ликвидационной стоимости предприятия.
-Ликвидационная стоимость.
-Расчет упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия.
Тема 7. Правовые и управленческие аспекты рынка недвижимости.
1. Нормативные акты.
2. Формы государственного регулирования рынка недвижимости.
3.Комплекс прав на недвижимость.
4. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней.
5. Основные принципы налогообложения недвижимости.

Прикрепленные файлы: 1 файл

document.doc

— 706.00 Кб (Скачать документ)

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

• оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

• объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:

• длительность прогнозного периода;

• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

• ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

1)потенциальный валовой доход;

2)действительный валовой доход;

3)чистый операционный доход;

4)денежный поток до уплаты налогов;

5)денежный поток после уплаты налогов.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:

• ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),

• чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,

• облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как:

• денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;

• понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;

• показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;

• денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.

денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом:

1.ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов;

2.ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью;

3.ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.

4.ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.

Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1)назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

2)принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3)капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации).

Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.

Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.

Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

1)метод кумулятивного построения;

2)метод сравнения альтернативных инвестиций;

3)метод выделения;

4)метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

; где

PV – текущая стоимость;

Ci – денежный поток периода t;

It – ставка дисконтирования денежного потока периода t;

M – остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

5. Согласование результатов оценки

При согласовании цены объекта недвижимости осуществляется расчет стоимости по формуле:

С= (ДС*ХД) + (ЗС*ХЗ) + (СС*ХС), где

ДС – стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода;

ЗС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода;

СС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом сравнительного подхода;

Хд, ХЗ, ХС – вес каждого подхода (из табл. 3.8).

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.

 

Тема 4. Особенности оценки стоимости различных видов имущества предприятия

1. Оценка стоимости земельного участка

Считается, что стоимость имеет земля, а остальное – это улучшения, они добавляют вклад в стоимость. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек.

Под земельным участком понимается часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.

Улучшения, проводимые для создания участка:

– внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;

– внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки:

1) полное право собственности – возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом;

2) право аренды – возможность владения земельным участком по договору аренды.

Стоимость прав аренды – это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ ННЭИ включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу ННЭИ, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.

Оптимальное использование земли определяется следующими факторами:

1) местоположение – фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);

2) рыночный спрос – фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке. Он изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (состояние и перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, конкуренция других участков, виды налогов и другие условия). Следует выделить сегмент рынка, на котором и надо развивать деятельность;

3) финансовая обоснованность – способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка – перспектива создания улучшений – размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость – анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;

6) законодательная (юридическая) допустимость – соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;

7) максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.

2. Оценка стоимости машин и оборудования

В задачах по оценке стоимости машин и оборудования необходимо учитывать физический и моральный износ, так как стоимость машины или единицы оборудования постепенно понижается в процессе ее эксплуатации. Физический износ определяется сроком и интенсивностью эксплуатации оборудования, моральный износ связан с устареванием использованных в конструкции технических решений, появлением на рынке новых, более эффективных образцов техники.

Чтобы получить достоверные результаты, оценщик машин и оборудования в своей работе должен следовать определенному алгоритму: определить цели и конкретные задачи оценки, наметить план проведения оценки, подготовить необходимую информационную базу, проанализировать степень использования оцениваемых машин и оборудования, выявить лишние единицы оборудования, выбрать наиболее подходящие методы оценки, провести соответствующие расчеты, проанализировать полученные результаты и определить наиболее вероятную стоимость объекта на дату оценки, составить отчет с необходимыми комментариями.

В состав большинства предприятий часто входит значительное число единиц различных машин и оборудования. Для их оценки также применяются методы, основанные на трех известных подходах: затратный, сравнительный и доходный (в меньшей степени).

Базовой стоимостью оборудования, машин при затратном подходе является полная восстановительная стоимость (полная стоимость воспроизводства), из которой вычитаются все три вида износа: физический, функциональный и внешний.

Для определения восстановительной стоимости машин и оборудования используется три метода:

1. Прямой затратный подход, при котором рассчитывается калькуляция по всем деталям объекта оценки.

2. Косвенный затратный подход, когда предполагается использование мультипликатора, т. е. в расчете используются характеристики машин (технические и стоимостные):

 

где п — экспонента (оптимальная величина 0,6; интервал равен 0,4-1,0).

3. Индексный метод, когда происходит корректировка восстановительной стоимости объекта на основе первоначальной стоимости, умноженной на индекс изменения цен.

 

Важным этапом оценки является определение всех видов износа:

физический износ, когда снижается стоимость объекта в связи с эксплуатационными или природными условиями;

функциональный износ, когда снижается стоимость объекта под воздействием фактора НТП, происходит ухудшение функциональных характеристик объекта;

внешний износ, когда снижается стоимость объекта под воздействием внешних факторов, например, экологических, изменение спроса и предложения и т. д.

Расчет физического износа оцениваемых машин и оборудования осуществляется следующими методами:

Информация о работе Курс лекций по дисциплине "Экономика недвижимости"