Курс лекций по дисциплине "Экономика недвижимости"

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 13 Ноября 2014 в 16:20, курс лекций

Краткое описание

Тема 1. Основы экономики недвижимости
-Недвижимость
-Классификация объектов недвижимости
-Цели оценки недвижимости
-Основные виды стоимости недвижимости
-Принципы определения стоимости недвижимости
-Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
-Технология оценки недвижимости.
-Шесть функций сложного процента
Тема 2. Рынок недвижимости и особенности его функционирования.
-Рынок недвижимости.
-Особенности рынка недвижимости.
-Функции рынка недвижимости.
-Классификация рынков недвижимости.
Тема 3. Подходы к оценке недвижимости.
1. Группировка методов оценки.
2. Сравнительный (рыночный) подход.
3. Затратный подход.
3а. Определение износа объекта недвижимости.
4. Доходный подход.
5. Согласование результатов оценки.
Тема 4. Особенности оценки стоимости различных видов имущества предприятия.
1. Оценка стоимости земельного участка.
2. Оценка стоимости машин и оборудования.
3. Оценка стоимости нематериальных объектов собственности. Основные методы оценки нематериальных активов.
4. Оценка оборотных активов.
5. Отчет об оценке недвижимости.
6. Образец отчета об оценке объекта недвижимости.
Тема 5. Оценка стоимости и инвестиционной привлекательности капитала предприятия.
1. Оценка прогнозной стоимости компании.
2. Оценка контрольного иминоритарного пакетов акций в условиях современного состояния рынка корпоративной собственности.
3. Оценка эффективности инвестиционных проектов.
Тема 6. Особенности оценки ликвидационной стоимости предприятия.
-Ликвидационная стоимость.
-Расчет упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия.
Тема 7. Правовые и управленческие аспекты рынка недвижимости.
1. Нормативные акты.
2. Формы государственного регулирования рынка недвижимости.
3.Комплекс прав на недвижимость.
4. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней.
5. Основные принципы налогообложения недвижимости.

Прикрепленные файлы: 1 файл

document.doc

— 706.00 Кб (Скачать документ)

Кроме государственной регистрации, может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества, а также кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости. Поэтому не следует отождествлять правовой и технический учет объектов недвижимости, который ведут различные государственные органы (БТИ и др.).

Для создания рынка недвижимости необходимо юридически оформить недвижимость, т.е. в соответствии с утвержденными формами каждому объекту недвижимости должен быть присвоен кадастровый номер — сжатое, цифровое выражение набора характеристик объекта, исключающее его смешение (отождествление) с другим объектом. Федеральный закон определяет кадастровый номер как «уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета».

По большей части кадастровый номер основан на исключительности пространственно-географического расположения каждого объекта недвижимости, подлежащего регистрации. Закон предусматривает, что кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором они находятся, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения состоит, в свою очередь, из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Кадастровый номер сохраняется до тех пор, пока объект недвижимости, которому был присвоен данный кадастровый номер, существует как единый объект зарегистрированного права. В случае разделения, слияния, выделения объекта недвижимости, вновь образованным объектам (объекту) недвижимости присваиваются новые кадастровые номера.

Государственная регистрация прав объектов недвижимости осуществляется по месту их нахождения в пределах регистрационного округа, в котором действует учреждение юстиции. Регистрация должна носить открытый публичный характер. Любое лицо может получить выписку из ЕГРП, содержащую информацию о зарегистрированных правах на любые объекты недвижимости, ограничения (обременения) прав, а также описание объекта недвижимости. Для этого необходимо подать письменное заявление и предъявить надлежащие документы (для юридического лица — свидетельство или иной документ о государственной регистрации данного юридического лица и доверенность о полномочиях представителя, который от имени соответствующего юридического лица обращается за информацией; для физического лица — паспорт). Открытость сведений о соответствующих правах на объект недвижимости ограничена. Сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, предоставляются только правообладателям (не только обладателям «запрашиваемого» права или обременения, но и всем обладателям каких-либо вещных прав или обременений по данному объекту недвижимости), их представителям и наследникам, а также государственным органам, органам местного самоуправления.

Государство гарантирует права на объекты недвижимости, которые становятся товаром только после государственной регистрации. Государственной регистрации подлежат, кроме прав на недвижимое имущество, и все сделки с объектами недвижимости.

Несоблюдение государственной регистрации сделки с объектами недвижимости влечет ничтожность сделки. Однако, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации заключенной сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

5. Основные принципы налогообложения недвижимости

Владение, пользование и управление объектами недвижимости в той или иной форме связанно с выплатой различных налогов для финансового обеспечения деятельности государства и регулирования условий производства, структуры народного хозяйства, инвестирования в основные фонды и решения других задач страны. Налогообложение недвижимости, как и другого имущества и доходов в России, строится на основе следующих принципов:

Таблица 6.1

№ п\п

Принципы налогообложения

Основное содержание (сущность)

1

Всеобщности

Каждое лицо должно уплачивать установленные законом налоги и сборы

2

Справедливости

и дифференциации

Уровень налоговых ставок должен учитывать фактические возможности налогоплательщика исходя из стоимости его недвижимого имущества

3

Обязательности

Поскольку любое государство не может существовать без налогов, то уплата их неизбежна. При этом для каждого налогоплательщика должно быть выгоднее платить, чем не платить налоги

4

Равенства

Перед налогом все равны. Налоги и сборы не могут быть дискриминационными и применяться различно исходя из политических, идеологических, этнических, конфессиональных и иных аналогичных различий между налогоплательщиками

Недопустима дифференциация ставок налогов и сборов, а также льгот в зависимости от формы собственности, гражданства физических лиц и места происхождения капитала


 

В процессе налоговых отношений по поводу недвижимого имущества и сделок с ними на одной стороне выступают налогоплательщики — предприятия и физические лица, а на другой налоговые агенты и различные учреждения и организации, выполняющие свои особые функции в системе налогообложения, в том числе Министерство финансов РФ и его налоговые структуры.

Для целей налогообложения важно определение взаимозависимых юридических и физических лиц, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц. В состав взаимозависимых лиц включаются организации и (или) физические лица, если:

-одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации в размере более 20%. Доля косвенного участия одной организации в другой через последовательность иных организаций определяется в виде произведения долей непосредственного участия организаций этой последовательности одна в другой; 
-одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению; 
-лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в браке, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Взаимозависимыми по суду могут быть признаны также лица и по иным основаниям, если будут предоставлены доказательства того, что лица находятся под контролем другого лица либо одно лицо находится под контролем другого лица, которое может повлиять на результаты управления недвижимостью.


Информация о работе Курс лекций по дисциплине "Экономика недвижимости"