Ипотечное кредитование

слабость отечественной  банковской системы, ее незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочного кредитования;

неразвитость отечественных  страховых, риелторских и оценочных  компаний;

отсутствие у населения  устойчивых моделей сберегательного  и кредитного поведения;

проблемы, связанные с  отсутствием жилищно-инвестиционного  законодательства и нормативно-правовой базы, не позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного  рынка;

высокая стоимость ссуд при  низкой платежеспособности населения;

высокий уровень кредитных  рисков, способствующий нежеланию банковского  сектора формировать долгосрочные финансовые ресурсы для функционирования ипотечной жилищной системы.

И все же главная роль в быстром восстановлении рынка  кредитования жилья, безусловно, принадлежит  государству. Именно оно через госбанки и АИЖК контролирует по разным подсчетам  от 80 до 90% ипотечных сделок. Дальнейшее развитие рынка ипотечного кредитования будет происходить в условиях активного государственного участия  в процессе разработки методов и  принятия мер по совершенствованию  рынка ипотечного кредитования.

 

 

3.2 Рекомендации  по совершенствованию ипотечного  кредитования

 

Для улучшения механизма  жилищного ипотечного кредитования необходимо внедрять и разрабатывать  новые программы:

- совершенствование законодательной  и нормативной базы, обеспечивающей  исполнение обязательств при  ипотечном кредитовании, в первую  очередь в части создания четкой  процедуры обращения взыскания  на предмет ипотеки и выселения  неплательщика по кредиту из  заложенного жилья;

- создание и внедрение  универсального механизма обеспечения  притока долгосрочных финансовых  ресурсов;

- создание равных условий  для свободной конкуренции между  субъектами рынка ипотечных кредитов;

- создание механизмов  социальной защиты заемщика в  случае неправомерных действий  банков-кредиторов, а также для  его социальной адаптации при  процедуре выселения, обусловленной  невозможностью погашения взятого  ранее ипотечного кредита;

- уточнение нормативной  базы, регулирующей деятельность  кредитных организаций по предоставлению  и обслуживанию ипотечных долгосрочных  кредитов, а также их рефинансированию;

- формирование нормативно-законодательных  основ для использования новых  финансовых инструментов (ценных  бумаг) в целях привлечения  долгосрочных ресурсов в эту  сферу.

 

 

Заключение

 

Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению  этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы  жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное  и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение  и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит  создание и развитие национальной системы  ипотечного кредитования.

Становление ипотеки и  системы ипотечного кредитования в  России осложнено такими факторами, как:

- недостаток ресурсов  коммерческих банков для долгосрочного  инвестирования;

- отсутствие государственной  поддержки и льготного налогообложения  для инвесторов, предоставляющих  долгосрочные кредиты;

- недостаточная разработка  законодательной базы ипотечного  кредитования;

- отсутствие вторичного  рынка закладных.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам:

- документальное подтверждение доходов,

- определенный стаж работы на одном месте,

- возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. На сегодня выбор банков и их ипотечных  программ достаточно широк, и любой  желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать  себе достойного партнера.

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»:

- заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке;

- длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными.

Проанализировав систему  ипотечного кредитования в Костромском  отделении №8640 Сбербанка России, можно сказать, что данный вид  продукта занимает значительное место  в кредитном портфеле. Наиболее благоприятный  рост ипотечных кредитов наблюдается  в 2008г. (в первом квартале составил 117 569 тыс. руб.), однако к 2009г. (в первом квартале – 38 436 тыс. руб.) объем выданных кредитов по данному виду кредита резко снижается. Это связано с тем, что в предыдущем году в стране возникла кризисная ситуация, в результате которой доходы у большинства населения сократились, многие остались без рабочих мест за счет сокращений на предприятиях.

Масштаб проблем развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, а также  их сложность и комплексность  требуют при их решении использовать программный подход, предпринимать  максимально быстрые действия и  всемерно использовать мировой опыт, опираясь на международное сотрудничество.

Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии  рационального государственного регулирования  системы ипотечного кредитования российские ипотечные банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать так же, как  работают ипотечные банки развитых стран. Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка  закладных могло бы стать очередным  шагом в развитии рыночных отношений  в России, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства  и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.

 

 

Список  литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 08.05.2010).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (в ред. от 14.07.2010).
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в редакции от 13.05.2010)
4. Федеральный закон № 395-1 от 2.12.1990 «О банках и банковской деятельности» (в редакции от 23.07.20010).
5. Федеральный закон №86-ФЗ от 10.07.2002 «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» (в редакции от 03.11.2010).
6. Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 17.06.2010).
7. Федеральный закон № 152-ФЗ от 11.11.2003 «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред. от 27.07.2010).
8. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2010.
9. Банковское дело: Учебник/ под ред.д-ра экон. наук , проф. Г.Г. Коробовой. –М.: Экономистъ,2009.
10. Банковское дело/Под редакцией О.И. Лаврушина. - М.: Банковский и биржевой НКЦ, 2009.
11. Банковское дело: Учебник. - 4-е изд., перераб. и доп./ Под ред. проф. В.И. Колесникова, проф. Л.П. Кроливецкой. - М.: Финансы и статистика, 2010.
12. Битеряков А.В. Национальная специфика и организация ипотеки в современной России : Дис. ... канд. экон. наук : 08.00.10 М., 2009.
13. Жигунов И.В. Развитие системы ипотечного кредитования в России : Дис. ... канд. экон. наук : 08.00.10 СПб., 2010.
14. Иванов В.В. Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2010.
15. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2010.
16. Инвестиционный анализ:Учебно-практ. пособие.- М.: Дело, 2009.
17. Калинкина К.Е. Ипотечные ценные бумаги в системе жилищного ипотечного кредитования : Дис. ... канд. экон. наук : 08.00.10 М., 2010.
18. Каримов Б.Н. Ипотечное кредитование в России и проблемы повышения его эффективности: дис.канд.экон. наук. Специальность 08.00.10 – финансы, денежное обращение и кредит./Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации.- Москва,2010.
19. Касьяненко Т.Г. , Бузова И.А. Ипотечно-инвестиционный анализ при ипотечном кредитовании: Учебное пособие. –СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009.
20. Коммерческая оценка инвестиций /под ред. Есипова В.Е. – СПб.: Питер, 2010.
21. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2010.
22. Ольшанный А.И. Банковское кредитование: российский и зарубежный опыт. –М., Перспектива, 2009.
23. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование : Дис. … канд. экон. наук : 08.00.10 М., 2009.
24. Пещанская И.В. Краткосрочный кредит: теория и практика. –М.: Издательство «Экзамен», 2010.

 

 

 

 

 

 

Приложение. Продукты ипотечной программы сбербанка.

 

Ипотека Сбербанка включает в себя следующие кредитные программы:

 

1. Кредит на недвижимость  Сбербанка РФ

 Кредит предоставляется  для приобретения, строительства  (за исключением индивидуального  строительства), ремонт, отделку, реконструкцию  объектов недвижимости.

Отличительной особенностью является то, что обеспечение кредита  может быть различным, за исключением  залога приобретаемого или реконструируемого  объекта недвижимости, то есть Сбербанк предоставляет кредит, а обеспечением кредита является иное имущество  заемщика, а не приобретаемый или  реконструируемый объект.

 Процентные ставки  для Москвы, Московской области  и Санкт-Петербурга:

По кредитам в рублях:

 на срок свыше 5 до 10 лет включительно — 15,0% годовых. 

 на срок свыше 10 до 20 лет включительно — 15,25% годовых. 

 на срок свыше 20 до 30 лет — 15,5% годовых.

в долларах США, евро:

 на срок свыше 5 до 10 лет включительно — 13,25% годовых. 

 на срок свыше 10 до 20 лет включительно — 13,5% годовых. 

 на срок свыше 20 до 30 лет — 13,75% годовых.

Процентные ставки для  регионов Российской Федерации:

По кредитам в рублях:

 на срок свыше 5 до 10 лет включительно – 15,0% годовых.

 на срок свыше 10 до 20 лет включительно – 15,25% годовых.

 на срок свыше 20 до 30 лет – 15,5% годовых. 

в долларах США, евро:

 на срок свыше 5 до 10 лет включительно – 13,75% годовых.

 на срок свыше 10 до 20 лет включительно – 14,0% годовых.

 на срок свыше 20 до 30 лет – 14,25% годовых.

 

2. Ипотечный кредит Сбербанка  России

 Кредит предоставляется  для приобретения, строительства  (за исключением индивидуального  строительства), ремонт (отделку), реконструкцию  объектов недвижимости.

Отличительной особенностью «Ипотечного кредита» от других «Жилищных  кредитов» Сбербанка является то, что обеспечением кредита является залог приобретаемого объекта недвижимости.

Интересна схема, по которой  Сбербанк выдает «Ипотечный кредит»:

 Под поручительство  Банк выдает деньги. На эти  деньги заемщик приобретает объект  недвижимости. Затем, передает объект  недвижимости в залог Сбербанку,  после чего поручительство может  быть прекращено. При этом процентная  ставка по кредиту - различна: до передачи объекта недвижимости  в залог банку, и после. 

Процентные ставки для  Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга.

По кредитам в рублях в  зависимости от размера первоначального  взноса:

 на срок свыше 5 до 10 лет включительно: от 13,0% до 15,0% годовых.

 на срок свыше 10 до 20 лет включительно: от13,25% до 15,25% годовых. 

 на срок свыше 20 до 30 лет включительно: от 13,5% до до15,5% годовых. 

в долларах США, евро в зависимости  от размера первоначального взноса:

 на срок свыше 5 до 10 лет включительно: от 10,75% до 13,25% годовых.

 на срок свыше 10 до 20 лет включительно: от 11,0% до 13,5% годовых.

 на срок свыше 20 до 30 включительно: от 11,25% до13,75% годовых.

Процентные ставки для  регионов Российской Федерации.

По кредитам в рублях в  зависимости от размера первоначального  взноса:

 на срок свыше 5 до 10 лет включительно: от 13,0% до 15,0% годовых.

 на срок свыше 10 до 20 лет включительно: от 13,25% до15,25% годовых.

 на срок свыше 20 до 30 лет включительно: от 13,5% до15,5% годовых.

в долларах США, евро в зависимости  от размера первоначального взноса:

 на срок свыше 5 до 10 лет включительно: от 11,25% до 13,75% годовых.

 на срок свыше 10 до 20 лет включительно: от 11,5% до 14,0% годовых.

 на срок свыше 20 до 30 включительно: от 11,75% до 14,25% годовых.

 

3. Кредит Сбербанка «Ипотечный +»

 Кредит предоставляется  для приобретения, строительства  объектов недвижимости, строящихся  или построенных с участием  кредитных средств Сбербанка.

 Отличительной особенностью  кредита «Ипотечный +» является  то, что обеспечением кредита  является залог приобретаемого  объекта недвижимости. При этом  объект недвижимости должен строиться  или быть построен с участием  кредитных средств Сбербанка.

 Условия предоставления  кредита «Ипотечный +» напоминают  условия «Ипотечного» кредита  Сбербанка России.

 Также под поручительство  банк выдает деньги, на которые  заемщик приобретает объект недвижимости.

 Затем, передает объект  недвижимости в залог Сбербанку,  после чего поручительство может  быть прекращено.

 При этом, процентная  ставка по жилищному кредиту  - различна: до передачи объекта  недвижимости в залог банку,  и после. 

Процентные ставки для  Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга

По кредитам в рублях: