Ипотечное кредитование

 

По данным таблицы 2.2, изобразим  диаграмму, расположенную на рисунке 2:

Рисунок 2.2 - Структура ипотечного кредита по срокам кредитования 2007-2010гг

Анализируя данные вышеприведенной  диаграммы можно сделать выводы о том, что в основном население  оформляют кредиты на более длительные сроки, основную долю составляют сроки  от 10-20 лет. По схеме кредитования Сбербанка  России, оформляя кредит на более длительный срок (срок до 30 лет), появляется возможность  оформить кредит на большую сумму, так  как с увеличением срока, увеличивается  возможность получения кредита  более крупной суммы. А при  возможности можно досрочно погасить ипотечный кредит, уплачивая только основной долг и проценты, начисленные  на дату погашения кредита (дифференцированные платежи).

Далее рассмотрим объем выданных ипотечных кредитов по кварталам  за четыре года, для выявления динамики спада и роста по данному виду кредита в виде таблицы 2.3.

 

Таблица 2.3 - Объем выданных ипотечных кредитов за 2007-2010гг

Кредиты	2007г. (тыс. руб)				2008г. (тыс. руб)				2009г. (тыс. руб)				2010г. (тыс. руб)
	1 кв	2 кв	3 кв	4 кв	1 кв	2 кв	3 кв	4 кв	1 кв	2 кв	3 кв	4 кв	1 кв	2 кв	3 кв	4 кв
Ипотечный кредит	55 183	69 170	75 816	97 887	117 569	103 042	81 200   200	74 469	38 436	47 385	50 345	63 864	67 421	72 541	78 475	97 015

 

Представим данные таблицы 2.3 на рисунке 2.3:

 

Рисунок 2.3 - Объем выданных ипотечных кредитов за 2007-2010гг

 

По приведенной выше диаграмме  можно сказать, что пик роста  ипотечных кредитов наблюдается  в четвертом квартале 2007г. и в  первом квартале 2008г. (в четвертом  квартале 2007г. объем выданных кредитов составил 97 887тыс. руб., в первом квартале 2008г. 117 569 тыс. руб.). Тогда как к  первому кварталу 2009г. объем выдачи ипотечных кредитов существенно  сократился, составив 38 436 тыс. руб. Связано  это с кризисом, начавшийся с сентября 2008г., который заставил банки ужесточить требования к заемщикам (повысить процентные ставки, увеличить первоначальный взнос, в качестве обеспечения по данному виду кредита начали оформлять не только залог приобретаемого жилья, но и дополнительное поручительства физических лиц). На конец 2010 года показатели возвращаются к докризисной ситуации. Банки начали с особой тщательностью рассматривать заявления клиентов на получение ипотечных кредитов, в связи с тем, что финансовое состояние большинства населения намного ухудшилось (сокращение заработной платы, административные отпуска, безработица). На сегодняшний день банки стараются отбирать наименее рисковых клиентов, для того чтобы сформировать наиболее качественный портфель выданных кредитов и минимизировать возможные риски.

 

2.3 Оценка заемщика  в рамках ипотечного кредитования  в АК СБ РФ (ОАО)

 

Рассмотрим методику расчета  схемы платежей по ипотечному кредитованию. В Сбербанке России существует две  схемы платежей по кредиту:

- аннуитетные платежи - это равные платежи. Значит, каждый месяц вы будете платить по кредиту одинаковую сумму независимо от того, находитесь ли вы в начале или в конце срока погашения кредита.

- дифференцированные платежи - в отличие от аннуитетных платежей, дифференцированные ежемесячные платежи уменьшаются к концу срока погашения кредита. [36, с. 46].

Рассмотрим на конкретном примере. Возьмем среднестатистическую семью, состоящую из трех человек (двое родителей и один ребенок). Средняя площадь жилья на троих человек должна составлять 54 кв.м. (с расчетом по 18 кв.м на одного человека). На данный момент в Республике Татарстан 1 кв.м. жилья равен 26 200 руб. Совокупный среднемесячный доход примерно составляет 35 000 руб. Из него вычтем прожиточный минимум 13 293 руб. (на одного человека в среднем 4 431 руб.) и годовые выплаты страховой компании 0,01% от стоимости жилья. Представим все вышеприведенные данные в виде таблицы 2.4.

 

Таблица 2.4 – Основные параметры, используемые при расчете  возможности  приобретения жилья по ипотеке

Средняя площадь квартиры кв.м.	Стоимость жилья руб.	Сумма кредита руб.	Первоначальный взнос 30% от стоимости квартиры руб.	Совокупный доход за вычетом  расходов руб.	Прожиточный минимум руб.	Сумма страховых выплат за месяц руб.
54	1 414 800	990 360	424 440	20 528	13 293	1 179
72	1 886 400	1 320 480	565 920	20 135	13 293	1 572
90	2 358 000	1 650 600	707 400	19 742	13 293	1 965

 

Рассчитаем, какой останется  остаток от совокупного дохода за вычетом всех ежемесячных расходов. Для этого из дохода вычтем прожиточный  минимум и страховые выплаты  за месяц:

35 000 руб. – 13 293 руб.  – 1 179 руб. = 20 528 руб.

35 000 руб. – 13 293 руб.  – 1 572 руб. = 20 135 руб.

35 000 руб. – 13 293 руб.  – 1 965 руб. = 19 742 руб.

Так как стоимость квартиры площадью в 54 кв.м. составляет 1 414 800 руб., то по условиям банка кредит предоставляется  на 70% от стоимости жилья – 990 360 руб., остальные 30% первоначальный взнос  – 424 440 руб. (в приложении А представлены схемы аннуитетных и дифференцированных схем платежей).

Итак, для начала определим  размер ежемесячного аннуитетного платежа:

 

(2.1)

 

где ЕП – ежемесячный  платеж;

СК – сумма кредита; ПС – годовая процентная ставка;

КМ – количество месяцев (срок, на который выдан кредит).

Как мы уже заметили, ежемесячный  аннуитетный платеж складывается из двух составляющих – возвращения  основного долга и начисленных  процентов:

 

(2.2)

 

 

где ЕПВ – ежемесячные  процентные выплаты;

ОЗ – остаток задолженности  в данном месяце;

ПС – процентная ставка.

Для того чтобы вычислить  сумму возврата основного долга, необходимо из суммы ежемесячного аннуитетного платежа (размер которого, как мы помним, остается неизменным) вычесть размер процентных выплат в данном месяце:

(2.3)

 

где ВОД – возврат основного  долга;

ЕП – размер ежемесячного платежа;

ЕПВ – ежемесячные процентные выплаты.

Таким образом, ежемесячные  платежи на протяжении всего срока  кредита будут составлять 13 860,96 руб. Из этого следует, что через 15 лет  сумма начисленных процентов  достигнет до 1 504 611,17 руб. плюс возврат основного долга 990 360 руб. В конечном итоге банку будет возвращено 2494971.18 руб.

Теперь рассмотрим такой  же пример, но с дифференцированным платежом.

Размер ежемесячного дифференцированного  платежа составит в первый месяц:

 

(2.4)

 

где ЕП1 – ежемесячный платеж;

СК – сумма кредита; ПС – годовая процентная ставка;

КМ – количество месяцев (срок, на который выдан кредит);

ОЗ – остаток задолженности  в данном месяце;

ЧДМ - число дней в месяце (от 28 до 31).

Ежемесячный дифференцированный платеж также складывается из двух составляющих – возвращения основного  долга и начисленных процентов:

 

(2.5)

 

где ЕПВ1 – ежемесячные процентные выплаты за первый месяц;

ОЗ – остаток задолженности  в данном месяце;

ПС – процентная ставка;

ЧДМ - число дней в месяце (от 28 до 31).

Так как платеж дифференцированный, то сумма возврата основного долга  на протяжении всего срока кредита  останется неизменной и будет  равна:

 

(2.6)

 

где ВОД – возврат основного  долга;

СК– сумма кредита;

КМ – количество месяцев.

Рассчитаем платеж для  второго месяца:

 

(2.7)

 

где ЕП2 – ежемесячный платеж на второй месяц;

СК – сумма кредита;

ПС – годовая процентная ставка;

КМ – количество месяцев (срок, на который выдан кредит);

ОЗ – остаток задолженности  в данном месяце;

ЧДМ - число дней в месяце (от 28 до 31).

Ежемесячные процентные выплаты  на второй месяц будут равны:

 

(2.8)

 

где ЕПВ2 – ежемесячные процентные выплаты за второй месяц;

ОЗ – остаток задолженности  в данном месяце;

ПС – процентная ставка;

ЧДМ - число дней в месяце (от 28 до 31). [4, с. 81].

По выше приведенной методике расчетов аннуитетных и дифференцированных платежей, представим различия ежемесячных  платежей (ЕП), которые складываются из ежемесячных процентных выплат (ЕПВ) и возврата основного долга (ВОД) по площадям жилья 54 кв. м., 72 кв.м., 90 кв.м. в виде таблицы 2.5

 

Таблица 2.5 – Сравнение  аннуитетных и дифференцированных схем платежей по основным показателям

Показатели	54 кв. м.		72 кв.м.		90 кв.м.
	Аннуи тетные платежи тыс.руб.	Дифферен цирован ные платежи тыс. руб.	Аннуи тетные платежи тыс.руб.	Дифферен цирован ные платежи тыс. руб.	Аннуи тетные платежи тыс.руб.	Дифферен цирован ные платежи тыс. руб.
ЕП	13 860,96	18 118,91	18 481,26	24 158,55	23 101,58	30 198,19
ЕПВ	12 379,50	12 616,91	16 506	16 822,55	20 636,50	21 028,19
ВОД	1 481,46	5 502	1 975,26	7 336	2 469,08	9 170
Итого за 15 лет	2494971,18	2111034,03	3326628,24	2814712,04	4158285,30	3518390,05

 

На основании таблицы 2.5 и методике расчетов составим график платежей на квартиру площадью 54 кв. м., изображенный на рисунке 2.4

 

Рисунок 2.4 – График платежей на покупку квартиры площадью 52 кв.м.

 

Таким образом, по приведенной  выше таблицы и графику платежей можно сказать, что рассматриваемой  мной семье, кредит на покупку квартиры площадью 54 кв.м. и сумму 990 360 руб. банк предоставить может, так как размер ежемесячных аннуитетных 13 860,95 руб. и дифференцированных 18 188,91 руб. платежей не превышает размера совокупного  дохода 20 528 руб.

Из этого следует, что  если семья предпочтет аннуитетные  платежи, то через 15 лет сумма начисленных  процентов достигнет 1 504 611,17 руб. плюс возврат основного долга 990 360 руб. В конечном итоге банку будет возвращено 2 111 034.036 руб. А если дифференцированные платежи, то начисленные проценты составят 1 120 674,03 руб. плюс возврат основного долга 990 360 руб. В итоге банку будет возвращено 2 111 034,03 руб.

Основным преимуществом  аннуитетной формы является неизменная сумма ежемесячных выплат на протяжении всего срока погашения кредита. Тогда как при дифференцированных платежах клиент выплачивает большие суммы на начальном этапе погашения.

Составим график платежей на квартиру площадью 72 кв.м., изображенный на рисунке 2.5

 

Рисунок 2.5 – График платежей на покупку квартиры площадью 72 кв.м

 

Таким образом, рассматриваемой  семье, кредит на покупку квартиры площадью 72 кв.м. и сумму 1 360 480 тыс. руб. банк предоставить может, но только с аннуитетными платежами  которые составляют 18 481,26 руб., так  как дифференцированные платежи  размером в 24158,55 руб. превышают размер совокупного дохода 20 135 руб. Следовательно, семья через 15 лет выплатит начисленные проценты размером в 2 006 148,23 руб. плюс возврат основного долга 1 320 480 руб. В итоге банку будет возвращено 3 326 628,24 руб.

Выбор аннуитета продиктован  не только заботой банка о собственной  выгоде, но и лояльностью к клиенту. Обозначенная в договоре аннуитетная  форма расчетов позволяет включить в круг заемщиков семьи с не очень высоким доходом. При таком  расчете банк может максимально  увеличить сумму и срок кредита  без существенных ограничений по доходам заемщика. Тогда как в  случае с дифференцированными расчетами  первоначальные выплаты по кредиту  могут превысить лимит между  доходами клиента и затратами  на обслуживание кредита

Предлагаемая форма выплаты  кредита должна быть важным аргументом при подборе ипотечной программы. Дифференцированный платеж подходит для  желающих потратить минимум и  обладающих достаточно высоким доходом. [19, c. 95].