Ипотечное кредитование

Предложение на ипотечном  рынке создают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные), ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые  компании. Доля той или иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечного кредитования, включающего механизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций. Так, в Дании уже 150 лет  все ипотечное кредитование в  стране осуществляется специальными ипотечными банками. В Германии наряду с ипотечными банками активно выдают ссуды  стройсберкассы (Bausparkassen). В США, несмотря на то что первоначально кредиты  выдают коммерческие банки, ссудо-сберегательные ассоциации, кредитные союзы, фактическими держателями большой доли национального  ипотечного портфеля являются созданные  по решению Конгресса США специальные  правительственные агентства.

Ипотечное кредитование оказывает  значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно  расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости. Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение  ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

С другой стороны, ухудшение  условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает  покупательную способность и  спрос на рынке недвижимости, что  ведет к снижению цен на жилье  и сокращению спроса на ипотечные  кредиты. Следует подчеркнуть, что  описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке  недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.

В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее  влияние на конъюнктуру на рынке  недвижимости и при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие  на рынок недвижимости (что мы наблюдаем  в США, где 70-80% приобретений недвижимости осуществляются с помощью ипотечного кредита).

Взаимосвязь рынков в общем  цикле деловой активности выглядит следующим образом. Падение фондовых индексов, негативные ожидания инвесторов и повышения требований к доходности ведут к ухудшению условий  заимствований на финансовом рынке, что в свою очередь ведет к  повышению процентных ставок на ипотечные  кредиты. Следствием этого явится спад на рынке недвижимости.

Из этого можно сделать  вывод: чем более развита в  национальной экономике система  ипотечного кредитования, чем большая  доля сделок с недвижимостью проходит с участием ипотечного кредита, тем  больше рынок недвижимости зависит  от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости ресурсов.

Особая роль отводится  банкам и иным финансовым учреждениям, аккумулирующим наличные сбережения, с одной стороны, и являющихся источником средств для инвестиций - с другой. Уменьшение средств на руках у населения и рост объемов  предоставляемых кредитов могут  привести к превышению величины инвестиций суммы текущих сбережений, что  в свою очередь ведет к возрастанию  общих расходов и приводит к оживлению  в экономике.

 

1.2 Особенности  ипотечного кредитования коммерческими  банками в РФ

 

Ипотечное кредитование является эффективным инструментом, стимулирующим  строительство новых объектов, формирование рынка недвижимости и ценных бумаг.  Оно характеризуется следующими отличительными особенностями:

1. Обязательность обеспечения  залогом (причем в качестве  залога может выступать и та  недвижимость, для покупки которой  берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания  на жилье с последующей его  реализацией, чтобы погасить задолженность  заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита  сумма за вычетом расходов, связанных  с процедурой обращения взыскания  и продажи жилья, возвращается бывшему  заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально  заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения  на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку  жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого  обязательства.

2. Длительность срока  предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные  жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер ежемесячных  выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных  ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается  относительно низкорисковой банковской  операцией. К основным требованиям  можно отнести следующие:

• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости  покупаемого жилья;

• величина ежемесячного платежа  по кредиту не должна превышать 30% совокупного  дохода заемщика и созаемщиков (в  том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

• при процедуре оценки вероятности погашения кредита  кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

В зависимости от объекта  кредитования, кредитной политики и  организационной структуры каждый коммерческий банк определяет свою технологию ипотечного кредитования. При многовариантности  различных элементов организации  процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих  пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

- предварительное рассмотрение  заявки на кредит и собеседование  с предполагаемым заемщиком;

- андеррайтинг;

- принятие решения о  выдаче ипотечной ссуды;

- оформление кредитного  договора и договора о залоге;

- сопровождение кредита  и контроль за исполнением  кредитного договора.

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить  ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки  зрения минимизации рисков, связанных  с кредитованием. Уже на первом этапе  процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный  работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные  с выдачей кредита, то просьба  о его выдаче отклоняется, при  этом необходимо аргументировано объяснить  причины, по которым кредит не может  быть предоставлен. Если же кредитный  работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего  рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается  в том, чтобы оценить потенциальную  возможность заемщика ввергнуть  кредит и оценить степень его  обеспечения. На этом этапе участвуют  специалисты банка или фирмы  по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.

Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и  предварительные сроки погашения  кредита. В этих целях рассматриваются  следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного  вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход  в идее арендной платы и др., а  также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые  выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты андеррайтинга  оформляются в виде справки или  заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный  комитет рассматривает материалы  полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

На четвертом этапе  банк заключает с заемщиком кредитный  договор. При заключении договора стороны  руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и  на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму  и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких  разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности  сторон:

- сумма кредита и размер  банковского процента;

- порядок и сроки выдачи  кредита;

- порядок и сроки погашения  процента;

- описание и цена обеспечения,  предусматриваемые в отдельном  договоре залога;

- размер санкций, уплачиваемых  стороной, нарушивший условия договора.

Одновременно с заключением  кредитного договора заключается договор  залога и оформляется закладная, а также заключается договор  страхования в пользу банка. Без  этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое  включает:

- выдачу кредита в порядке,  предусмотренном в кредитном  договоре;

- контроль за целевым  использованием кредита в период  строительства или реконструкции  объектов кредитования;

- наблюдение за сохранностью  и состоянием залога, принятого  в обеспечение кредита;

- контроль за регулярными,  в соответствии с ранее согласованными  при заключении договора, сроками  возврата кредита и начисленных  процентов.

При нарушении сроков погашения  кредита и уплаты процентов банки  в отдельных случаях предоставляют  отсрочки для выполнения заемщиком  своих обязательств с начислением  за период пользования отсроченной  ссуды более высокого процента. При  нарушении повторных сроков погашения  кредита ссуда перечисляется  на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога. [14, c.377]

На сегодняшний день крупнейшими  банками, работающими с ипотечными кредитами разработано множество  ипотечных программ, рассчитанных на различные слои общества, с отличающимися  друг от друга условиями и т.д. .

 

2. Анализ ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)

2.1 Краткая характеристика  АК СБ РФ (ОАО)

 

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) создан в форме акционерного общества открытого типа в соответствии с  Законом РСФСР “О банках и банковской деятельности в РСФСР”. Учредителем  и основным акционером Сбербанка  России является Центральный банк Российской Федерации (свыше 60% акций уставного  капитала). Центральному банку Российской Федерации принадлежит 60,25 % голосующих акций и 57,58 % в уставном капитале банка. Остальными акционерами Сбербанка  России являются более 273 тысяч юридических  и физических лиц. Доля физических лиц  в уставном капитале банка составляет около 9 %, а доля иностранных инвесторов — более 24 %. Сбербанк России зарегистрирован 20 июня 1991 г. в Центральном банке Российской Федерации. Регистрационный номер - 1481.

Фирменное (полное официальное) наименование банка: Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество).

Сокращенное наименование банка: Сбербанк России.

Банк является юридическим  лицом и со своими филиалами составляет единую систему Сбербанка России.

Сбербанк России (ОАО) имеет  исключительное право использования своего фирменного наименования, имеет круглую печать со своим фирменным полным наименованием, указанием местонахождения, штампы, бланки со своим наименованием, собственную эмблему и другие средства визуальной идентификации. Сбербанк РФ входит в банковскую систему Российской Федерации и в своей деятельности руководствуется законодательством Российской Федерации, нормативными документами Банка России, а также Уставом. Банк является юридическим лицом и со своими филиалами и другими обособленными подразделениями составляет единую систему Сбербанка России. Имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе. Акционерами Банка могут быть юридические и физические лица, в том числе иностранные, в соответствии с законодательством Российской Федерации. Банк отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.