Ипотечное кредитование

Рассмотрим график платежей на квартиру площадью 90 кв.м., изображенный на рисунке 2.6.

Рисунок 2.6 – График платежей на покупку квартиры площадью 90 кв.м

Судя по графику, можно  сделать вывод, что рассматриваемой  семье, кредит на покупку квартиры площадью 90 кв.м. и сумму 1 650 600 руб. банк предоставить не может, так как и аннуитетные  платежи 23 101,58 руб. и дифференцированные 30 198,19 руб. превышают размер совокупного  дохода 19 742 руб. Можно сделать выводы о том, что при аннуитетных платежах банк получает несколько больший доход по процентам, а для клиента этот вид расчетов более понятен, т.к. заемщик каждый месяц платит одну и ту же сумму в счет погашения кредита и может, исходя из этого, распланировать свой бюджет вплоть до окончания выплат. При аннуитетном платеже в договоре прописывается определенная сумма платежа по кредиту, а не доля от размера возвращаемого долга. Размер аннуитетного платежа – это какая-то усредненная сумма, не меняющаяся в зависимости от периода погашения кредита (начало или конец срока). Структуру такого платежа в начале периода погашения составляют в основном проценты по кредиту и только малую часть – тело кредита (та сумма, которую клиент получил фактически). Через какое-то время эта пропорция выравнивается, и к концу периода погашения выплачивается практически только основной долг. В результате общая сумма выплат по сравнению с дифференцированными платежами выходит больше. [20, c. 103].

Дифференцированные платежи состоят из разделенного на все время погашения тела кредита и переменной (уменьшающейся) части процентов по нему, которая берется от суммы остатка. Т.е. при дифференцированных платежах сам кредит выплачивается равными долями в течение всего срока погашения. В результате, размер общего платежа каждый месяц убывает, а погашение основного долга равномерно распределяется на весь срок кредита.

Дифференцированные платежи  ложатся довольно тяжелым бременем на заемщика впервые годы расчетов, когда он несет множество дополнительных расходов, связанных с поиском  и оформлением квартиры, переездом. Зато примерно с середины срока кредитования платежи по ипотеке в значительной мере снижаются. При выборе дифференцированных платежей общий доход семьи должен быть примерно на четверть больше, чем при аннуитетных.

Аннуитетный платеж является более предпочтительным для основной массы клиентов. При таком платеже  клиент может равномерно распределить свои силы на весь период погашения  долга. Лица, приобретающие жилье  по ипотеке, обычно не располагают достаточными средствами, для того, чтобы без  труда осилить первые самые крупные  платежи; для них аннуитетная  форма погашения долга представляется более удобной [45, c. 19].

При дифференцированных платежах есть возможность досрочного погашения  без значительных финансовых потерь даже впервые месяцы после получения  кредита. Кроме этого предусматривается  частичное погашение кредита (внесение любой суммы в счет основного  долга). В этом случае размер следующего платежа будет определен, отталкиваясь от суммы долга на данный момент. Возможность досрочного погашения, как правило, оговаривается банком. В обоих случаях – и при  аннуитетных, и при дифференцированных платежах – условия досрочного погашения  прописываются в договоре с согласия клиента. Банки, ориентированные на выдачу долгосрочных кредитов (на срок до 30 лет) обычно, предлагают заемщикам  такую форму выплат, как аннуитет. Дифференцированные платежи использует ограниченное число банков, работающих с ипотекой, но все, же выбор есть и здесь. Такая ситуация обусловлена  тем, что кредитным организациям выгоднее использовать аннуитетную  схему. Несомненно, что для банка  выгоден аннуитетный платеж, но эта  форма не получила бы такого распространения, если бы не была выгодна и клиенту. Выгода именно в том и состоит, что банк четко определяет сумму  основного долга, которую и требуется  погасить. В результате, клиент всегда точно знает размер следующего платежа [21, c. 27].

Заемщику, желающему получить максимальную сумму кредита при  не самых высоких заработках, удобнее и выгоднее использовать аннуитетный платеж. В любом случае, человеку, который решил взять ипотечный кредит, необходимо взвешенно оценить свои финансовые возможности в долгосрочной перспективе и выбрать такие кредитные условия, которые позволят его семье эффективно решить жилищный вопрос. По схемам платежей можно сказать, что для банка более доходной является схема аннуитетных платежей. Основным преимуществом аннуитетной формы для клиента является неизменная сумма ежемесячных выплат на протяжении всего срока погашения кредита, а также эта схема подходит для заемщиков, желающему получить максимальную сумму кредита при не самых высоких заработках. Тогда как при дифференцированный платеж подходит для желающих потратить минимум и обладающих достаточно высоким доходом.

3. Перспективы  развития ипотечного кредитования

3.1 Основные проблемы  и способы улучшения условий  ипотечного кредитования

На сегодняшний день в  России заложены законодательные основы для развития ипотечного кредитования.

Существуют в России и  материальные основы для развития ипотеки. Стоимость ликвидной недвижимости в России, по оценкам экспертов, составляет около 500 млрд. долл. США, что при должном  уровне ипотечного кредитования позволит в достаточно короткий срок обеспечить жильем значительную часть нуждающихся.

Но если все так хорошо, если есть и потребности, и возможности, и подкрепленная законодательными актами добрая воля властей, то почему же ипотека до сих пор не стала  реальным рычагом решения жилищной проблемы? Для того чтобы ответить на этот вопрос, рассмотрим подробнее  достоинства и недостатки ипотечного кредитования, а также опыт внедрения  ипотеки в России.

Преимущества ипотеки  достаточно зримы и понятны. Заемщик  в достаточно короткие сроки приобретает  квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой, и имеет льготы по подоходному  налогу. Таким образом, теоретически может быть резко увеличено количество семей, способных приобрести жилье, что является мощным стимулом для  развития жилищного строительства. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Заемщик несет  значительные расходы и фактически платит двойную цену за квартиру. Очень  велик риск оказаться неплатежеспособным, который еще более отягчается высокими штрафами и пенями, начисляемыми банком за просрочку платежа. Получение  ипотечного жилищного кредита доступно далеко не всем гражданам России, так  как банки (что с их стороны  совершенно разумно и справедливо) проводят достаточно жесткий отбор  потенциальных заемщиков. Эксперты полагают, что жесткий удар по системе ипотечного кредитования был нанесен финансовым кризисом. Резкое падение курса рубля, банкротства банков, нерегулируемость и необратимость кризисных процессов еще раз подтвердили, что такие долгосрочные процессы, как ипотечное кредитование, сопряжены в российских условиях с повышенным риском как для заемщиков, так и для кредиторов.

Таким образом, наиболее серьезными и объективными препятствиями для  успешного и быстрого развития системы  ипотечного кредитования в России является экономическая нестабильность, проблемы формирования среднего класса, низкий уровень жизни населения.

Кроме того, государство  должно оказать зримую государственную  поддержку банкам, которые пытаются осуществлять ипотечное кредитование. А для этого необходимо, используя  опыт США и других стран, рассматривать  ипотеку как механизм решения  не столько экономических, сколько  социальных задач. У банков есть желание  заниматься ипотечным кредитованием  и есть знание технологий, но явно недостаточно средств для решения проблемы обеспечения населения жильем в  масштабах всей страны. Для того чтобы модель ипотечного кредитования заработала с реальными социальными  результатами, необходима государственная  поддержка.

Для усиления привлекательности  ипотеки годовая процентная ставка по кредиту в рублях должна составлять: не более 14-15% на инвестиционный период, 12-13% - после оформления права собственности. По долларовому кредиту - 11-12% до и 10% после получения права собственности. При этом подобные меры должны сопровождаться увеличением предложений на рынке  жилья, иначе есть риск очередного роста  цен на жилье. И, безусловно, помимо мер по улучшению условий кредитования, принимаемых как на государственном  уровне, так и на уровне отдельных  банков, восстановление ипотеки зависит  от финансового состояния заемщиков  и их уверенности в будущих  доходах.

Чтобы ипотека развивалась, во-первых, необходимо снять ряд  вопросов на рынке труда, где бизнес до сих пор перекладывает свои проблемы на работников, сокращая их зарплаты. Во-вторых, на рынке недвижимости наблюдается  острая нехватка недорогого жилья. И  без того высокая потребность  в квартирах эконом-класса продолжает расти. В-третьих, нужно корректировать законодательную базу: до сих пор  банкам трудно добраться до предметов  залога, когда заемщики перестают  гасить кредиты, и квартиры хотелось бы реализовать.

Программа господдержки ипотеки, на которую правительство в конце 2009 года решило выделить 250 млрд. руб., была запущена в апреле 2010 года. Ипотечные  кредиты пошли исключительно  на покупку квартир в новостройках, что позволит стимулировать жилищное строительство. При этом банки, которые  выдают ипотеку по программе, должны делать это по ставке не выше 11% годовых  и с первым взносом не выше 20%. Максимальная сумма кредита - 3 млн. руб., для Москвы и Петербурга сделано  исключение - 8 млн. руб.

Рефинансирование АИЖК позволило  мелким и средним банкам удержаться на рынке и/или вернуться на него, что, в свою очередь, обеспечило сохранение инфраструктуры рынка в регионах. Одновременно партнеры АИЖК поддерживали доступность ипотечных кредитов за счет предоставления кредитов, ставки по которым были одними из самых  низких на рынке.

Перспектива дальнейшего  развития рынка ипотечного кредитования в РФ во многом зависит от доли участия  Агентства по ипотечному жилищному  кредитованию. По прогнозу АИЖК, общий  объем выдачи ипотечных кредитов в 2011 году составит 280-320 млрд. рублей, в  количественном выражении - 210-240 тыс. штук. С учетом методологии расчета  Банка России (накопленным итогом с начала года), средневзвешенные ставки по выданным кредитам составят 12 - 13% в  рублях, и около 11% - в иностранной  валюте, доля просроченной задолженности  не превысит 5%.

В бизнес- плане Наблюдательный совет АИЖК ставит перед собой  следующие задачи:

содействие развитию строительства  нового сектора жилья эконом класса через поддержку кредитования приобретения жилья на первичном рынке;

повышение доступности ипотечных  кредитов для социально значимых категорий населения путем создания и развития специальных кредитных  продуктов (для военнослужащих, молодых  ученых и др.);

стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты  строительства жилья эконом класса, и граждан, приобретающих возводимое в рамках проектов жилье (Программа "Стимул");

поддержка заемщиков, испытывающих временные финансовые трудности, через  Агентство по реструктуризации ипотечных  жилищных кредитов (АРИЖК);

содействие развитию рынка  ипотечного страхования, через дочернюю компанию "Страховая компания АИЖК" (СК АИЖК);

рефинансирование ипотечных  кредитов, а также предоставление участникам рынка, работающим в системе  ипотечного жилищного кредитования, займов под залог сформированных ими портфелей закладных по новым (пилотным) кредитным продуктам;

развитие рынка ипотечных  ценных бумаг за счет реализации программы  покупки ипотечных ценных бумаг  третьих лиц и выдачи поручительств  по сделкам секьюритизации.

В 2011 году по базовому сценарию бизнес-плана АИЖК планируется рефинансировать  ипотечные кредиты на сумму 67,6 млрд. руб. Из них 46,4 млрд. руб. составит рефинансирование рыночных кредитных продуктов (включая  продукт "Новостройка"), а 21,2 млрд. руб. - выкуп специальных кредитных продуктов для отдельных категорий населения.

Бизнес-планом предусмотрено  также, что в 2011 году дочерняя компания АРИЖК, кроме деятельности по сопровождению  ранее реструктурированных ипотечных кредитов окажет помощь 2000 заемщикам в рамках программы активной реструктуризации, и 700 - в рамках программы "Переезд".

Планируется, что в 2011 году в рамках деятельности по развитию ипотечного страхования как меры по обеспечению доступности ипотеки  и эффективного распределения рисков между участниками рынка другая дочерняя компания - СК АИЖК привлечет  к работе в системе ипотечного страхования 45 кредитных и некредитных  организаций.

Получить ипотечный кредит сейчас намного сложнее, чем еще  пару лет назад. Банки ужесточили требования к потенциальным заемщикам, и чтобы смягчить эти требования необходимы три условия. Во-первых, стабильная экономическая ситуация в стране и динамично развивающийся  рынок труда. Во-вторых, ипотека должна быть доступной: низкие ставки и невысокий  первоначальный взнос, длительный (до 50 лет) срок. Наконец, третье обязательное условие - строительство нового доступного жилья. Увы, на сегодняшний день строительный комплекс не может восполнить даже естественную убыль ветхого и  аварийного фонда. Стремительный рост ипотечного кредитования с начала 2010 года может спровоцировать увеличение цен на квартиры.

Проблему привлечения  кредитных ресурсов для долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования можно считать наиболее критичной  для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России.

К факторам, осложняющим  развитие ипотечного кредитования в  нашей стране, относятся:

недостаточно налаженная государственными финансовыми и  экономическими органами система ипотечного жилищного кредитования;