Ипотечное кредитование

Министерство образования  и науки Российской Федерации

Костромской государственный  технологический университет

Кафедра финансов и кредита

 

 

 

Курсовая работа по дисциплине Организация деятельности коммерческого банка на тему “Ипотечное кредитование”

 

 

 

Выполнил:

студент гр. 08-ф-9 Грибков  Дмитрий

Проверила:

Иванова Юлия Борисовна

 

 

 

 

Кострома

2011

 

Содержание

Введение_________________________________________________________3

1. Теоретические основы  ипотечного кредитования_____________________6

1.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования______________________6

1.2 Особенности ипотечного  кредитования коммерческими банками  в РФ_12

2. Анализ ипотечного кредитования  в АК СБ РФ (ОАО)________________18

2.1 Краткая характеристика АК СБ РФ (ОАО)_________________________18

2.1 Деятельность АК СБ  РФ (ОАО) на рынке ипотечного  кредитования___22

2.2 Оценка заемщика в  рамках ипотечного кредитования  в АК СБ РФ (ОАО)___________________________________________________________29

3. Перспективы развития ипотечного кредитования____________________41

3.1 Основные проблемы и  способы улучшения условий ипотечного  кредитования в АК СБ РФ (ОАО)___________________________________41

3.2 Рекомендации по совершенствованию  ипотечного кредитования в АК  СБ РФ (ОАО)_______________________________________________________46

Заключение______________________________________________________48

Список литературы_______________________________________________51

Приложения_____________________________________________________53

 

 

Введение

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в  национальной экономике. Во-первых, в  настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние  на экономическую ситуацию страны в  целом. Во-вторых, оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Актуальность вопроса  ипотечного кредитования заключается  в проблеме приобретения собственного жилья, что является первоочередной потребностью для каждой семьи. Ипотека  привлекательна прежде всего тем, что  позволяет в короткие сроки вселиться  в новую квартиру, стать ее собственником, зарегистрировать членов своей семьи, а оплачивать ее можно в течении  нескольких последующих лет, не боясь  роста цен на недвижимость. Это  финансово эффективнее, чем откладывать  деньги, подвергая накопления инфляционным и иным рискам, или чем арендовать квартиру, так как размер ежемесячных  платежей по кредиту сопоставим с  ежемесячной арендной платой за жилье. Надежность и безопасность покупки  квартиры с помощью ипотечного кредита  заключается в том, что квартира проходит тщательную юридическую проверку банком, страховой компанией и  полностью оформляется в собственность  заемщика при получении кредита. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

В России банковское ипотечное  кредитование демонстрирует позитивную тенденцию: значительно увеличилось  количество банков, предоставляющих  ипотечные кредиты, ипотечные кредиты  стали доступнее (увеличился срок кредитования). Однако о массовости ипотеки в  России говорить пока рано – доля ипотечных  кредитов в ВВП страны составила  в 2008 г. 3,5% по сравнению с 34% ВВП в  странах Евросоюза.

Основными причинами, сдерживающими  развитие российского банковского  ипотечного кредитования, являются недостаток опыта в оперативном решении  вопросов о наложении взыскания  и отчуждении имущества, являющегося  объектом залога; нестабильность внешней  среды банковского бизнеса; несовершенство нормативно-правового обеспечения; несовершенство методик оценки эффективности  банковского ипотечного кредитования и уровней риска ипотечных  операций и др.

Российской банковской системе  необходим механизм банковского  ипотечного кредитования, включающий согласованную систему целей, достаточные  объемы ресурсов и инструментов управления ими, базирующийся на определенных правилах долгосрочного финансового взаимодействия субъектов в процессе осуществления  кредитных отношений.

Итак, сущность ипотеки состоит  в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае не исполнения или  ненадлежащего исполнения должником  обеспеченного им обязательства, обратить взыскание на предмет ипотеки  и получить из порученной от продажи  суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее  не подвержена значительным и непредсказуемым  колебаниям.

Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения  многих важных социальных, экономических  и правовых проблем, существующих в  нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом  аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами  и существенные проблемы. Решить эти  проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность  ипотечного кредитования. Все вышесказанное  подтверждает актуальность и практическую значимость темы дипломной работы.

Основная цель данного  исследования заключается в выявлении  проблем и оценке перспектив дальнейшего  развития ипотечного кредитования в  РФ.

Для достижения поставленной цели в работе решаются следующие  задачи:

• изучаются теоретические основы ипотечного кредитования,
• определяется сущность, значение и классификация ипотечных кредитов, субъектов и объектов ипотечного кредитования,
• дается краткая характеристика АК СБ РФ(ОАО);
• разрабатываются рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО).

Объектом исследования является Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) (далее в работе АК СБ РФ (ОАО)).

Предметом исследования является ипотечное кредитование в РФ на примере  АК СБ РФ (ОАО).

В процессе работы были использованы нормативно-правовые акты Российской Федерации, финансовая и бухгалтерская  отчетность АК СБ РФ (ОАО), книги, монографии и статьи ведущих отечественных  и зарубежных ученых-экономистов.

 

 

1. Теоретические  основы ипотечного кредитования

ипотека кредит банк

1.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования

 

Ипотека как элемент хозяйственной  жизни уходит глубокими корнями  в историю. По-гречески "hypotheca" - подставка, подпорка. Цель ипотеки  как формы обеспечения заключается  в предотвращении опасности, связанной  с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля - легко  обращаемый товар, а значит всегда есть риск, как для покупателей, так  и для кредиторов по закладным, что  эта собственность не освобождена  от долгов или заложена. [17, с.203]

Современный термин "ипотека" означает форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом. Наиболее распространенной формой обязательств, обеспечиваемых ипотекой, является кредит. Кредит, обеспечиваемый залогом недвижимости, называется ипотечным  кредитом. В случае невозврата долга  или невыполнения иных обязательств должником заложенная недвижимость служит для удовлетворения претензий  кредитора, либо сразу переходя в  его собственность, либо через реализацию залога и погашения обязательства  должника за счет вырученных от реализации средств. Благодаря особенности  недвижимого имущества, прочно связанного с землею, ипотека, с одной стороны, является надежным способом обеспечения  обязательств, а с другой стороны - не требует обязательного нахождения ее у кредитора.

Российское законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения  обязательств, при котором кредитор-залогодержатель  приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого  имущества преимущественно перед  другими кредиторами.

Как уже было отмечено, ипотека  как форма обеспечения наиболее часто применяется в банковском кредитовании. Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Существует несколько подходов, определяющих ипотечное кредитование и рынок, на котором формируются спрос и предложение на ипотечные кредиты. Определение термина "ипотечное кредитование" в узком смысле подразумевает под ипотечным кредитованием разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлтеров, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка. Во втором случае правильнее говорить о системе ипотечного кредитования - многофакторной модели, включающей и сам процесс выдачи ипотечных кредитов, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости. Несмотря на существование второго, более широкого определения ипотеки и безусловную важность других блоков системы ипотечного кредитования, ее основу все же составляют непосредственно кредитные отношения. В связи с этим было бы более правильно рассматривать ипотечное кредитование как систему отношений, возникающих на нескольких рынках по поводу выдачи, обслуживания, продажи и секьюритизации ипотечных активов. Именно такое комплексное рассмотрение ипотечного кредитования в системе рыночных отношений наиболее соответствует сегодняшнему уровню развития ипотечного рынка. В современных условиях в экономически развитых странах сформировался и активно развивается ипотечный рынок. [20, с.19]

Ипотечный рынок - это рынок  ипотечных кредитов, предоставляемых  банками и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или  иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью  привлечения ресурсов в ипотечное  кредитование.

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и  могут быть проданы ипотечные  кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного  дохода по кредитам через выпуск специальных  ценных бумаг, приобретение которых  предоставляет это право. Такие  ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие  кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т. д. Бурное развитие фондового рынка и современные  возможности финансового инжиниринга  постоянно вызывают к жизни новые  виды таких ценных бумаг. Например, в настоящее время в США, имеющих  наиболее развитый ипотечный рынок, на вторичном рынке обращается более 50 разновидностей ипотечных ценных бумаг. Основными операторами на вторичном рынке являются специальные  организации, основная задача которых - скупка уже выданных ипотечных  кредитов, пакетирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам  и выпуск на основе сформированных пулов ипотечных бумаг.

Как уже было отмечено, ипотека  может быть установлена на любое  недвижимое имущество, но именно кредитование под залог жилой недвижимости является наиболее развитой (и важной) формой ипотечного кредитования. Обеспечение  финансовых обязательств семьи собственным  жильем и потенциальная угроза его  потери является сильнейшим мотивирующим фактором своевременного исполнения обязательств. [11, c.79]

Товаром (услугой) на рынке  является кредит, предоставляемый для  финансирования приобретения жилой  недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом  заемщика выступает залог приобретаемого (иногда и иного) жилья. Основными  характеристиками данного товара, как  и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения  кредита, требования по первому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечные кредиты со стороны домашних хозяйств. [15, с.126]

Спрос на рынке ипотек формируют  потребители - семьи, традиционно называемые в экономической литературе домашними  хозяйствами (появился и новый термин - потребительские единицы). Источником погашения домашними хозяйствами  кредитов являются получаемые членами  семьи доходы. Мотивацией потребителей является стремление повысить качество своих жилищных условий путем  приобретения новой (у молодых семей  часто первой) квартиры (дома) за счет средств кредита (как правило, с  небольшим собственным вложением  средств в покупку). Основными  потребителями ипотечных ссуд являются молодые семьи и семьи, состоящие  из супругов среднего возраста. В зависимости  от своих потребительских стандартов и уровня ожиданий будущих доходов  экономически активные семьи хотят  больше потреблять сейчас, рассчитывая  на будущие доходы. При невозможности  удовлетворения данного спроса на рынке  возникала бы необходимость многолетнего накопления на покупку собственного жилья.

Таким образом, основная роль ипотечного кредитования в системе  рыночных отношений заключается  в разрешении противоречия между  ожиданиями, задаваемыми стандартами  жизни и планами потребления  домашних хозяйств, и их текущими доходами и сбережениями. В этом заключается  экономическая сущность ипотеки. Именно дисбаланс между текущими доходами и потребительскими стандартами, возникающий  вследствие высокой стоимости такого товара, как жилье, и делает востребованным ипотечное кредитование в хозяйственном  обороте. Как уже отмечалось ранее  в других исследованиях, существующий разрыв между ценой недвижимости и доходом ее пользователя - препятствие, которое невозможно преодолеть в  рамках рынка недвижимости. Его преодоление  возможно лишь за счет создания механизма  привлечения финансовых ресурсов на рынок недвижимости извне - с финансового  рынка. Таким механизмом и является система ипотечного кредитования. Для  приобретателя недвижимости ипотечное кредитование - способ разрешения противоречия между потребностью в жилье и уровнем дохода. Для профессиональных участников рынка недвижимости (брокеров, девелоперов) ипотечное кредитование - механизм расширения спроса на рынке недвижимости.

С помощью ипотечного кредитования получает доступ на рынок недвижимости основная часть потенциальных приобретателей недвижимости. В свою очередь, для  финансового рынка ипотечное  кредитование - способ разрешения вечного  противоречия между доходом и  риском. Включение в состав финансового  портфеля ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, позволяет инвестору сбалансировать свой портфель, уменьшить риски, характерные  для корпоративных ценных бумаг.

Из этих предпосылок, по существу, и вытекают основные принципы организации  ипотечного кредитования - механизмы  ипотечного кредитования должны обеспечивать его конкурентоспособность на финансовом рынке, т. е. необходимую доходность с учетом специфики недвижимости как способа обеспечения обязательств и на рынке потенциальных потребителей недвижимости (заемщиков на рынке  ипотечного кредитования).

Спрос на ипотечные кредиты  обладает определенной эластичностью  и зависит от стоимости заемных  средств и условий их предоставления: при снижении процентных ставок и  увеличении сроков кредитования доля расходов на обслуживание ипотечной  ссуды (выплаты по процентам) в семейном бюджете сокращается и спрос  на кредиты растет. При повышении  процентных ставок наблюдается обратный процесс. Помимо условий предоставления кредитов спрос во многом зависит  от уровня реальных доходов населения, отношения доходов семьи к  стоимости квартиры (часто используемый показатель - коэффициент доступности  жилья, измеряемый как отношение  средней рыночной стоимости стандартного жилья к среднегодовому доходу семьи), их динамики и степень пропорционального  распределения групп населения по шкале доходов при условии наличия большой категории семей, относящихся к среднему классу.