Формирование рынка недвижимости

-              низкими доходами граждан;

-              прогрессирующим ростом цен на жилье;

-              неэффективностью власти в строительной и ценообразовательной политике;

-              коррупции в строительной отрасли и в среде чиновников;

-              раздутым рынком неквалифицированных риэлтерских услуг (мошенничество);

-              регулярным удорожанием строительных материалов

-              непрозрачностью строительного бизнеса в Томске; -"недобросовестным отношением со стороны застройщиков (обман, затягивание сроков сдачи, дефекты работ).

Стремительный рост основных параметров спроса и предложения на рынке жилой недвижимости не сильно радует потребителей конечного продукта: в последние несколько лет цена квадратного мера продолжает неуклонно расти.

Вместе с ростом цен растет недовольство потенциальных собственников, в глазах которых основным виновником сложившейся ситуации выступает застройщик. Пользуясь без того высоким спросом на жилье, застройщик не испытывает неудобств по поводу ценового бума. Ведь сегодня строители практически продают «воздух» - нередко еще не начаты строительные работы, а дом уже «заселен» более чем на 80 %. Но это лишь одна сторона медали, внешнее видение проблемы, точнее, ее перекладывание на плечи одного участника рынка. Как обстоит дело на самом деле, известно тем, кто имеет хоть какое-то отношение к строительной отрасли.

Основную долю в структуре себестоимости квадратного метра жилья составляют строительные издержки - 68 %. На первый взгляд, такой показатель вполне обоснован: в результате роста цен на строительные материалы, изделия и конструкции только за последние полгода строительная себестоимость увеличилась на 24 %.

Однако инфляция еще полбеды. Более серьезным фактором, влияющим на рост себестоимости квадратного метра, являются внутренние издержки строительного предприятия. Это издержки, возникающие ввиду нецелевого использования материально-технических ресурсов строительного предприятия. Издержки, размер которых с трудом поддается исчислению (в среднем, 15-20 %). И, наконец, это издержки, которые негативно отражаются на качестве конечного продукта.

Итак, томский рынок жилой недвижимости продолжает активно развиваться, демонстрируя высокие показатели предложения, спроса и цены. При этом последний параметр доставляет участникам томского рынка недвижимости немало хлопот. Проблема строительной себестоимости является одним из главных факторов на пути к стабилизации рыночной цены квадратного метра.

Сегодня строительные издержки оплачивают сами застройщики за счет своих покупателей. Но рынок не резиновый. Рано или поздно рост цены квадратного метра замедлится, задавая темп и показателям доходности строительных предприятий. В такой ситуации застройщики непременно будут пытаться решать свои внутренние проблемы.

И все же эксперты уверенны, откладывать на завтра не стоит. Другое дело, что сегодня услуги технического надзора не представлены на томском рынке жилой недвижимости, и строительные предприятия не имеют возможности отдавать функцию строительной экспертизы на аутсорсинг. А самостоятельный контроль в условиях крупной строительной корпорации, как правило, носит кратковременный эффект. В Москве, например, уже несколько лет оперируют компании технического надзора в сфере строительства, демонстрируя профессиональный подход к вопросам обеспечения качества строительно-монтажных работ. В своей деятельности контролирующие организации опираются на современные методики управления качеством конечного продукта на всех этапах его производства.

Хотя это лишь первые шаги на пути к цивилизованному рынку, появление подобных организаций в Томске поможет решить сразу несколько вопросов: снижение себестоимости квадратного метра, повышение качества конечного продукта, поднятие имиджа строительных организаций, предоставляющих качественный продукт по доступной цене. Ведь дорогое некачественное жилье в условиях стабильного спроса - определенно переходная форма рынка.

4.1 Ипотека в Томске и Томской области

Ипотеку в Томске и Томской области представляют 10 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 41 ипотечную программу для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости.

Ставки по ипотеке в Томске и Томской области находятся в диапазоне 13.25 – 22.00 % годовых по рублевым кредитам и 11.10 – 17.50 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Томске составляет 15 %. Срок ипотечного кредитования в Томске может достигать 50 лет. [6]

Ипотека в Томске – это не только кредит на жилье. Ипотечные банки предлагают так же нецелевые кредиты под залог недвижимости, которая имеется в собственности заемщика.

Заключение

              В ходе выполнения курсовой работы были приобретены навыки мониторинга рынка недвижимости, российского, зарубежного Томского. Были изучены ипотечные программы и условия на различные рынках и в различных кредитных организаций.
              Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Рынок недвижимости — сложная структура, цель которой снести покупателей и продавцов.    
              Сущность рынка недвижимости проявляется в его особенностях, закономерностях, тенденциях развития, которые совместно представляют собой систему специфических рыночных механизмов, обеспечивающих деятельность субъектов ранка недвижимости в области создания и управления объектами недвижимости, а также оборота прав на недвижимость.
              Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.
Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из семи основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.
Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей', выполняя рад общих и специальных функций. К основным функциям рынка недвижимости можно отнести: регулирующую, информационную, коммерческую, посредническую, инвестиционную и другие функции.
              Недвижимость за рубежом представляет интерес по разным причинам. Во-первых, недвижимость на Кипре, в Испании, в Италии, во Франции, в Турции, в Греции, в Чехии или в Лондоне представляет интерес для инвестирования, приобретения дополнительного жилья. Во-вторых, недвижимость за границей интересна с точки зрения получения опыта, понимания перспектив отечественного рынка, экономической приемлемости и возможности ипотечного кредитования на более выгодных условиях, чем в России.
              В России ипотечное кредитование - это бизнес, причем весьма выгодный, в то время как за рубежом банки работают с ипотечными программами с целью стимулировать приобретение недвижимости и предоставлять реальные возможности по ее приобретению.

Список литературы

1. Березин И.С. Маркетинговые исследования: как это делают в России?/ М. Вершина, 2005.   220с.

2.       Вестник московского университета серия 6,экономика 2007 №3

3.       Гражданский кодекс Российской федерации. Ч.1, М. 1995год. 120с.

4.       Жилищный кредит (ипотека) Под редакцией доктора эк.наук профессора Ю. Ф. Симионова, М.: Высшая школа, 2005,239с

5.       Иваницкая И. П. Введение в экономику недвижимости: учебное пособие/ Яковлев А. Е. , М.: КноРус, 2007 180с.

6.       Ипотека в Томской области [ электрон. ресурс]. Режим доступа: http://www.ipohelp.ru/programs/7800000.html, свободный.

7.       Ипотечное кредитование, как способ повышения доступности жилья// Вопросы экономики. 2007 №2.

8.       Коростылев С. П.  Основы теории и практики оценки недвижимости: учебное пособие/ М. Русская деловая литература, 1998. 150с.

9.       Кризис на рынке недвижимости Китая [электрон. ресурс]. Режим доступа: http://www.dkvartal.ru/news/3528990, свободный.

10.   О налогах на имущество физических лиц: Закон РФ от 09.12.1991 №20034// Гарант

11.   О приватизации жилищного фонда в РФ: Федеральный закон от 04.07.1991  № 1541-1-ФЗ// Консультант Плюс.

12.   О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России: Указ президента от 27.10.1993 № 1767// Консультант Плюс.

13.   Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ// Консультант Плюс.

14.   Объем рынка ипотеки в России в этом году увеличился на 20млрд.дол. Томские квартиры 11 (299) 2008

15.   Рынок ипотечного кредитования в России: развитие и проблемы [электрон. ресурс]. Режим доступа: http://www.ipodom.ru/stream/realty/russia/id_51694/?date=2007-12-06, свободный.

16.   Рынок недвижимости в России и за рубежом. Финансы и кредит 30(270) –2007

17.   Стерник Г. М. Технология анализа рынка недвижимости/ М. Аксвелл, 2005. 203с.

18.   Формирование современного рынка недвижимости в России и его сегментация [электрон. ресурс]. Режим доступа: http://developerov.net, свободный.

19.   Цены на жилье 1 квартала 2008 года Томские квартиры 17(305) 7мая 2008.

Приложение

Ипотечные программы в Томске и Томской области

Количество ипотечных программ: 39

Таблица 3 – Ипотечные программы Томска и Томской области

37