Формирование рынка недвижимости

3.3 Хронология формирование ипотечного рынка в России

Таблица 2 – хронология событий

3.4 Рынок ипотечного кредитования в России: развитие и проблемы

Рынок ипотечного кредитования в России начал бурно развиваться немногим более двух лет назад. Вырабатывался механизм выдачи кредитов, андеррайтинга (оценки кредитоспособности) заемщика, считались риски, быстро снижались ставки по основным банковским программам в условиях усиливающейся межбанковской конкуренции, правительство обещало даже еще снизить ставки и 'вдруг' случился американский ипотечный кризис. Сразу возник вопрос: а причем здесь мы?

Как оказалось, развитие ипотечного рынка в России напрямую зависит от внешнего рынка заимствований и, прежде всего, американского (США). Так, большинство крупных банков, работающих на массовую ипотеку, столкнулось с серьезной проблемой наличия ликвидности. Проблема возникла из-за уменьшения денежной массы, спровоцированного необходимостью большого количества средств на внутреннем рынке США, и, как следствие, подорожания денег на внешнем рынке заимствований.

Для российских банков это стало серьезным испытанием на прочность, поскольку они занимают деньги в большом объеме под низкий процент на внешнем рынке, чтобы выдать их потом в виде ипотечных кредитов под более высокий процент нашим заемщикам.

Таким образом, негативные последствия ипотечного кризиса в США (который напрямую не имеет никакого отношения к России) испытывают на себе именно российские заемщики. В чем это выражается?

Первый наиболее логичный вывод - повышение ставок для заемщиков. Если для банков деньги подорожали, то они подорожают и для конечного потребителя. Так и произошло. Сначала банки пытались самостоятельно справиться, поскольку конкуренция очень серьезная, но ситуация осложнилась настолько, что ставки стали поднимать, в первую очередь, по наиболее рисковым программам, таким как 'под залог существующей недвижимости'.

Таким образом, политика по снижению ежегодной банковской ставки резко развернулась и пошла в обратном направлении. Многие банки уже подняли ставки, в декабре этого года мы увидим еще повышения. На сегодняшний день уровень повышения составил 1-2%. Представляется, что ставки поднимут еще, если ситуация не нормализуется на внешнем рынке заимствований.

Хотя еще не все банки повысили ежегодную процентную ставку по ипотечным кредитам, но требования к заемщикам ужесточились. Многие банки увеличили сроки рассмотрения заявки на предоставление ипотечного кредита, некоторые банки стали требовать дополнительные справки (например, ПНД, даже при наличии водительских прав), практически перестали кредитовать по программам без первоначального взноса и т.п.

В связи с ситуацией на рынке недвижимости банки серьезно стали проверять отчеты об оценке недвижимости, которую принимают в залог. В связи с этим заемщикам необходимо набираться терпения и быть готовым к пристальному вниманию со стороны банков.

Однако следует заметить, что пока не все банки подняли ставки, есть возможность получения кредита под выгодный ежегодный процент.

В сложившихся условиях не менее актуальным становится рефинансирование ранее выданного кредита. Несмотря на кризис, на сегодняшний день существует возможность рефинансирования ранее выданного кредита под 9% годовых (при определенных условиях). Насколько это выгодно наши читатели могут посчитать сами из нижеприведенного примера:

Если Вы взяли кредит в размере 200 000 долларов на 30 лет под ставку 12% годовых, то Ваш ежемесячный платеж составляет 2057 долларов. Если рефинансировать данный кредит под ставку 9% годовых, то Ваш ежемесячный платеж составит 1609 долларов. Вы экономите 448 долларов ежемесячно. За 1 год Ваша экономия составит 5376 долларов, а за 30 лет - 161 280 долларов. [15]

Если заемщик уже платит кредит в течение пяти лет и более, то ему просто невыгодно рефинансировать или просто возвращать долгосрочный кредит, так как банки большую часть процентов закладывают в платежи первых пяти лет. Таким образом, если заемщик взял кредит на 20 лет, а погасил его через пять лет, то он, по сути, утратил возможность практически 'безвозмездного' пользования деньгами в течение последующих пятнадцати лет, так как в течение оставшихся лет он выплачивает в большей степени основную сумму долга, а не проценты. Т.е. заемщик оплатил услугу пользования деньгами на 20 лет, а попользовался только пять. При этом банк не возвращает заемщику оплату за последующие 15 лет.

Представляется, что в условиях сложившейся ситуации на рынке ипотечного кредитования профессия ипотечного брокера приобретет еще большее значение и заслужит доверие у потенциальных заемщиков. В связи с этим важно сказать о принципах работы брокеров с банками.

На сегодняшнем ипотечном рынке входят в практику договоры между банками и ипотечными брокерами. Банки, которые еще год назад отказывались даже рассматривать возможность оплаты услуг брокеров, хотя последние снимают большую нагрузку с банков и несут им готовые кредитные досье клиентов, сами выходят с подобными инициативами. Это связано с серьезной конкуренцией между банками в борьбе за клиента.

Однако тогда встает вопрос о добросовестности брокера: не поведет ли брокер клиента в тот банк, который выплачивает брокеру дополнительную комиссию, а не в тот, который выгоден для клиента? Сложно ручаться за всех брокеров, но приведем пример нашей компании. За два года своей работы наша компания не получила ни одной комиссии от банков, несмотря на подписанные договоры с банками, которые предполагают подобную комиссию. Мы стремимся получить не комиссию от банков, а бонусы для клиентов. Подобным образом поступают и некоторые другие серьезные компании. Думается, что именно так и должно быть, поскольку именно клиенты оплачивают услуги ипотечного брокера. Поэтому ипотечный брокер - не агент банка, а представитель клиента в банке.

В США, например, брокерам платят банки, но клиент не платит ничего. В этом случае этическая проблема снимается. В России это пока невозможно, потому что комиссии банков не покрывают затрат брокеров. Получать деньги с обеих сторон, представляется, этически неверно.

В заключение хотелось бы сказать еще об одном вопросе, который серьезно обсуждался, а именно о проекте закона о разрешении банкам продавать недвижимость, находящуюся в залоге, без судебного решения. Во-первых, подобное разрешение будет нарушать конституционные права наших граждан, а также ряд международных норм о правах человека, применяемых на территории Российской Федерации, например, Европейскую конвенцию о правах человека.

Во-вторых, предложение 'упрощенной' процедуры выдачи кредита в обмен на подобное разрешение, скорее всего, негативно отразится на рынке ипотеки. Наши граждане только начинают понимать, что приобретаемая ими квартира находится в их собственности, она не нужна банку, существует страхование от несчастных случаев и т.п. факторы. Это убеждают людей, что можно 'жить с кредитом' достаточно спокойно, не торопясь его погасить досрочно всеми возможными средствами.Кроме того, ведущие банки и так достаточно быстро рассматривают кредитоспособность заемщика при сравнительно небольшом количестве документов. А со стороны заемщиков очень мало неплатежей, как свидетельствуют сами банки.

Поэтому мера совершенно несвоевременная и, более того, опасная для потенциальных заемщиков и банков. Банки, которые вводили бы подобное условие, рисковали бы потерять значительную часть потенциальных заемщиков. Любой добросовестный ипотечный брокер или юрист не советовал бы своим клиентам обращаться в подобные банки.

4. Рынок недвижимости г. Томска

Объемы жилищного строительства Томска набирают обороты. В 2007 году в Томской области было введено в эксплуатацию 438,8 тыс. кв. м жилья. Сегодня жилищный фонд города составляет чуть более 10,1 млн. кв. м, в том числе 353,4 тыс. кв. м (3,49 %) ветхого и аварийного жилья. Несмотря на строительный бум в жилищной сфере показатель обеспеченности томичей жильем по-прежнему ниже среднероссийского уровня и составляет 19 кв. м на человека. В связи с этим губернатором Томской области ставится задача довести к 2020 году показатель до уровня 25-26 кв. м на человека (как в развитых европейских странах). [19]

На сегодняшний день уже разработано два масштабных проекта: микрорайоны «Восточный» и «Сосновый бор». Эти микрорайоны станут привлекательными и для инвесторов и для томичей, так как будут сдаваться комплексно вместе с торговыми, развлекательными, административными зданиями и зданиями социального назначения (школами, детскими садами и поликлиниками).

Подобные проекты позволяют, с одной стороны, отходить от уплотненной точечной застройки центральной части города, а, с другой стороны, стимулируют масштабное строительство и могут создать, таким образом, условия для определенного сдерживания роста цены квадратного метра на томском рынке жилой недвижимости.

Отслеживая структуру предложения жилья, можно определить, с какой интенсивностью идет застройка районов города. Наибольшей популярностью у строительных организаций по-прежнему пользуется Советский район (35 %). Это объясняется, прежде всего, престижностью района, развитой инфраструктурой и наличием земельных участков под строительство.

Впервые за последние 10 лет в Томске начато строительство муниципального многоэтажного дома в соответствии с программой расселения ветхого и аварийного жилья. Освобожденные земельные участки планируется подготовить и продать с аукционов под строительство новых современных зданий. Будет ли это лучшим вариантом решения проблемы, пока не ясно. С одной стороны, прогнозируется увеличение темпов строительства жилья и сдерживание цен на жилье, так как теперь застройщик будет освобожден от дополнительных затрат на строительство инженерной инфраструктуры территории. С другой стороны, стоимость земельного участка при проведении аукционных торгов может существенно возрасти, отодвигая и сроки начала строительства.

Анализ структуры предложения томского рынка жил недвижимости последних лет обнаруживает тенденции по уменьшению числа комнат и увеличению размера строящихся квартир. Сегодня застройщики отказываются от малогабаритных и малоприспособленных для жизни квадратных метров, ориентируясь на строительство просторных квартир с индивидуальной планировкой. Традиционно по количеству комнат в предлагаемых объектах, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, подавляющее большинство составляют однокомнатные квартиры. Скромнее всего показать многокомнатных квартир, их предложение составляет всего 3-4 % от количества всех объектов, выставляемых на продажу.

Потребность населения Томской области в жилье традиционно высока. По данным социологических опросе улучшить жилищные условия хотели бы 60 % семей. Однако, только 10 % жителей области способны решить этот вопрос самостоятельно за счет собственных средств.

На вторичном рынке жилья приобретением однокомнатных и двухкомнатных квартир интересуется приблизительно равное количество покупателей. В среднем, за ору месяц на вторичном рынке жилья реализуется порядка 500-600 квартир. Наличие постоянного спроса на квартиры небольших площадей в свою очередь поддерживав тенденцию стабильного роста цен на них.

Проблеме решения жилищного вопроса томичей был посвящен Интернет-опрос, проведенный на сайте Государственной Думы Томской области. В ходе опроса был заполнено более 500 анкет, что подчеркивает актуальность проблемы среди горожан. Призрачность перспективы приобретения жилья томичи объясняют несколькими причинами: