Формирование рынка недвижимости

—   рынок промышленной недвижимости.

Каждая из этих составляющих рынка недвижимости развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу и имеет существенные различия в политике привати­зации государственной и муниципальной собственности.

3.  По географическому (территориальному) признаку — мест­ный, городской, региональный, национальный, мировой. Каждый район может представлять собой отдельный рынок. В одной части города могут существовать одни рыночные условия, в других — другие (напри­мер, в историческом центре и районах новостроек, в общественном центре города и спальном районе).

4.  По степени готовности к эксплуатации — существующих объек­тов (старый фонд); незавершенного строительства; нового строительства.

5.  По типу участников — индивидуальных продавцов и покупа­телей, промежуточных продавцов; муниципальных образований, ком­мерческих организаций.

6.  По видам сделок — купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав и др.

7.  По отраслевой принадлежности — промышленных объектов; сельскохозяйственных объектов; общественных зданий и др.

8.  По формам собственности — частных, государственных, му­ниципальных объектов недвижимости.

По способу совершения сделок — первичный и вторичный; ор­ганизованный и неорганизованный; биржевой и внебиржевой; традици­онный и компьютеризированный.

Первичный рынок в России формируется за счет приватизации
государственных и муниципальных предприятий, земельных участков,
зданий и помещений й вещных прав. Он обеспечивает передачу недви­жимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей Или с дру­гими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Организованный рынок — это хозяйственный оборот недвижи­мости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законода­тельством с участием лицензированных профессиональных посредни­ков. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых сделок.

Биржевой рынок —- это купля-продажа объектов на бирже не­движимости, на конкурсах и аукционах, проводимых фондами государ­ственного и муниципального имущества, земельными органами, коми­тетами муниципального жилья или- специально уполномоченными ор­ганизациями.

Внебиржевой рынок — это совершение сделок за пределами бирж. Он может быть организованным и неорганизованным. Организо­ванный внебиржевой рынок основывается преимущественно на компь­ютерных системах связи лицензированных риелторских агентств.

Наиболее развитые рынки объектов недвижимости (жилых и не­жилых помещений, земельных участков) имеют свои сегменты.

Процесс разделения рынка недвижимости на сегменты называет­ся сегментированием. Признак сегментирования — фактор, по которо­му осуществляется выделение сегментов рынка.

Рынок нежилых помещений по функциональному назначению подразделяется на четыре основных сегмента: производственных, складских, офисных и торговых объектов. В зависимости от качествен­ных характеристик офисные помещения подразделяются на четыре класса:

А — офисные помещения в специализированных бизнес-центрах в центральном районе города, оборудованные по западным стандартам (службы управления, обслуживания, безопасности, охраняемая автосто­янка и т.д.).             

Б — офисные помещения обладают практически теми же характеристиками, но с меньшим перечнем услуг.

Арендаторы А и Б -— западные компании и крупные российские фирмы.

С — офисные помещения в гостиницах, НИИ, учебных заведени­ях, расположенные вне центра города, но на пересечении транспортных магистралей.

Д — офисные помещения вдали от магистралей и в жилом фонде.

Основная часть отечественных фирм предпочитает арендовать офисные помещения класса С и Д.

Земля входит необходимой составной частью практически в любой объект недвижимого имущества. Земельный участок как сложный самостоятельный вид рынка недвижимости принято делить на относи­тельно однородные подвиды и разновидности по целевому назначению земель, которые затем дифференцируются по ряду других признаков  :
(размеру, местоположению и др.).

1.  По категории земель выделяют следующие подвиды рынков земли: сельскохозяйственных земель; городских земель и жилищного; строительства; садово-огородных и дачных участков; гаражного строи­тельства.

2.  По размерам участка — крупных массивов земель; мелких зе­мельных участков;

3. По формам собственности — частных земель (граждан, юри­дических лиц), государственных и муниципальных и др.

Существует целый ряд критериев, и признаков, по которым мож­но проводить сегментирование рынка земли.

Рынок жилья сегментируется:

—   по качеству домов (пятиэтажки — панельные, кирпичные, блочные; массовой застройки — 9-, 12-, 16-этажные, в основном па­нельные; престижные современные кирпичные и элитные);

—   по количеству комнат (1-, 2- и 3-комнатные, многокомнатные квартиры);

—   по планировке (типовые, улучшенной планировки);

—   по районам размещение (загородные коттеджи, дома и др.).

Изучив материал я пришла к выводу, что  рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами земле­пользования. Рынок недвижимости — сложная структура, цель которой снести покупателей и продавцов.    

Сущность рынка недвижимости проявляется в его особенностях, закономерностях, тенденциях развития, которые совместно представ ляют собой систему специфических рыночных механизмов, обеспечи­вающих деятельность субъектов ранка недвижимости в области созда­ния и управления объектами недвижимости, а также оборота прав на недвижимость.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как стра­ны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих по­литическую стабильность.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из семи основных элементов: спрос, предложение, цена,-менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры. [5]

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все сто­роны жизни и деятельности людей', выполняя рад общих и специальных функций. К основным функциям рынка недвижимости можно отнести: регулирующую, информационную, коммерческую, посредническую, инвестиционную и другие функции.

1.4 История развития и сущность ипотеки

Ипотека — (Hypotheca) разновидность имущественного залога. [4]

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. (его ввел архонт Солон в VI веке до н. э.) и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями.

Для этого оформлялись обязательства, а на границе при­надлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обе­спечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека», отмечались все поступающие долги собственника земли. По-гречески «hypotetheca» — подставка, подпорка.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечи­валась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная под­держка. Конкретные механизмы реализации этих принци­пов могут весьма и весьма отличаться. Например, различные модели контрактных сбережений особенно широко применя­ются в странах Западной Европы. В Соединенных же Шта­тах преобладает ипотечная модель инвестирования в строи­тельство жилья.

Классическая форма контрактных сбережений — строи­тельные сберегательные кассы — действует в Германии.

Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщи­ков за пользование жилищным займом, а также государ­ственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вклад­чик стройсберкассы по истечению определенного времени (обычно пять-шесть лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Про­центные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксирован­ные на все время действия контракта.

Погашение жилищного займа осуществляется в течение срока, определенного в контракте о стройсбережениях. Мак­симальный срок погашения займа — 12 лет. Процентные ставки обычно составляют 5-6 процентов годовых (в сред­нем на 4 процента ниже рыночных). Одновременно в Герма­нии существует широкая сеть ипотечных банков. Примеча­тельно, что ни один из них не разорился. [4]

В Соединенных Штатах Америки сложилась разветвлен­ная система ипотечного кредитования жилищного строи­тельства и приобретения жилья в собственность. Система финансирования жилья в США — это сложный рынок об­щенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегатель­ные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегатель­ные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т. п.

Решающим фактором успеха в данном направлении оказа­лись мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финанси­рования — проблему кредитных ресурсов. С этой целью в раз­ные годы были созданы специализированные организации — Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Фредди Мэк) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).

Все эти организации наделены полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье и под государственную гаран­тию или государственное страхование, выпускать ценные бумаги, обеспеченные выкупленными ипотечными креди­тами.

Рынок долговых обязательств, выпущенных этими орга­низациями, является сегодня крупнейшим в мире по объему обращающегося на нем капитала. По оценкам экспертов, он достиг в начале 90-х годов почти 3,5 трлн. долларов, что значительно превышает соответствующие показатели, на­пример, рынка американских правительственных ценных бумаг (1,9 трлн.) или корпоративных облигаций (1,4 трлн. долларов). [4]

Развитие ипотеки имело место и в России. С начала 70-х годов позапрошлого столетия в стране действовало 11 акци­онерных ипотечных (земельных) банков. В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специ­альные функции контроля за недвижимостью. В случае «не­исправности» должника его владения переходят в собствен­ность этого общества. С 1912 года основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земель­ных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижи­мость, при этом на четко определенной территории. Они пре­доставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипо­течном рынке, имевших колеблющийся курс). Начиная с ре­волюционных событий октября 1917 года, развитие ипотеки в России прекратилось, но с начала рыночных преобразова­ний оно возобновилось и стало набирать обороты.

1.4.1 Объекты и субъекты ипотечного кредитования

Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный опреде­ленной недвижимой собственностью. [4]

Недвижимость как предмет залога (ипотеки) подразде­ляется на имущество, которое может являться предметом залога, и имущество, ипотека на которое не допускается. В качестве предмета ипотеки может выступать любое недви­жимое имущество, которое может находиться в гражданском обороте и имеется возможность его отчуждения.

Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 340) законодательно закрепляется особая, уникальная роль земли как объекта залога. Установлено, что ипотека зданий и со­оружений допускается только с единовременным залогом по тому же договору земельного участка, на котором нахо­дятся эти здания и сооружения, либо части участка, функци­онально обеспечивающей закладываемый объект, либо права его аренды. В настоящее время в России выделяют семь ка­тегорий земель, имеющих неодинаковый режим владения и пользования в зависимости от их назначения. [3]

Рисунок 3 - объекты и субъекты ипотечного кредитования [4]

1.4.2 Рынок ипотечных кредитов

Рынок недвижимости — одна из наиболее значимых со­ставляющих частей финансового рынка. Часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости, называется рынком ипотечного капитала. Основное назначение ипотечного рынка состоит в том, что он позволяет на практике реализо­вать огромные потенциальные возможности, заложенные в механизме ипотеки, — залоге недвижимого имущества, слу­жащего обеспечением исполнения весьма широкого спектра обязательств. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные, гарантирующие кредито­рам получение платежей по кредиту, а также возможность возврата вложенных средств при невыполнении заемщиком своих обязательств за счет реализации объекта залога.