Формирование рынка недвижимости

3. Российский рынок недвижимости

3.1 Формирование современного рынка недвижимости в России и его сегментация

Рынок недвижимости, составляющий существенную часть в любой капиталистической экономике, практически полностью отсутствовал при социалистическом укладе хозяйствования. Соответственно, в России он существовал до 1917 г., затем в Советском Союзе около 70 лет его не было. В последние годы он возродился в ходе рыночных реформ.

Развитие рыночных отношений в России, особенно в Москве, способствовало формированию рынка недвижимости. С начала процесса приватизации и от возникновения этого рынка прошло более семи лет, что позволяет сделать определенные выводы, провести классификацию и прогнозировать тенденции его развития.

Предпосылкой развития рынка недвижимости послужила перестройка отношений собственности на основе приватизации. Если в 1990 г. государственная собственность составляла 91%, то в 2008 г. — только 19,3% (вместе с муниципальной собственностью). А на частную собственность приходилось уже 67,2%. Достигнутая в России к 2008 г. преобладающая роль частной (негосударственной) собственности — важнейшее условие и результат перехода от плановой к рыночной экономике. Созданы предпосылки для развития рынка недвижимости. При этом на рынок выставляются объекты, находящиеся в государственной (или муниципальной) собственности, образующие первичный рынок, и объекты, находящиеся в частной собственности, образующие вторичный рынок недвижимости. [15]

Однако особенность рынка недвижимости состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. Опыт развитых капиталистических стран показывает, что на этом рынке за государством и муниципальными органами остаются важные функции, а именно:

- проведение или контроль регистрации собственности и сделок;

- зонирование территорий;

- архитектурно-строительный контроль;

- лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости.

Государство выполняет и некоторые другие функции. В России также реализуются эти функции, и роль государства еще значительнее в связи с проводимыми им крупномасштабными мероприятиями и полученными результатами по приватизации государственной собственности, в которой наиболее существенную часть составляет недвижимость.

Весь рынок недвижимости в целом — очень большая и сложная система, для понимания и изучения которой необходима его структуризация и классификация. В зависимости от целей классификация рынка недвижимости может проводиться по различным основаниям. Выше уже говорилось о его разделения на рынки купли-продажи и аренды, на первичный и вторичный рынки. Дальнейшее деление целесообразно провести по типам объектов, обращающихся на рынке. При этом возможны два подхода к классификации: исторический и логический. Мы рассмотрим их оба, один за другим.

Опыт показал, что рыночные отношения после 1991 г. развивались и активизировались в России по мере приватизации государственной собственности. В период становления рынка определяющим фактором была система приватизации. Различная законодательная база в области приватизации земли, жилых и нежилых объектов недвижимости послужила причиной образования, как минимум, четырех сегментов на этом рынке:

- первый сегмент — это земля;

- второй сегмент — жилые здания и помещения (квартиры, комнаты);

- третий сегмент — промышленные и административные здания и помещения;

- четвертый сегмент — здания и помещения социальной сферы (соцкультбыт).

В этих сегментах приватизация шла с разной степенью интенсивности. Наиболее продвинутым оказался жилищный сектор. К октябрю 2008 г. население приватизировало 23,4 млн. квартир, или 53,4% от муниципального и государственного жилого фонда, а с учетом старых индивидуальных домов и квартир ЖСК и ЖК общий объем жилья в собственности граждан составлял 54,4%. Почти половина жилья в России уже не принадлежала государству, а на приватизацию остального имели (и имеют) право только его арендаторы (наниматели). Частная собственность на квартиры имеет достаточно хорошее законодательное обеспечение и широко используется гражданами при их купле-продаже. [5]

Иначе обстояло дело с нежилой недвижимостью. После окончания чековой приватизации промышленность получила новых хозяев, но с недвижимостью зачастую положение стало еще более запутанным. Кроме того, значительное количество помещений торговли и сферы услуг перешло соответствующим приватизированным предприятиям на условиях аренды с правом выкупа. Здесь еще предстоит большая работа по определению границ собственности, ее регистрации и оформлению документов. Земля и объекты соцкультбыта еще только ждут своих хозяев.

По мере развития рынка влияние различий в условиях приватизации постепенно ослабевает. Начинают сильнее проявляться тенденции, характерные для рынков недвижимости в развитых капиталистических странах. В результате приведенная выше классификация может несколько измениться и превратиться в следующую:

- первый сегмент — свободные земельные участки;

- второй — жилые здания и помещения (квартиры, комнаты);

- третий — административные, промышленные, торговые, складские и другие здания и помещения, приносящие доход (недвижимость для бизнеса);

- четвертый — здания, сооружения и помещения социальной сферы и городской инфраструктуры, не приносящие дохода от эксплуатации (больницы, детские сады и т.п.).

Аналогичная сегментация рынка предложена и петербургскими авторами:

- рынок жилья — с подразделением на городское и загородное жильё;

- рынок нежилых помещений, или рынок Коммерческой недвижимости — с выделением внутри него рынков офисов, торговых площадей, складских помещений и промышленной недвижимости;

- рынок земельных участков.

3.2 Регулирование рынка недвижимости в России

Сравнительно недавно понятие недвижимого имущества было возрождено в гражданском законодательстве РФ после более чем полувекового забвения. Происходящие в России экономические преобразования, в особенности процессы приватизации государственного (муниципального) имущества, привели к тому, что государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа недвижимых объектов, и прежде всего земли. Предпосылкой формирования цивилизованного рынка недвижимости является создание соответствующей правовой базы, которая призвана, с одной стороны, закрепить и защитить права собственника или иного законного владельца на недвижимое имущество, а с другой стороны, установить порядок перехода прав на недвижимое имущество. В настоящее время основным нормативным актом, регулирующим гражданские правоотношения, в том числе объектом которых выступает недвижимое имущество, стала 1 часть нового Гражданского Кодекса (в дальнейшем - Кодекс), введенная в действие с 1 января 1995 года. Законы и иные правовые акты Российской Федерации и Союза ССР, действующие в установленном порядке на территории Российской Федерации, подлежат применению постольку, поскольку они не противоречат части первой Кодекса. [3]

В соответствии с Кодексом, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130). Своеобразие экономических и физических свойств недвижимого имущества предопределяет особенности правового регулирования возникающих по его поводу отношений между субъектами имущественного оборота. В силу закона к недвижимости относится также имущество, формально не имеющее признаков недвижимого имущества, но подпадающее под установленный для последнего правовой режим: подлежащие государственой регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Этот перечень не является исчерпывающим. [3]

Рынок недвижимости постоянно пополняется новыми объектами, переходящими из государственной (муниципальной) собственности в частную в процессе приватизации, регулируемом Законом РФ О приватизации государственных и муниципальных предприятий и изданными в его развитие иными правовыми актами. Так, в п. 4 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Пезидента РФ N 1535, предусматривается приватизация довольно широкого круга объектов недвижимости: сданных в аренду или неиспользуемых государственных объектов нежилого фонда: зданий, строений, сооружений, помещений, в том числе встроенно-пристроенных нежилых помещений в жилых домах, и земельных участков, на которых расположены приватизируемые предприятия, вышеуказанные сданные в аренду или неиспользуемые объекты нежилого фонда и иные объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, а также земельные участки, в том числе с находящимися на них объектами недвижимости, предоставляемые гражданам и их объединениям для ведения предпринимательской деятельности. Таким образом, этот документ направлен на формированиеяединого субъекта права собственности на земельный участок и находящиеся на нем иные объекты недвижимости. Отношения, связанные с приватизацией жилья, т.е. бесплатной передачей в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими по договору найма или аренды жилых помещений в домах государственного и муниципаляного фонда, регулируются отдельным Законом РФ О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации .[11], [12]

Созданию рынка недвижимости, т.е. свободного перехода объектов недвижимости от одних лиц к другим, способствует отсутствие в Основных положениях программы приватизации каких-либо ограничений на перепродажу или иное распоряжение недвижимым объектом его собственником. Определенные ограничения всегда существовали на свободное отчуждение собственником принадлежащего ему земельного участка. Эти ограничения окончательно сняты Указом Президента РФ О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы от 27.10.93г. N 1767, согласно которому граждане и юридические лица-собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями. [12]

Помимо производных способов возникновения права собственности на недвижимые объекты, когда право собственности у приобретателя имущества возникает по воле предшествующего собственника, право собственности на недвижимые объекты может возникнуть впервые, например, при строительстве этих объектов лицом для себя за счет собственных или заемных средств.

Правовой основой осуществления капитального строительства на отведенных земельных участках является Закон об инвестиционной деятельности в РФ, который гарантирует инвестору установление и защиту права собственности на вновь созданное недвижимое имущество.

Права собственника на недвижимое имущество защищаются законом. Он вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения или требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Такие же права на защиту предоставлены лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему недвижимостью по иному законному основанию. Принудительное изъятие у собственника имущества допускается только в случаях и в порядке, предусмотренном законом (ст. 235 Кодекса). [3]

Если прекращение права собственности на недвижимое имущество по решению государственных органов не является санкцией за совершенное правонарушение, собственнику гарантируется полное возмещение убытков.

В рыночных условиях актуальным становится вопрос оценки недвижимости. В настоящее время отсутствует единая система объективной оценки и взимания платежей за владение и использование недвижимости, что приводит (особенно в условиях инфляции) к постоянному занижению стоимости имущества, недополучению налогов и иных обязательных платежей в бюджет. Например, согласно Закону РФ О налогах на имущество физических лиц налог на строение, помещение и сооружение уплачивается по ставке, устанавливаемой органами законодательной власти субъекта РФ в размере, не превышающим 0,1% от их инвитаризационной стоимости, которая периодически увеличивается, но все равно не соответствует действительной рыночной стоимости объекта недвижимости. Объективная информация о реальной стоимости недвижимого имущества необходима как для самого собственника, так и для других участников коммерческого оборота. Оценка недвижимости требуется для защиты интересов собственника или иного законного владельца в суде при определении размера ответственности правонарушителя за уничтожение или разрушение недвижимого имущества, например, или для определения начальной продажной цены объекта недвижимости при обращении на него взыскания путем продажи с публичных торгов. Для решения этих задач согласно принятой мэрией Санкт-Петербурга Концепции системы управления недвижимостью в Санкт-Петербурге наряду с уже формирующимися частными оценочными институтами, должна быть создана государственная система оценки недвижимости. Она должна быть постоянно действующей, реагирующей на изменения как в экономике страны (в связи с инфляционными процессами, изменениями в законодательстве и т.п.), так и на изменения в жизни города.

Высокая ценность и, как правило, социальная значимость недвижимых объектов предполагают соблюдение принципа публичности, который выражается в требовании государственной регистрации прав на объекты недвижимости. Это требование закреплено в ст. 131 Кодекса, согласно которой право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.[3]

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами. При этом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Таким образом, гарантируется несомненность юридически значимых действий в отношении недвижимости. С моментом регистрации связывается возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. В случае отчуждения недвижимого имущества право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации этого имущества.

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки в случаях, установленных законом, может влечь ее недействительность (например, для договора об ипотеке, договора купли-продажи жилого дома). В Законе О введении в действие части первой Гражданского Кодекса РФ установлено, что впредь до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Начало создания единой системы регистрации прав на недвижимость в России было положено Указом Президента РФ О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость от 11.12.93 N 2130. Этим документом регистрация в поземельной яниге и оформление документов о правах на земельные участки и иные прочно связанные с землей объекты возложены на комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах. Во исполнение этого указа мэром С.-Петербурга издано Распоряжение О государственном учете недвижимости на территории Санкт-Петербурга от 29.12.94г N 1329-р, в соответствии с которым все расположенные на территории Санкт-Петербурга здания, сооружения (в том числе незавершенные строительством законсервированные объекты), части зданий и сооружений, принадлежащие отдельным собственникам, подлежат государственному учету посредством вне сения необходимой и достаточной информации об объекте недвижимости в единый банк данных - Государственный кадастр недвижимости Санкт-Петербурга. Содержанием процесса учета объектов недвижимости является техническое и экономическое описание, а также юридическое обособление (индивидуализация) объекта недвижимости, в результате которого объект получает такие технические, экономические характеристики и юридический статус, который позволяет однозначно выделить его из других объектов недвижимости. В целях учета объекты недвижимости разделены на первичные и вторичные. К первичным объектам недвижимости относятся земельный участок и все прочно связанные с землей объекты (здания, сооружения). Вторичными объектами недвижимости являются оформленные в установленном порядке пространственные части зданий, сооружений, имеющие правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости (квартиры, комнаты, нежилые помещения и т.п). [3]