Формирование рынка недвижимости

ТОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Международный факультет управления

Кафедра экономики

Формирование рынка недвижимости

Научный руководитель:

старший преподаватель:

__________ Н.В. Андреева

Курсовая работа

студентки 1 курса ДОУ

________ Д.А. Мартусовой

Томск 2009

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение …………………………………………………………………………………………….3

1. Особенности рынка недвижимости……………………………………………………………              4

1.1 Понятие рынка недвижимости и его элементы………………………………………………              4

1.2 Функции рынка недвижимости……………………………………………………………….              7

1.3 Виды рынков недвижимости………………………………………………………………….. 8

1.4 Ипотечное кредитование (история, сущность, виды, рынок ипотечного кредитования)...11

1.4.1 Объекты и субъекты ипотечного кредитования…………………………………………...13

1.4.2 Рынок ипотечных кредитов………………………………………………...……………….14

2. Зарубежный рынок недвижимости……………………………….……………………………17

2.1 Кризис на рынке недвижимости Китая………………………………………………………19

3. Российский рынок недвижимости……………………………………………………...……...21

3.1 Формирование современного рынка недвижимости и его сегментация…………..………21

3.2 Регулирование рынка недвижимости в России……………………………………………...23

3.3 Формирование ипотечного рынка в России…………………………………...…………….27

3.4 Рынок ипотечного кредитования в России: развитие и проблемы…………………….…...29

4. Рынок недвижимости г. Томска………………………………………………………………..33

4.1 Ипотека в Томске и Томской области………………………………………………………..36

Заключение……………………………………………………………………………………...….37

Список литературы………………………………………………………………………………...38

Приложение…………………………………………………………………………………...……38

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.
Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

  Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

Таким образом, целью данной работы является сравнение развития рынка недвижимости в России и за рубежом.

Для достижения цели необходимо выполнить следующие задачи:

1.       Изучить, интересующие стороны, данной темы.

2.       Разобраться с понятием «недвижимость» и «рынок недвижимости».

3.       Рассмотреть рынок недвижимости в России и за рубежом.

4.       Сравнить полученные результаты.

1 Особенности рынка недвижимости

1.1 Понятие рынка недвижимости и его элементы

«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком зна­чении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости, в отличие от других рынков товаров и ус­луг, относится к числу молодых. Отправной точкой его развития следу­ет считать 1990 г., когда Закон о собственности в СССР признал поня­тие частной собственности, которое в дальнейшем было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обо­собленных частей •—помещений.

Материальная база рынка недвижимости на начальном этапе его развития складывалась из двух источников. Первый — это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной привати­зации недвижимости). Второй — это формирование в рамках строи­тельной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и про­дажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижи­мости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимо­сти — рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые про­данных новых объектов.

Сегодня рынок недвижимости представляет собой сферу­ вложения
капитала в объекты недвижимости и систему экономических отно­шений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в наем и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость — важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров, услуг и т.д. для осуще­ствления уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необ­ходимые помещения.

Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами земле­пользования. Рынок недвижимости — сложная структура, цель которой свести покупателей и продавцов.

Развитие рынка недвижимости определяется:

—   экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

—   финансовыми возможностями для приобретения недвижимо­сти, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характе­ром рабочих мест;

—   взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономи­ческой перспективой того или иного района. Некоторые районы нахо­дятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленно­сти перемещены в другие части страны или пришли в упадок.

• Рынок недвижимости находится под влиянием факторов, которые должны учитываться при оценке недвижимости: политические, эконо­мические, социально-культурные, демографические, природно-геОгра-фические и научно-технические.

Рынок недвижимости состоит из семи основных элементов:

Рисунок 1 - основные элементы рынка недвижимости [5]

Рынок недвижимости имеет свои специфические характеристики, которые необходимо учитывать при совершении операций.

1.              Рынок недвижимости локализован, так как его товары недвижимы, уникальны и их ценность в большей степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, эколо­гической обстановки в стране л регионе).

2.              Рынок недвижимости носит конфиденциальный характер. Сделки с недвижимостью по своей природе носят частный характер. Открытая публичная информация часто бывает неполной или неверной (по объективным или субъективным причинам). Не существует установленного источника детальной информации по ценам совершаемых сделок, условиям арендных договоров и ипотечных кредитов.

3.   Рынок недвижимости в значительной степени подвержен госу­дарственному регулированию законодательными нормами и зонирова­нием территорий.

4.   Рынок недвижимости, как правило, является несбалансирован­ным, имеются расхождения между спросом и предложением. Спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами са­мих объектов, а в основном их местоположением. Долговечность зда­ний и сооружений, длительный срок строительства обусловливают низ­кую эластичность предложения, так как даже при повышении цен нель­зя быстро увеличить предложение, также трудно и уменьшить его. От­сюда необходимость долгосрочного планирования.

Спрос на недвижимость более изменчив, более зависит от соци­ально-экономической ситуации в регионе, легче реагирует на измене­ние цен.              -

5.              Владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:

а)              единовременные сравнительно крупные инвестиции;

б)              на поддержание объекта в функциональном состоянии (ре­монт, эксплуатационные расходы);

в)              налог на недвижимое имущество;

г)              государственные пошлины и другие сборы на сделки.

6. Товары-объекты недвижимости могут быть обременены пра­вами третьих лиц в разных комбинациях (сервитуты и др.)'

7. Товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения, собственных потребностей покупателя, но и объектом их инвестиционной деятельности.

8. Почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти го­сударственную регистрацию.

Посредством рыночного механизма и государственного регули­рования рынок недвижимости обеспечивает:

       Создание новых объектов недвижимости;

       передачу  .прав на недвижимость;

       установление равновесных цен на объекты недвижимости;

       эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

       распределение пространства между конкурирующими вариан­тами землепользования;

       инвестирование в недвижимость.

При этом рынок недвижимости выполняет следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

       со сменой собственника  (купля-продажа, наследование, дарение, мена);

       без смены собственника (инвестирование в недвижимость, залог, аренда, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование; передача в доверительное пользование);

       с частичным или полным изменением состава собственников (приватизация, внесение в уставный капитал, изменение состава собственников , в том числе с разделом имущества, и т.д.).

              Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

1.2 Функции рынка недвижимости

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все сто­роны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Продолжение блок-схемы

Рисунок 2 - функции рынка недвижимости [5]

1.3 Виды рынков недвижимости

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и другим показателям.              -

1.  По виду объекта (товара) рынок недвижимости подразделяется на: земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, много­летних насаждений, вещных прав, иных объектов.

2.  По функциональному назначению объектов рынок недвижимо­сти подразделяется на четыре основные составляющие:

—              рынок земельных участков;

—              рынок жилья (рынок городского жилья, рынок загородного жилья);

—   рынок нежилых помещений (рынок офисов, рынок торговых помещений, рынок складских помещений);