Формирование рынка недвижимости

Ипотечный рынок делится на первичный и вторичный, а в зависимости от типа недвижимости — ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, промышленной недвижи­мости и т. д.

Среди кредиторов первичного (где обращаются первич­ные закладные) рынка ипотечного капитала — коммерче­ские банки, страховые и трастовые компании, частные кре­диторы и т.д.

Вторичный рынок ипотечных кредитов — сегмент ипо­течного рынка, в котором происходит формирование сово­купного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обез­личенные доходные бумаги (облигации) и размещения их среди долгосрочных инвесторов.

Главная задача вторичного рынка ипотечных кредитов — обеспечить первичный рынок кредиторов возможностью про­дать первичную закладную, а на полученные средства пре­доставить другой кредит на местном рынке. Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между ин­весторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является пре­доставление инвестору дополнительных гарантий в отно­шении вложенных им средств, поскольку они обеспечены закладными.

Наконец, третья проблема — наличие средств. Принципи­ально все ипотечные системы делятся на три большие группы в зависимости от того, какие средства используются на предо­ставление кредитов. Одна из них, условно назовем ее банков­ской ипотекой, предполагает, что банк использует для выдачи ипотечных кредитов те же средства, что и для всех прочих кредитов, т. е. преимущественно средства с депозитов.

Другая, так называемая система вторичного ипотечного рынка (она же американская), основана на использовании для ипотечного кредитования средств институциональных инвесторов — прежде всего пенсионных фондов и компаний по страхованию жизни.

Третья модель — контрактно-сберегательная система ипо­теки (она же немецкая) — использует для предоставления ипотечных кредитов средства целевых накоплений будущих заемщиков.

2. Зарубежный рынок недвижимости

Основными проблемами, в современной ситуации на рынке недвижимости является повышенный спрос на квартиры и одновременно недостаточное предложение на рынке недвижимости. Экономическая стабильность, повышение доходов россиян, в совокупности с быстро ста- реющим фондом жилья, построенном 40 — 50 лет назад, развитие ипотечного кредитования — все эти факторы обусловили повышенный спрос на квартиры. Сегодня более 60% населения нуждается в улучшении жилищных условий. И на фоне устойчивого экономического роста, многие граждане, решив насущные проблемы, и укрепив финансовое положение, решили улучшить свои квартирные проблемы. Это вызвало повышенный спрос на недвижимость. Также большую роль сыграло ипотечное кредитование, активно разрекламированное банками. Необходимо отметить, что со стороны банков наблюдается снижение требований к клиентам при ипотечном кредитовании: снизилась сумма первоначального взноса, а некоторые банки предоставляют ипотечные кредиты без первоначального взноса, снижены ставки по рублевым ипотечным кредитам, появилась возможность получить кредит без официального подтверждения заработной платы. Ситуация с выдачей банками ипотечных кредитов без официального подтверждения заемщиками своих доходов весьма неоднозначна. С одной стороны, коммерческим банкам необходимо привлечь новых клиентов, а большинство компаний в России сегодня выдают большую часть зарплаты в «конвертах». С другой стороны получается, что банки совершенно официально принимают и поощряют теневые доходы граждан, которые не облагаются налогами.

              Одним из последствий, к которым привело резкое подорожание квартир, стало увеличение числа сделок, заключенных россиянами на покупку иностранной недвижимости. Многие клиенты ре­шают вопрос о покупке квартиры или загородного дома в пользу зарубежной недвижимости. С чем это" связано? В настоящее время купить недвижимость за рубежом могут себе позволить уже не только очень богатые люди, как все привыкли думать, но и просто состоятельные люди, имеющие постоян­ный доход: предприниматели и топ-менеджеры крупных компаний. В основном недвижимость за рубежом покупается как для проживания, так и получения дохода, путем сдачи недвижимости в аренду. Россияне вкладывают свои денежные средства в такие страны, как Кипр, Испания, Франция, Италия. В последнее время весьма привлекательными становятся Болгария, Черно­гория, Словакия. Привлекательность этих стран объясняется быстроразвивающимися курортами, и возможностью в будущем не только проживать в приобретенной квартире, но и использовать ее как инвестиции. Также при сравнении показате­лей рынка недвижимости в России, в частности в Москве,  за рубежом, показатели европейского рынка недвижимости более выгодны.

В Москве, в спальном районе, приобрести квартиру можно за сумму не ниже 140— 150тыс. долл. США, и при очень низком качестве. За те же деньги можно приобрести недвижимость за рубежом с готовой инфраструктурой (включающей в себя бассейн, теннисные корты) и к тому же. находящуюся недалеко от моря. Стоимость квар­тир за рубежом варьируется следующим образом: на сумму в 30-50тыс. евро можно приобрести 3 —4-комнатную квартиру в Болгарии, Чехии и Черногории, на Кипре однокомнатная квартира в только что построенном доме с улучшенной планировкой в престижном районе обойдется в 60 тыс. долл. США. [13]

В последнее время популярной становится и Латвия, интерес к которой проявляют как росси­яне, так и европейцы. Двухкомнатная квартира в – новостройке - здесь обойдется - от 80 тыс., отдельные дома на побережье — от 200тыс. до 1 млн.

Одним из главных стимулов покупки недви­жимости за рубежом является доступность и деше­визна ипотечных кредитов в Европе, в отличие от российской системы ипотечного кредитования. В чем же заключаются условия по ипотечному креди­тованию за границей? Зарубежные банки обычно кредитуют нерезидентов не больше 65 — 70% от стоимости жилья, в ряде стран могут потребовать поручительство от граждан или компаний, заре­гистрированных в стране. Процентные ставки в большинстве стран ЕС разнятся незначительно и начинаются от 3,5 % годовых. Во многих странах распространены программы с плавающими ставка­ми. Например в Болгарии существуют следующие условия предоставления ипотечного кредита: пер­воначальный взнос: 20% (возможен кредит без пер­воначального взноса), ставки: 7,95% в евро, 9% в долл. США, 11 % в левах. Срок кредитования: до 25 лет. В США несколько десятков банков предлагают ипотечные программы для нерезидентов, при этом кредит может быть как краткосрочным (меньше 3 лет), так и долгосрочным (30 лет), проценты по кре­диту составляют от 2,5 до 8 %. Купить апартаменты на Кипре можно на следующих условиях: перво­начальный взнос составит 25%, ставка — от 3,7% годовых, и ее можно фиксировать на 3 — 6 месяцев, 1 год или 5 лет, срок кредитования возможен до 15 лет, дополнительные условия: страхование жизни, недвижимости от пожара.

Российские банки в среднем предлагают ставку 10—14 % годовых, в зависимости от срока и валюты предоставления кредита, срок кредитования от 10 до 15лет. Но цены на недвижимость сегодня слиш­ком велики, и чтобы обычная семья могла выпла­чивать кредит и нормально существовать, уровень дохода семьи должен быть не менее 4 — 5тыс. долл. США. Надо отметить, что средний доход в России, особенно в регионах, намного ниже.

Таким образом, покупка недвижимости за рубежом получается выгоднее, чем аналогичная покупка в Москве. В России же большинство по­тенциальных покупателей останавливает не столь­ко высокие ставки по кредиту, сколько изначально сильно завышенная стоимость самой квартиры.

Рейтинг самых дорогих городов мира по ценам недвижимости на 2008 г.:

Таблица 1 -  самые дорогие города на 2008 год 

1. Источник: Рынок недвижимости в России и за рубежом. Финансы и кредит [13]

2.1 Кризис на рынке недвижимости Китая

В 2008 г. в Поднебесной было продано на 140 млн. кв. метров меньше, чем в 2007 г. Об этом говорится в сообщении компании Optim Consult, поступившем в ИА "РосФинКом" 17 марта.

              По данным Национального статистического бюро КНР, в 2008 г. объем продаж на рынке недвижимости Китая составил 620,890 млн. кв. метров - это на 19,7% (на 141,040 млн. кв. м) меньше, чем в предыдущем году. Общая стоимость продаж снизилась на 19,5% (на $ 85 млрд.) и составила $ 355 млрд. Было построено на 3,5% меньше жилых квартир и служебных помещений (всего 585 млн. кв.м), при этом к концу года оставались вакантными более 164 млн. кв.м (на 21,8% больше чем в 2007 г.). По оценкам экспертов, в 2009 г. это число возрастет до 300 млн. кв. м.

Между тем, цены на китайскую недвижимость в 2008 г. увеличились на 6,5%, хотя в ноябре цены уже снизились на 0,2%, в декабре - на 0,4%, в январе и феврале 2009 г. - на 0,9% и 1,2% соответственно. Наиболее высокие цены зафиксированы в городах Шанхай, Пекин, Вэньчжоу и Шэньчжэнь. Инвестиции в строительство за год составили $ 453 млрд. (на 20,9% больше, чем в 2007 г.). Однако, в декабре 2008 г. было инвестировано на 2% меньше, чем в последнем месяце 2007 г.

"Мы можем говорить, что это только самое начало кризиса, - считает Евгений Колесов, генеральный директор компании Optim Consult, консультирующей по вопросам ведения бизнеса с Китаем. "Снижение спроса - результат начавшегося изменения цен на жилье. Потенциальные покупатели затаились в ожидании дальнейшего снижения. Не думаю, что оно будет очень сильным, тем не менее, эта тенденция отразится на количестве рыночных сделок весьма заметно. Вместе с тем, в КНР все еще продолжается процесс урбанизации - так что спрос на жилье в ближайшие годы обеспечен при любом раскладе. В том числе, и со стороны иностранцев", - считает эксперт по Китаю, Евгений Колесов.

Стоит отметить, что наибольшей популярностью у иностранцев, приобретающих жилье в КНР, пользуется Пекин - более 10% квартир приобретаются именно в китайской столице. В том числе, 45% иностранцев предпочитают квартиры площадью от 80 кв. метров, 25% - от 120 кв.м, 20% - от 220 кв.м и 10% - от 300 кв. м.

Недвижимость за рубежом представляет интерес по разным причинам. Во-первых, недвижимость на Кипре, в Испании, в Италии, во Франции, в Турции, в Греции, в Чехии или в Лондоне представляет интерес для инвестирования, приобретения дополнительного жилья. Во-вторых, недвижимость за границей интересна с точки зрения получения опыта, понимания перспектив отечественного рынка, экономической приемлемости и возможности ипотечного кредитования на более выгодных условиях, чем в России. [9]