Анализ рынка гостиниц города Минска и Минской области

 

До конца 2013 года в столице  планируется построить еще четыре гостиничных комплекса уровня 4 и 5 звезд, которые обеспечат около тысячи мест. Также будут реконструированы и отреставрированы несколько более скромных гостиниц. Все эти меры помогут принять еще пять тысяч человек, в результате чего к началу чемпионата общий гостиничный фонд столицы достигнет 12 тысяч мест.

 
Но и этого количества не хватит на всех болельщиков, желающих посетить спортивное событие мирового масштаба Чемпионат Мира по хоккею 2014-го года. Поэтому для размещения гостей будут задействованы санатории Минского района и области. Возможно, болельщиков расселят в „студенческой деревне“, рассчитанной на семь тысяч мест и в общежития учреждений образования (для этого даже собираются сместить сроки окончания учебного года). Также будут построены несколько жилых комплексов, которые после отъезда гостей планируется продать населению. 
 
Для обеспечения работы всех этих гостиниц понадобится несколько тысяч человек обслуживающего персонала, причем высококвалифицированного — на событии мирового масштаба и бытовое обслуживание должно быть на соответствующем уровне. Ведь от качества работы гостиничных администраторов, горничных, официантов, барменов, швейцаров, водителей, поваров, экскурсоводов, переводчиков зависит то, какое мнение гости составят не только о конкретной гостинице, но и обо всей стране в целом. 
 
Имеющегося в Минске опытного персонала явно окажется недостаточно, поэтому появится множество вакансий. Возможно, гостиницы будут набирать новичков и проводить обучение. Кроме того, ведущие учебные заведения страны уже реагируют на кадровую проблему рынка и организовывают процесс обучения.  
 
По данным экспертов работники гостиниц в Минске сегодня зарабатывают:  

• Горничная. В престижной минской гостинице горничные зарабатывают около 400 долларов США. Дополнительный доход составляют чаевые. Приезд множества иностранцев на Чемпионат мира по хоккею дает обоснованную надежду на приличную прибыль: в разных странах горничным принято оставлять чаевые от 0,5 евро до 10 евро в день;
• Администратор, метрдотель — от 200 до 450 долларов;
• Официант — от 150 до 500 долларов + чаевые;
• Повар — от 200 до 500 долларов;
• Посудомойщица — от 170 до 230 долларов.  
  

Одной из самых востребованных профессий в Минске и Минской  области вскоре может стать горничная. Приезд в 2014 году огромного числа  иностранных спортсменов и болельщиков  дает основания надеяться, что работа гостиничного персонала станет более  престижной.     Важнейшей проблемой отельного бизнеса является недостаток и низкая квалификация персонала. В принципе, тяжелое кадровое положение отмечается во всей Индустрии гостеприимства. Причины тому — слабая подготовка специалистов в средних и высших учебных заведениях, завышенные требования выпускников и высокая текучесть кадров.

Среди возводимых отелей значительное число  запланировано под управление международных  сетей. Данный фактор будет способствовать росту качества оказываемых услуг на рынке отелей.

В отличие от государственных гостиниц, которые могут на протяжении долгого  периода держать цены на определенном уровне, международные сети ведут  более гибкую ценовую политику. Они  могут предложить скидку при спаде  спроса на рынке, более разнообразный  перечень оказываемых услуг, чтобы  держать высокий уровень загрузки номерного фонда.

По  словам управляющего директора белорусского представительства Colliers International Андрея Павлышко, проект по строительству  отелей будет финансово успешным в двух случаях: если девелопер ориентируется  на последующую продажу строящегося  объекта отельному фонду либо проект включает в себя также строительство  торговой, офисной или жилой недвижимости.

Просто  отель как объект строительства  не может быть успешным, отмечают эксперты Colliers International. Доходность отельного  проекта по сравнению с офисной  или торговой недвижимостью низкая. При этом средняя окупаемость  вложений в строительство отелей составляет в Беларуси 15-20 лет. Для  сравнения окупаемость инвестиций в офисную  недвижимость в Беларуси составляет 7-9 лет, в торговую – 8-10 лет.

В то же время окупаемость вложений в многофункциональный проект, предполагающий помимо строительства отеля и  другие объекты недвижимости, может  составить и меньше 10 лет. Но уже  сейчас можно однозначно утверждать, что не все строящиеся отели соответствуют оптимальной бизнес-модели и некоторые гостиницы в перспективе столкнуться с проблемой окупаемости.

Еще одна негативная особенность развития рынка отелей в Беларуси, по словам экспертов Colliers International, связана с  повышенным интересом инвесторов к  строительству отелей категории "4 и 5 звезд" при наличии высокого спроса на гостиницы категории "3 звезды".

Строительство гостиниц категории "4 и 5 звезд" – это больше имиджевые проекты для инвесторов. В то же время заполняемость гостиниц категории "3 звезды" всегда выше и составляет около 70% благодаря более приемлемым для потребителей, а это преимущественно туристы, ценам. 

По  данным Colliers International, всего в Беларуси на категорию "звезд" сертифицировано 40 отелей во всех регионах. Из них категорию "5 звезд" имеют 2 гостиницы, "4 звезды" – 3 гостиницы, "3 звезды" – 27, "2 звезды" – 6, "1 звезда" – 1.

В Минске на категорию 2-5 звезд сертифицированы 14 отелей с общим номерным фондом 1 912 номеров. Всего в столице, включая  находящийся в пригороде отель "Робинсон Клуб", а также апарт-отель "Комфорт", функционирует 30 гостиниц на 3 319 номеров, рассчитанных на единовременное размещение около 4 400 постояльцев.

В 2012 года, по оценкам Colliers International, количество постояльцев в отелях Беларуси и  Минска увеличилось примерно на 3,5% к уровню прошлого года. Загрузка номерного  фонда действующих отелей в Минске составила 68%, в целом по стране – 43%.

Гостиничный рынок Минска готовится к буму: в различной  стадии реализации и строительной готовности в городе находятся 34 проекта. Однако, как отметил директор и партнер  Colliers international, Belarus Андрей Алёшкин, из этого числа реально реализованными до начала ЧМ-2014 могут быть 12-15 проектов.

Некоторые застройщики получали площадку под инвестпроекты ретейла, а в нагрузку брали еще отель: начинали что-то делать, но, скорее всего, теперь стройки заморозят и откажутся от этих идей. Но с десяток отелей, скорее всего, появится.

Будет и корректировка стоимости номера: сейчас она довольно высокая, сравнимая с Москвой, что обусловлено именно дефицитом предложения. К примеру «Краун Плаза» так и осталась единственной частной гостиницей из крупных, притом что «есть сегмент клиентов, которые не любят останавливаться в государственных отелях по ряду причин, не называемых публично».

Цены на проживание в отелях за прошлый год практически не изменились  

Заявленные проекты в основном касаются отелей категории 4 или 5 звезд. Проекты трехзвездочных гостиниц заявляют, но реально не строят. К чемпионату мира проблему решат за счет общежитий, но дефицит на рынке все равно останется.

В Минске, включая находящийся  в пригороде отель «Робинсон  Клуб», а также апарт-отель «Комфорт», функционирует 30 гостиниц на 3319 номеров. В Беларуси на категорию (*) сертифицировано 40 отелей во всех регионах. Из них категорию «5*» имеют 2 гостиницы, «4*» - 3, «3*» - 27, «2*» - 6, «1*» - 1. В Минске сертифицированы на категорию 2-5 звезд 14 отелей с общим номерным фондом 1 912 номеров. К числу сертифицированных на 3* добавился отель «Турист».

Неудивительно, что на фоне дефицита белорусские отели демонстрируют  хорошие показатели загрузки: 68% по Минску и 43% - по стране. Рост числа постояльцев  в отелях Беларуси и Минска составил оценочно 3,5% к уровню прошлого года

В 2012 году в Минске введено  в строй всего 2 отеля, зато заявлено больше 10 новых проектов. До конца 2012 года ожидался ввод отеля President Hotel (5*), а также открытие после реконструкции гостиницы «Полет» (нет категории*). Но реально обе гостиницы не были введены.

Управляющий директор и партнер Colliers international, Belarus Андрей Павлышко обратил внимание на то, что окупаемость и доходность отельного проекта в Беларуси сегодня достаточно низкая по сравнению с той, которую можно получить на торговом или офисном объекте. По его мнению, сегодня успешным отель может быть в двух случаях: если девелопер изначально заходит в проект, ориентируясь на будущую продажу отеля специализированному отельному фонду (причем не сразу, а через 1-3 года после запуска и в случае успешной работы), либо если проект идет вместе с торговой или офисной частью –тогда операционный бизнес отеля можно вытянуть за счет этой вспомогательной и очень доходной части.

Просто отель не может  быть настолько успешным, как этого  ожидают девелоперы. Получается так: дают площадку под отель, сразу объявляется  на рынке, что тут будет очень  громкий, известный бренд, пятизвездочный. Нанимается бизнес-планерист, который  рассчитывает модель, по которой отель  после постройки сразу продается  или полностью сдается в аренду бренду. Не бывает такого. Есть еще третий выход – если девелопер и инвестор сам будет оперировать отелем, но окупаемость будет невысокая.

В прошлом году начал активно развиваться такой сегмент, как хостелы: к двум, открытым в 2011 году, добавилось еще 4, из которых 2 принадлежат одному собственнику. Кроме того, в 2012 году в Минске открылся первый в Беларуси апарт-отель.

Среди тенденций нынешнего  года эксперты Colliers international прогнозируют активизацию строительных работ по проектам, заявленным к вводу к ЧМ-2014, продолжение интеграции белорусских отелей в международные системы бронирования, — продолжение работы девелоперов по привлечению в проекты крупных международных операторов. Ожидается также проявление интересов международных операторов к проектам в региональных городах.

 

1.4  Проблемы гостиничного бизнеса. Организационная структура гостиницы. Сравнение с действующими гостиницами

 

Итак, гостиница - это имущественный  комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенное  для предоставления услуг размещения. Будучи определена как коллективное средство размещения, гостиница объединяет в себе количество номеров (гостевых комнат), начиная от необходимого законодательно установленного уровня  и до количества, зависящего от типа и задач конкретного  предприятия. Все номера подчиняются  единому руководству и группированы в классы и категории в соответствии с предоставляемыми услугами и имеющимся  оборудованием.

Организационная структура  средства размещения в ее каноническом понимании состоит комплекса  отделов (служб, департаментов), которые  условно можно разделить на две  группы. Функция служб первой состоит  в непосредственном контактировании с гостями и оперативном их обслуживании. В английском варианте эту группу удачно называют "front-office". Если мысленно проследовать за прибывающим гостем, можно составить представление о структуре этой части организационной структуры гостиницы.

Для более полной зарисовки  возьмем за пример гостиницу высокого класса. Первой точкой контакта является сотрудник гаражной службы, берущий  на себя обязанности по парковке и  консервации автомобиля гостя. Далее  эстафету принимает швейцар (зачастую выполняет чисто декоративные функции) и посыльный в холле, принимающий  багаж. Гость регистрируется у портье, идентифицируя свою бронь (если таковая  имеется), заполняя карточку гостя, получая  и оплачивая номер. Все. Чистоту  и спокойствие тем временем поддерживает служба горничных и дежурные на этажах. Цепочка невелика, но поскольку первые впечатления самые важные, и исправить  их шанса не представится, координация  здесь чрезвычайно важна.

О приезде гостя необходимо знать заранее, иметь свободный  и полностью подготовленный и  функционирующий жилой номер. Процедура  идентификации и регистрации  должна проходить быстро и без  ошибок. Именно в упрощении и ускорении  этого процесса и состоит основная функция гостиничной автоматизированной системы управления.

Несколько иная ситуация имеет  место в группе отделов, работа которых  посвящена функционированию внутренних механизмов предприятия, а именно: отделе маркетинга, бухгалтерии (финансовый отдел), администрации. Именно сюда стекается  большая часть информации, где  она систематизируется, анализируется и экстраполируется. Это так называемый "back-office" средства размещения.

В последние годы гостиничный  рынок характеризуется ростом предложения  при одновременном сокращении спроса на услуги размещения. Такое положение, как нетрудно догадаться, чревато  усилением конкуренции, и без  того не дававшей спокойно спать владельцам отелей на протяжении последней четверти двадцатого века.

Одним из основных направлений  формирования стратегических конкурентных преимуществ в гостиничном бизнесе  является предоставление услуг более  высокого качества по сравнению с  конкурирующими аналогами. Ключевым здесь  является предоставление таких услуг, которые удовлетворяли бы и даже превосходили ожидания целевых клиентов. Ожидания клиентов формируются на основе уже имеющегося у них опыта, а  также информации, получаемой по прямым (личным) или по массовым (неличным) каналам маркетинговых коммуникаций.

 

Важнейшей проблемой отельного  бизнеса сегодня является недостаток и низкая квалификация персонала. В принципе, тяжелое кадровое положение отмечается во всей Индустрии гостеприимства. Причины тому — слабая подготовка специалистов в средних и высших учебных заведениях, завышенные требования выпускников и высокая текучесть кадров.

 

Сегодня специалистов для  гостиничного бизнеса готовит факультет  Высшей школы туризма Белорусского государственного экономического университете и Белорусского государственного университета физической культуры, в которых осуществляется подготовка экономистов-менеджеров для  туристической индустрии, гостиничного и ресторанного бизнеса, санаторно-курортных  и оздоровительных организаций. Кроме того, Министерством образования  Республики Беларусь разрешена подготовка экономистов-менеджеров для санаторно-курортных  организаций.

 

Однако перечень специальностей и качество образования не устраивает отельеров — зачастую выясняется, что выпускники не обладают даже минимальными знаниями и навыками. Большинство учебных заведений не имеют преподавателей-практиков, теоретики же проходили обучение еще в советское время. При этом подавляющее большинство студентов претендуют на должности руководителей среднего и высшего звена, тогда как рынок ощущает острую нехватку линейного персонала — поваров, официантов, метрдотелей, администраторов, портье и горничных.