Анализ рынка гостиниц города Минска и Минской области

Если  брать меньшинство, прибывающее  в Беларусь не через белорусско-российскую границу, то выяснится, что около 60% иностранцев из этой группы посещают Беларусь по личным причинам. Естественно, такие гости, во-первых, приезжают  на короткий срок; во-вторых, останавливаются  у здешних родственников или  друзей.

В целом только около 13% прибывающих  в нашу страну зарубежных гостей пользуется услугами отелей или баз отдыха. В среднем такой клиент задерживается  в номере на 1-3 дня. Как правило, это  те, чья поездка совершается с  деловыми целями, либо туристы выходного  дня, приезжающие из соседних стран. Только 8% иностранцев прибывает  в Беларусь с туристической или  деловой целью, так что существует огромный потенциал для увеличения числа таких поездок в будущем. Туристический поток нуждается в изменениях - как количественных, так и качественных.

Аналитики EnterInvest разделяют распространенную точку зрения на чемпионат мира по хоккею 2014г. как на потенциальный  драйвер роста отрасли. Действительно, без события такого масштаба гостиничному бизнесу вряд ли можно было бы рассчитывать на столь мощный приток инвестиций и, главное, на заинтересованное внимание со стороны столичных властей.

Если  в 2011г. в Минске было 37 отелей и аналогичных  средств размещения (из них 14 отелей, способных похвастаться «звездами» и обслужить в сумме порядка 2 тыс. постояльцев), то к моменту  проведения чемпионата их количество должно вырасти на 50%.

Любопытные метаморфозы ожидают  гостиничное ценообразование: авторы исследования полагают, что на волне  растущего перед чемпионатом  спроса и обострившейся конкуренции  велика вероятность избыточного  предложения и/или снижения цен, которые, если верить экспертам, могут  рухнуть на 20-30%. 

В общем, при условии увеличения туристического потока отрасли тоже есть, куда расти - как в бюджетном, так и в премиальном сегменте. Видимо, именно 2014г. покажет, насколько  эффективно белорусская HoReCa способна использовать имеющийся потенциал  роста.

Беларусь, согласно статистике, посещает не так уж много иностранных  туристов, как например Турцию или  Грецию. Большинство въезжающих в нашу страну — лишь транзитные гости, часто не останавливающиеся даже на ночь. Но при этом для отечественных отелей характерен дефицит мест.

Для оценки уровня нашего рынка гостиничных услуг сравним его с одним из самых стабильных рынков — гостиничным рынком Австрии.

Вена демонстрирует 662 гостиницы  с количеством номеров, превышающим 1 млн. В свою очередь, в настоящее  время в Минске работает 28 отелей. В общей сложности это 3100 номеров, в которых может вместиться 5300 человек. На мой взгляд, разница существенная. И если отбросить социальные, географические, демографические и иные факторы, нам все же есть к чему стремиться.

Беларусь представляет собой  типичную модель, когда государство  практически полностью контролирует всю экономику. Это, безусловно, касается и рынка коммерческой недвижимости, который находится лишь на стадии развития и не является пока что  стабильным. Рынок недвижимости, как  таковой, зародился относительно недавно  в Беларуси, что существенно сказывается, в данном случае, на развитии рынка  гостиничных услуг и гостиничной  недвижимости.

Что касается Австрии, то рынок  гостиничной недвижимости контролируется также государством. Если сравнивать Австрию по государственному регулированию  с другими странами Шенгенского  договора, то здесь рынок гостиничной  недвижимости регулируется в большей  степени. В отличие от Республики Беларусь, рынок недвижимости Австрии  обладает стабильностью, помимо этого  конфиденциальностью, защитой прав собственности, соблюдением всех условий  банковской тайны и законодательных  предписаний. Государство, заботясь о  благосостоянии своих граждан, надежно  защищает рынок от всевозможных махинаций  и спекуляций путем внедрения  специальных законопроектов, ограничивающих возможности недобросовестных инвесторов.

Очевидным для Республики Беларусь является отсутствие надлежащей системы управления недвижимостью, как адекватного инструмента  государственного регулирования отношений  на рынке недвижимости. На рынке  недвижимости практически отсутствует  всякая системная аналитическая  деятельность. Анализ существующих механизмов управления недвижимым имуществом свидетельствует  о несовершенстве нормативно-правовой базы учета недвижимого имущества  и отсутствии четкой системы гарантий прав на недвижимость.

Развитие рынка гостиничной  недвижимости Австрии находится  на высоком уровне. В Беларуси ситуация совсем иная. Развитие рынка начало набирать свои обороты в связи  с подготовкой к предстоящему Чемпионату мира по хоккею в 2014 году. Среди  запланированных работ – модернизация дорожной инфраструктуры города, в  стадии строительства находятся  восемь многоуровневых переходов, активно  ведется работа над еще одной  современной ледовой ареной. Основными  функциями являются развитие инфраструктуры гостеприимства и увеличение жилых  помещений для гостей и участников чемпионата. Для этого потребуется  ремонт или реконструкция большинства  отелей, которые расположены в  настоящее время в Минске, а  также строительство ряда новых  гостиниц.

Для того чтобы воплотить  в жизнь различные проекты  и сделать попытки достичь  приблизительного уровня развития гостиничной  недвижимости Австрии, необходимо учитывать  один из важнейших факторов – инвестиционную активность. Инвестиционная активность на гостиничном рынке Минска значительно  увеличилась в 2010 году и тенденция продолжалась в 2011 и 2012 году. Таким образом, 5 новых проектов уже начали возводить, а общее число проектов достигнет 30.

В то время как инвестиционная активность на рынке гостиничной  недвижимости Беларуси растет, Австрия  отличается тем, что насчитывает  огромное количество инвесторов, готовых  вкладывать свои сбережения именно в  рынок недвижимости этой страны. По мнению Austrian Association of Real Estate Experts это характеризуется тем, что Австрийский рынок недвижимости единственный рынок, который устоял даже в период кризиса.

Среди десяти проектов, которые  были заявлены в Беларуси в 2011 году, два будут осуществлены в качестве международных гостиничных сетей: Hilton и Mara Hotel.

Если вернуться к ситуации в Вене, то там известная гостиничная  сеть Ritz-Carlton объявила об открытии нового отеля, которое состоялось во втором квартале 2012 года. Гостиница Ritz-Carlton, Vienna стала первым отелем этой сети в столице Австрии. Рассчитан отель Ritz-Carlton, Vienna на 202 номера, а его месторасположение поможет туристам поближе познакомиться с характером города, ведь Ritz-Carlton, Vienna находится в историческом центре в окружении зданий XIX века. Сама же гостиница находится в здании дворца, который считается объектом охраны культурного наследия государства.

С ситуацией конкретно  развития рынка гостиничной недвижимости, становится вроде бы все понятно. Но каковы спрос и цены на эти  столь популярные объекты недвижимости, в частности, гостиничные номера?

По сравнению с 2012 годом, цена размещения в отеле в Минске существенно не изменилась в 2013 году. Тенденции в ценообразовании  в 2013 году – сокращение разрыва в  уровне цен для аналогичных номеров  в отелях того же класса, хотя сокращение разрыва в основном достигнуто за счет увеличения цен.

Вернемся к Австрии. В  последнее время эксперты отмечают повышение цен на недвижимость в  Австрии, в частности Томас Маллот, глава департамента недвижимости, сообщил, что в стране недвижимость всех типов подорожала в 2012 году. Австрия относится к тем странам, покупка недвижимости в которой связана со стабильностью, а не прибыльностью.

Таким образом, сравнивая  гостиничные рынки недвижимости Беларуси (Минск) и Австрии  (Вена), можно сказать, что сам рынок  недвижимости Вены является стабильным рынком, что совершенно не свойственно  рынку недвижимости Минска. Австрийский  рынок недвижимости устоял даже в  кризис. Поэтому инвесторы предпочитают вкладывать свои сбережения именно в  рынок недвижимости Австрии, а не Беларуси. Если говорить о перспективе  строительства новых гостиничных  комплексов, то тенденция присутствует как на рынке недвижимости Вены, так и Минска. В Вене есть множество инвесторов, готовых покупать коммерческую недвижимость. А в Минске это связано с грядущими мероприятиями и постепенным развитием рынка коммерческой недвижимости.

Уровень цен в отелях Минска рассматривается как высокий, но конкуренция на современном рынке  является низкой. Что касается Вены, то там уровень цен также высокий, но он соответствует высокому уровню жизни. Конкуренция на рынке гостиничной  недвижимости очень высока из-за потенциальных  инвесторов.

По моему мнению, в ближайшие 1-2 года на рынке гостиничных услуг  Беларуси будут отслеживаться следующие  тенденции:

• низкая конкуренция и ожидание ее усиления к концу 2013 года;
• увеличение туристического потока в связи с мероприятиями, привлекающих иностранных гостей.

На мой взгляд, для того, чтобы исправить, необходимо:

• в рамках подготовки к Чемпионату мира по хоккею в 2014 году провести реконструкцию действующих гостиниц и не прекращать строительство новых;
• развить и совершенствовать национальные системы бронирования и интегрировать их в международные;
• вводить крупных международных операторов на рынке гостиничных услуг.

Специалисты международной  консалтинговой компании 2 в своем обзоре рынка коммерческой недвижимости Минска за 2011 год указывают на незначительную долю бизнес-центров класса «А», отставание от заявленных графиков ввода новых объектов и смену приоритетов со стороны потребителей.

Судя по итогам прошедшего года, рынок коммерческой недвижимости Минска по-прежнему находится в стадии формирования. Однако разные сегменты рынка в 2011-м прошли по своему вектору. В то время как иностранные девелоперы, инвесторы и другие финансирующие институты продолжали исследовать потенциал отечественного рынка, столичные офисы класса «А» вошли в десятку самых дорогих бизнес-столиц стран региона ЕМЕА (Европа, Ближний Восток и Африка), рынок торговой недвижимости продолжал расти, снижение арендных ставок наблюдалось по объектам складской недвижимости, а в гостиничном сегменте открылись перспективы.

Развитие рынка отелей Минска определяется, прежде всего, подготовкой  к проведению Чемпионата мира по хоккею 2014 года. Характерной особенностью рынка отелей Республики Беларусь в 2011 году было практически полное отсутствие международных сетевых операторов, за исключением Crowne Plaza.

Подготовка к Чемпионату мира по хоккею в 2014 году существенно  активизировала рынок строительства  гостиничной недвижимости. Но главное, наверное, не только в развитии рынка отельной недвижимости, строительстве новых, реконструкции и модернизации существующих объектов, что очень важно, а в том, что на рынок гостиничных услуг Беларуси выйдут международные сетевые отельеры. Некоторые сети уже подтвердили свое участие в качестве операторов, с другими девелоперы проводят переговоры по вопросу участия в качестве операторов, и по оценкам аналитиков Colliers вероятность, что они придут к согласию, довольно высокая.

Управляющий директор компании Colliers International, Belarus о тенденциях и перспективах на рынке коммерческой недвижимости в Минске:

 «По-прежнему привлекательным  останется сегмент торговой недвижимости: современный рынок еще не в  состоянии удовлетворить запросы  активно развивающегося сетевого ритейла, как продовольственного, так и непродовольственного. Более того, девелоперам предстоит ликвидировать образовавшийся дисбаланс в географии расположения крупных жилых районов, особенно новых, и расположения крупных и популярных торговых объектов, поэтому в ближайшей перспективе вырастет активность в реализации проектов в новых спальных районах Минска.

На рынке офисной недвижимости в случае завершения проектов, реализация которых сместилась с 2011 года, и хотя бы частичного ввода объектов из числа  заявленных на 2012 год может наступить  перенасыщение рынка: рынок не в  состоянии будет поглотить за короткий период времени все введенные площади. Но здесь есть и положительный момент: в классе В2 в этом случае упадет уровень ставок арендной платы, класс станет менее привлекательным для спекулятивного рынка аренды, и девелоперам на перспективу придется задуматься о реализации более качественных проектов более высоких классов».

По прогнозам специалистов, среднегодовые темпы роста посетителей  гостиниц Минска, исходя из сегментов  туризма, должны быть в пределах 4-7 %.

По сравнению с европейскими странами, Минск является одним из самых дорогих городов по стоимости  проживания, хотя уровень обслуживания оставляет желать лучшего.

Сутки проживания в гостиницах с завтраком