Залог и его виды

К предметам залога относятся также векселя (торговые и финансовые). Главное требование к торговому векселю как предмету залога состоит в обязательности отражения реальной товарной сделки. Необходимо также учитывать срок платежа но векселю, который не может быть короче срока выдаваемой ссуды. Максимальная сумма кредита ^ПЗД залог векселя, по опыту ряда стран, составляет 75-90% стоимости обеспечения. В российской практике в качестве залога используются в основном финансовые векселя (обязательства эмитента заплатить определенную сумму денежных средств). Основным требованием к такому векселю при его использовании в качестве залога являются: правомерность выпуска, наличие механизма продажи, ликвидность.

Залоговое право может распространяться и на депозитные вклады находящиеся в том же банке, который выдает кредит. Такие вклады как правило, имеют целевой характер использования. Например, хозяйственная организация производит накопление денежных ресурсов для осуществления производственных капитальных вложений или строительства объектов социальной сферы (жилых домов, профилакториев, детских дошкольных учреждений, спортивных комплексов). При получении в банке кредита на текущие производственные нужды предприятие может использовать в качестве залога созданные депозиты в соответствующей сумме, в том числе валютные. При использовании валютного депозита в качестве залога дается распоряжение соответствующим работникам банка о блокировании счета в сумме, адекватной рублевому кредиту. Если депозит оформляется сертификатом, то он может быть сдан на хранение в банк. При задержке в погашении ссуды за счет поступающей выручки банк обеспечит возвратность кредита за счет депозитного вклада. Это наиболее простой и надежный способ, гарантирующий возвратность кредита.

Кредитование совокупного (кредит по совокупности материальных запасов  и производственных затрат) или укрупненного объекта (кредит по контокоррентному счету) может потребовать использование смешанного залога, включающего товары на складе, ценные бумаги, векселя. В этом случае требования к составным элементам смешанного залога остаются теми же, что и описанные выше. Максимальная сумма кредита в соответствии с Уставом Госбанка РСФСР от 13 октября 1921 г. не должна была превышать 75% общей стоимости принятого в залог совокупного обеспечения.

Некоторые особенности в использовании  залога имеются при выдаче ипотечных ссуд, которые получили широкое развитие в мировой банковской практике. В этом случае появляется такой вид залога, как  ипотека, т.е. залог недвижимого имущества. Объектом ипотеки могут быть: здания, сооружения, оборудование, земельные участки, жилые дома и квартиры, дачи, садовые участки, гаражи и другие строения потребительского назначения.

Для ипотеки характерны следующие  черты: оставление имущества у залогодателя во владении и пользовании; возможность залогодателя самостоятельно распоряжаться доходом, полученным от использования предметов ипотеки; возможность получения залогодателем под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд; обязательная регистрация залога в поземельных книгах, которые ведутся по месту нахождения предмета ипотеки; простота контроля залогодержателем за сохранностью предмета залога.

Ипотека используется, как правило, при выдаче долгосрочных ссуд юридическим  и физическим лицам (населению для  приобретения дома или квартиры; фермерам для строительства или землеустройства).

При выдаче ипотечного кредита важно  правильно провести оценку стоимости  залога. Успех оценки, как показывает зарубежный опыт, зависит от способностей, опыта и компетентности оценщика. Этому вопросу банк придает большое значение.

В России использование ипотеки в  качестве обеспечения обязательств по кредитному договору регулируется  Законом РФ “Об ипотеке (залоге недвижимости) “, вошедшим в действие с 16 июля 1998 г. В соответствии с ним объектом ипотеки являются: земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В современной банковской практике предметом залога при выдаче ссуд выступает не только имущество, принадлежащее клиенту, но и его имущественные права. В результате существует самостоятельный вид залога – залог прав. Объектом залога в этом случае выступают права: арендатора на здания, сооружения, землю; автора на вознаграждение; заказчика по договору подряда; комиссионера по договору комиссии и др. При использовании залога прав для обеспечения возвратности кредита банк должен убедиться, что срок поступления денежных средств заемщику соответствует сроку погашения ссуды.

Международная практика выработала по этому поводу следующие принципиальные положения:

1. Большинство предметов залога оценивается по рыночной стоимости. Это означает, по сути, самую высокую цену, за которую собственность могла бы быть реализована при наличии потенциального покупателя и достаточного времени на совершение сделки. Вместе с тем во многих случаях, когда банк реализует залоговый механизм для погашения ссуды, первоначальная стоимость не соответствует реальной цене. Это происходит в силу таких причин, как: отсутствие заинтересованных покупателей, снижение цены на соответствующую собственность, экономический спад, необходимость быстро найти покупателя.
2. Принятое обеспечение должно регулярно переоцениваться с тем, чтобы покрыть кредитный риск в любое время.
3. Оценку стоимости предметов залога должны производить специалисты соответствующей квалификации.
4. Подлинность и ценность произведений искусства, антиквариата и т.д. должны быть подтверждены.
5. В случае использования в качестве залога товарно-материальных Ценностей стоимость его должна включать расходы на проведение периодических оценок залогового обеспечения, особенно если к ним привлечены независимые эксперты.
6. При оценке залога следует обратить внимание на правильное определение ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества.

Реальный  уровень покрытия ссуды в ситуации вынужденной продажи имущества можно определить, если из цены открытого рынка вычесть следующее:

• затраты на реализацию;
• маржу вынужденной продажи;
• величину любых приоритетных претензий на имущество;
• оплату судебных издержек.

Если  из чистой реальной стоимости вычесть  требуемую маржу безопасности (в зависимости от степени риска) получим действительную стоимость имущества, являющуюся обеспечением возврата ссуды.

7. Наиболее ответственным, сложным и трудоемким является оценка 
   недвижимости в качестве предмета залога. В международной практике 
   для оценки недвижимости используются три основных метода, которые 
   применяют в комплексе для выбора наиболее оптимального варианта.

Первый метод (затратный) ориентируется на определение возможных затрат по приобретению земли и возведению новых аналогичных построек в обозримом будущем при нормальном ходе строительства. Далее определяется восстановительная стоимость объектов с учетом величины предпринимательского дохода, который отражает вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Полученная стоимость уменьшается на сумму износа.

Второй метод (рыночный) основывается на информации о рыночной цене аналогичных сделок купли-продажи. Конечно, при этом методе используется система поправок, поскольку полностью идентичных объектов недвижимости практически не существует. Этот метод более прост в употреблении, но предполагает развитый рынок недвижимости и наличие информации о рыночных ценах на разные объекты недвижимости.

Третий метод (доходный) исходит из предпосылки, что стоимость объекта недвижимости обусловлена будущим чистым доходом, который может принести данная недвижимость при ее эксплуатации. Для использования этого метода ориентируются на информацию о ставках аренды аналогичного объекта недвижимости, данные о возможных потерях при сборе платежей (из-за продолжительности срока поиска арендатора), информацию о возможности дополнительного получения доходов от иных форм эксплуатации объекта недвижимости.

Для российских условий развитие ипотеки  в качестве формы обеспечения возвратности ссуд еще предстоит, поэтому вопрос об оценке предметов недвижимости приобретет в дальнейшем особую актуальность. По мнению специалистов, на данном этапе наиболее приемлемым методом являются определение рыночной стоимости объекта залога и выдача кредита в размере 50-60% от нее.

Важнейшим элементом залогового механизма  являются составление и исполнение договора о залоге, в котором отражается весь комплекс правовых взаимоотношений  сторон по залогу имущества или имущественных прав.

В соответствии с законодательством  России договор о залоге должен отвечать определенным требованиям по форме и содержанию.

К форме договора о залоге предъявляются следующие требования:

• Договор о залоге должен совершаться в письменной форме. Как правило, в российской практике составляется единый документ, подписанный двумя сторонами и скрепляемый печатями.
• Договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В российской банковской практике нотариальному удостоверению подвергаются договоры о залоге не только недвижимого, _н0 и любого иного имущества клиента.
• Договор об ипотеке подлежит регистрации в местных органах управления имуществом России.
• Договор об ипотеке государственной собственности считается действительным, если на нее дано разрешение местных органов Госкомимущества.

Несоблюдение  указанных требований к форме  залога имущества или имущественных  прав залогодателя влечет его недействительность.

 

К содержанию договора о залоге (основным его условиям) законодательством России предъявляются следующие требования:

1. Отражение существа обеспеченного залогом требования (обязательства), его размера и срока исполнения. Если залогом обеспечивается обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре о залоге указывается, кто является кредитором и кто заемщиком; размер ссуды и причитающихся процентов; срок погашения ссуды и уплаты процентов.
2. Состав и стоимость заложенного имущества.
3. Вид залога, отражающий способ владения и распоряжения заложенным имуществом.
4. Права и обязанности сторон применительно к видам залога. 
   При закладе права и обязанности сторон обусловлены передачей
5. заложенного имущества кредитору (банку). При твердом залоге, залоге товаров в обороте или переработке права и обязанности сторон зависят от особенностей соответствующего вида залога.
6. Формы организации контроля за соблюдением условий договора. Конкретные способы организации контроля за исполнением условий договора о залоге зависят от способа и распоряжения заложенным имуществом.

Завершающим этапом реализации залогового права  и залогового механизма является порядок обращения взыскания на залог. Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество или имущественные права является неисполнение ссудополучателем своего обязательства, обеспеченного залогом.

 

 

 

2.1. Залоговый  механизм кредитных операций

Залоговые операции банков не относятся  к основным операциям банков. Часто они являются необходимым дополнением к кредитным операциям. Современная система кредитования исходит из необходимости реализации залогового права и наличия различных типов гарантий и поручительств третьих лиц. Эти и другие формы обеспечивают надежность кредитной сделки и возможность возврата кредита в случае нарушения принципов кредитования.

Залоговые операции коммерческих банков представляют собой операции по оформлению, действию и использованию залоговое» механизма, обеспечивающего возврат кредита.

Залоговые операции сопровождают кредитные  и не могут осуществляться отдельно от них. Они являются составной частью механизма обеспечения возвратности кредита и используются в целях  снижения кредитного риска. В случае высокой кредитоспособности клиента  банк может и не обращаться к залоговому механизму.

Залоговый механизм:

1) возникает в момент рассмотрения  кредитной заявки;

2) является условием заключения  кредитного договора;

3) сопровождает весь период пользования  ссудой;

4) реальное обращение к нему  возникает на завершающей стадии  движения кредита — возврате  ссуды — только если клиент  не может погасить ссуду за  счет собственных средств.

Залог оформляется специальным  документом — договором о залоге, который является продолжением кредитного договора и в котором указываются вид залога, стоимость заложенного имущества, права и обязанности сторон.

Договор о залоге закрепляет залоговое право кредитора по отношению к имуществу заемщика. Характер залоговых операций обусловлен спецификой видов залога.

Принципы классификации видов залога:

1. По экономическому содержанию  выделяют:

1) залог товарно-материальных ценностей  (производственные запасы, полуфабрикаты, готовая продукция, товары);

2) залог ценных бумаг;

3) залог денежных средств;

4) залог недвижимости;

5) залог прав.

2. По материально-вещественному  содержанию предметов залога  выделяют: