Согласование стоимостных показателей оценки объекта оценки

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле:  Сдп  =  ЧОД  /  Ккап, (3)

где Сдп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода,

ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год,

Ккап- коэффициент капитализации.

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.

Потенциальный   валовый   доход   (ПВД)   –   это   общий   доход,   который   можно   получить   от  недвижимости при 100%-ной сдаче в аренду объекта без учёта потерь и расходов. Потенциальный валовый  доход  включает  арендную   плату   со  всех  площадей и другие доходы от недвижимости.

Эффективный валовой доход (ЭВД) (равноценен  действительному валовому доходу ДВД) - это величина, определяемая как разница между ПВД и потерями от недозагрузки объекта и потерями арендной платы.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР). Расчет ЧОД сведен в таблицу 12.

 

 

Таблица 12

Расчет ЧОД

Показатель	Сумма, тыс.. руб	Порядок расчета
ПВД	5040	12 мес.*  600р.*700 кв.м
Убытки	403	8 % от ПВД: 5040 тыс. руб.* 0,08=
ЭВД	4637
Ор
- налог на землю	46	12 рублей от площади  земли / квартал: 12руб *960 кв.м* 4 квартала/1000
- налог на имущество	144	2 % в год от Си с  учетом износа: (8995 тыс. руб. - 1819,69 тыс. руб.) *0,02
- коммунальные расходы	336	40 р/кв.м/мес: 40 руб*12*700кв.м./1000
- расходы на управление	696	15 % от ЭВД
- страхование	9	0,1% от Си в год: 8995 тыс. руб. *0,1%
-обеспечение безопасности	756	15% от ПВД: 5040 тыс. руб *0,15
Резервы	180	2% от Си в год: 8995 тыс. руб *0,02
ЧОД	2471

Для расчёта ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

Суть метода кумулятивного построения ставки дисконтирования

Модель кумулятивного построения подразумевает оценку определенных факторов, порождающих риск недополучения запланированных доходов. При построении ставки дисконта по данному подходу, за основу расчета берется безрисковая норма доходности, а затем к ней добавляется норма доходности за риск инвестирования в данную надвижимость. [6]

Формула определения коэффициента капитализации методом кумулятивного построения выглядит следующим образом:

R = Rf + S1 +  … + Sn ,

где Rf – доходность безрисковых активов;

S1 - Sn – риски, присущие предприятию и учитываемые по методике Мирового Банка. Определяются экспертным путём. Границы числового значения каждого вида риска –– от 0 % до 5 %.

Расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения сведен в таблице 13.

Таблица 13

Расчет коэффициента капитализации

Наименование		%
Безрисковая ставка	используются норма доходности по долгосрочным правительственным облигациям, а именно ОФЗ с дальними сроками погашения, которая составляет 7,45%.[11]	7,45
Риск низкой ликвидности	учитывается невозможность немедленного возврата вложений в объект недвижимости	4
Риск вложения в недвижимость	– учитывается возможность случайной потери потребительной стоимости.	3
Риск инвестиционного менеджмента	целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.	3
Возмещение инвестированного капитала	за 15 лет будет списано 100% актива (100%/15). Срок жизни объекта примерно равен 15 лет.	6,7
Коэффициента капитализации		24,15

 

Таким образом, коэффициент капитализации, рассчитанный методом кумулятивного построения составит 24,15%.

Стоимость делового центра «Серебряков» рассчитывается по формуле (3) и составит:

Сдп  =2471 тыс. рублей /0,2415 = 10232 тыс. рублей

Таким образом, стоимость делового центра «Серебряков» доходным  подходом составляет 10232 тыс. рублей.

 

4. Согласование  стоимостных показателей оценки  объекта оценки

В данной курсовой работе для оценки использовалось три подхода: затратный, сравнительный и доходный

Результаты оценки различными подходами представлены ниже в таблице 14

 Таблица 14

Результаты оценки различными подходами

Объект оцеки	Затратный подход, тыс. руб.	Сравнительный подход, тыс. руб.	Доходный подход, тыс. руб.
Стоимость делового центра «Серебряков»	8995,47	9291	10232

Стоимости, полученные в результате применения различных подходов, отличаются друг от друга. Поэтому при определении окончательной рыночной стоимости объектов используется метод средневзвешенного значения стоимости, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из примененных подходов, присваивается весовой коэффициент исходя из достоверности, объема и качества информации, примененной в расчетах и особенностей использованных методов оценки.

При выведении итоговой величины рыночной стоимости объекта, было принято во внимание следующие факторы:

1. Затратный подход наиболее достоверен для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, либо для которых не существует рынка. Также необходимо учесть, что не все затраты могут быть восприняты рынком в полном объеме. Кроме того, достаточно сложно оценить все формы износа. Учитывая вышесказанное, при итоговом согласовании полученных результатов,   затратному подходу присвоен весовой коэффициент, равный 0,3.

2. Как правило, в условиях развитого рынка недвижимости, наибольшее приближение к рыночной стоимости дает расчет сравнительным подходом, так как данный подход отражает реальные цены предложения на текущую дату, являющиеся точкой опоры в будущих торгах продавца и покупателя при совершении сделки. Предложения на продажу коммерческой недвижимости административного типа  в Москве присутствуют достаточно в большом выборе, но из-за многочисленных различий, в частности в местоположении, техническом состоянии , корректировки стоимости аналогов по некоторым позициям производились исходя из экспертного мнения. Следует также отметить, что подобранные аналоги по некоторым факторам сильно отличались от объекта оценки, что потребовало внесения значительных поправок. Указанные обстоятельства накладывают некоторые ограничения на результаты, полученные методом сравнительного анализа продаж. Сравнительному подходу придается удельный вес - 0,3.

3. Доходный подход считается наиболее надежным способом определения рыночной стоимости приносящих доход объектов. Предполагается, что результат доходного подхода в данном случае достаточно реально отражает величину рыночной стоимости объекта оценки. Однако при применении доходного подхода принят ряд допущений и  ограничений, которые несколько ограничивают достоверность расчетов данным подходом. Весовой коэффициент для доходного подхода принят равным 0,4.

Результаты определения рыночной стоимости делового центра «Серебряков» представлены в таблице 15

Таблица  15.

Взвешенный итог и определение рыночной стоимости объекта оценки

	Затратный подход, тыс. руб.	Сравнительный подход, тыс. руб.	Доходный подход, тыс. руб.
Стоимость делового центра «Серебряков» в рамках каждого из подходов	8995,47	9291	10232
Удельный вес	0,3	0,3	0,4
Итоговая рыночная стоимость делового центра «Серебряков»	2698,6 +  2787 + 4093 = 9578,6

Проведя исследования и выполнив соответствующие расчеты, я пришел к выводу, что рыночная стоимость делового центра «Серебряков», расположенного по адресу: г.Москва, Банный п-р д.6, по состоянию на 18 февраля 2014 г, составляет 9578,6 тысяч рублей.

.

 

 

 

Заключение

Деловой центр «Серебряков» расположен по адресу: г.Москва, Банный п-р д.6. Общая площадь здания составляет 700 кв.м. Земельный участок, на котором распложен на земельном участке площадью 960 кв.м., из них вся часть земельного участка, свободного от застройки здания заасфальтировано и используется как надземный паркинг, Здание делового центра состоит из 6 офисных помещений, площадью 48 кв.м, которые в свою очередь разделены на две комнаты. А также имеется офисное помещение 280 кв.м. Накопленный износ делового центра «Серебряков» составил  20,23%

Организационно - правовая форма делового центра «Серебряков» – общество с ограниченной ответственностью. Учредителем делового центра является Карпушко А.А.

Учредительным документом является устав делового центра «Серебряков».

Также в наличии собственника находятся следующие документы, устанавливающие имущественные права:

1. Свидетельство о праве на наследство, техническая документация на коммерческую недвижимость и прилегающий к ней земельный участок (кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом, выписка из технического паспорта, справка из БТИ, фиксирующая состояние объекта и его балансовую стоимость);
2. Свидетельство о собственности на данную коммерческую недвижимость;
3. Свидетельством на право собственности на землю.

Деловой центр «Серебряков» оценивается на 18 февраля 2014 года. Оценка делового центра «Серебряков» проводится с целью обмена. В соответствии с поставленной целью, необходимо определить рыночную стоимость делового центра «Серебряков». 

На основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования было выявленно, что использование объекта в качестве административного (делового центра) является наиболее эффективным.

Оценка проводилась тремя стандартными способами: затратным, сравнительным и доходном. В рамках каждого подхода была выявлена обоснованная стоимоть объекта.

В результате согласования результатов, было выявлено, что что рыночная стоимость делового центра «Серебряков», расположенного по адресу: г.Москва, Банный п-р д.6, по состоянию на 18  февраля 2014 г, составляет 9578,6 тысяч рублей.

 

 

 

Список литературы

1. Александров В.Т., В.Д. Ардзинов Оценка недвижимости и ценообразование в строительстве – практическое пособие М.: Стройин-формиздат, 2008
2. Бухарин Н.А., Озеров Е.С., Пупенцова С.В., Шаброва О.А. Оценка и управление стоимостью бизнеса: учеб. пособие / под общей редакцией Е.С. Озерова – СПб: ЭМ-НиТ, 2011 – 238 с
3. Васильева Л.С. Экономика недвижимости М.: Эксмо, 2008
4. Варламов А.А., Комаров С.И. Оценка объектов недвижимости: Учебник / А.А. Варламов, С.И. Комаров; Под общ. ред. А.А. Варламова. - М.: Форум, 2010. - 288
5. Гараникова Л.Ф. Оценка стоимости предприятия: учебное пособие/ Л.Ф. Гараникова. Изд. 1-е. Тверь: ТГТУ, 2007. - 140 с.
6. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Ленская С.А. и др. Оценка бизнеса: [Учеб. для вузов по экон. спец.] / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: Финансы и статистика, 2010. - 509 с.: табл.
7. Касьяненко Т.Г., Г.А. Маховикова Практикум по курсу Оценка недвижимости. Спб. ГУЭФ, 2012.
8. Косорукова, И. В. Оценка стоимости имущества : Учеб. пособие / О. М. Ванданимаева, П. В. Дронов, Н. Н. Ивлиева и др.; под ред. И. В. Косоруковой. - М.: Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2012. – 736 с
9. Кузин Н. Я. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности: Учеб. пос. / Н.Я. Кузин, Т.В. Учинина, Ю.О. Толстых. - М.: НИЦ Инфра-М, 2013. - 160 с.:
10. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)/ А.Г. Грязнова, А.М. Федотова, М.А. Эскиндаров, Т.В. Тазихина, Е.Н. Иванова, О.Н. Щербакова. – М.: Интерреклама, 2003. – 544 с.
11. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. М.: Кнорус, 2012
12. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ( посл. изменениями и дополнениями от 23 июля 2013 г.)
13. Федеральный стандарт  оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 256) С изменениями и дополнениями от 22 октября 2010 г.
14. Федеральный стандарт  оценки  «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 255) С изменениями и дополнениями от 22 октября 2010 г.
15. Федеральный стандарт  оценки  «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 254)
16. Чеботарев, Н. Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебник для бакалавров / Н. Ф. Чеботарев. - 3-е изд. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К°», 2014.- 256 с.