Согласование стоимостных показателей оценки объекта оценки

 

 

Содержание
Введение	3
Глава 1. Постановка задачи оценки.	4
1.1. Идентификация  и описание объекта оценки	4
1.2. Установление   имущественных   прав	5
1.3. Указание даты  оценки	5
1.4. Описание цели  оценки	5
1.5. Определение  вида оцениваемой стоимости	5
Глава 2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости	7
Глава 3. Определение стоимости объекта оценки различными подходами к оценке недвижимости	11
3.1. Использование  затратного подхода	11
3.2. Использование сравнительного подхода	19
3.3. Использование  доходного подхода	23
4. Согласование  стоимостных показателей оценки  объекта оценки	25
Заключение	29
Список литературы	30

 

 

Введение

Развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства. Под недвижимостью понимается участок земли с улучшениями, созданными трудом человека объектами. К объектам недвижимости в соответствии с «Гражданским кодексом РФ» относят так же леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, воздушные, морские и речные суда, космические объекты.

Оценка недвижимости - это основная часть оценочной деятельности, которая в современных условиях является важным аспектом имущественных отношений. Под оценкой подразумевают научно-обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта недвижимости, ее точность зависит от правильности использования подходов и методов оценки.

Стоимость любого товара или услуги зависит от ситуации на рынке, который формирует спрос и предложение. При оценке стоимости специфического товара прав собственности на недвижимость следует оценивать все факторы, которые влияют на величину стоимости этой собственности: внешние – среда, которая окружает объект недвижимости; внутренние – характеристики самого объекта недвижимости.

Обладание информацией о стоимости недвижимости дает возможность правильно распорядиться имуществом, средствами, вовремя сориентироваться и выгодно разместить имеющийся капитал или взять кредит в банке под залог недвижимости для достижения недоступных по материальным соображениям целей. Все это определяет актуальность данной курсовой работы.

Целью курсовой работы является изучить теоретические практические аспекты оценки стоимости объекта оценки. Объектом исследования является деловой центр «Серебряков». Для достижения поставленной цели были необходимо решить следующие задачи: составить задание на оценку; выявить наилучший и наиболее эффективный вариант использования объекта оценки; определить стоимости объекта оценки различными подходами к оценке; вывести итоговую величину стоимости объекта оценки.

В ходе выполнения данной курсовой работы были использованы следующие нормативно-правовые документ: Федеральный закон N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества Российского общества оценщиков; международные стандарты оценки.

Глава 1. Постановка задачи оценки.

1.1. Идентификация и описание объекта оценки

Идентификация объекта оценки - это комплексное исследование состояния объекта оценки, позволяющее получить полноценное понимание оцениваемого предприятия не только на момент проведения оценки, но и в ретроспективном и прогнозном периодах. Важно отметить, что федеральными стандартами оценки предъявляются четкие требования к составлению отчета об оценке, в том числе к идентификации объекта оценки:        

• принципы существенности и обоснованности;    
• принцип однозначности; 
• принципы проверяемости и достаточности. [4]     Деловой центр «Серебряков» находится в центре города, на главной улице. Данный объект расположен по адресу: г.Москва, Банный п-р д.6.

Общая площадь здания составляет 700 кв.м. Земельный участок, на котором распложен на земельном участке площадью 960 кв.м., из них вся часть земельного участка, свободного от застройки здания заасфальтировано и используется как надземный паркинг, Здание делового центра состоит из 6 офисных помещений, площадью 48 кв.м, которые в свою очередь разделены на две комнаты. А также имеется офисное помещение 280 кв.м. На рисунке 1 представлен конструктивная  особенность делового центра.

Рисунок 1. Деловой центр «Серебряков»

Деловой центр был возведен на ленточном фундаменте, стены которого построены из кирпича. Физический износ делового центра «Серебряков» составил 16,08 %, состояние здание оценивается как хорошее. Функциональный износ составляет 3 % , так как научно-технический прогресс оказал незначительное воздействие на рассматриваемый объект недвижимости. Внешний износ составляет 2 % , так как он расположен в центре города на одной из главных улиц. Таким образом, накопленный износ делового центра «Серебряков» составил  20,23%

1.2. Имущественные права

Для совершения сделок с земельными участками или зданиями и сооружениями (т.к. они прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению), необходимо иметь правоустанавливающие документы на земельный участок, подтверждающие право собственности на этот участок. Правоустанавливающими документами могут быть договоры (дарения, мены, купли-продажи, ренты и т.д.), свидетельства о праве на наследство, судебные решения, акты государственных органов. А также документы, полученные в результате приватизации земельного участка: постановления главы администрации о предоставлении участка в собственность, свидетельство о собственности на участок.

Организационно - правовая форма делового центра «Серебряков» – общество с ограниченной ответственностью. Учредителем делового центра является Карпушко А.А.

Учредительным документом является устав делового центра «Серебряков».

Также в наличии собственника находятся следующие документы, устанавливающие имущественные права:

1. Свидетельство о праве на наследство, техническая документация на коммерческую недвижимость и прилегающий к ней земельный участок (кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом, выписка из технического паспорта, справка из БТИ, фиксирующая состояние объекта и его балансовую стоимость);
2. Свидетельство о собственности на данную коммерческую недвижимость;
3. Свидетельством на право собственности на землю.

Деловой центр «Серебряков» оценивается на 18 февраля 2014 года.

Оценка делового центра «Серебряков» проводится с целью обмена.

Обмен (мена)—  это сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. 

1.5. Вид оцениваемой стоимости

В соответствии с поставленной целью, необходимо определить рыночную стоимость делового центра «Серебряков». Так как целью оценки является обмен, при осуществлении сделки необходимо учитывать:

- если объекты мены  признаются неравноценными в соответствии с договором, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в рыночных ценах.

- если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (согласно Федеральному стандарту оценки №2 (ФСО №2)), то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

 

Глава 2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

В соответствии со стандартами оценки перед определением рыночной стоимости объекта оценки, Оценщик обязан определить соответствие объекта его наилучшему использованию. При совпадении текущего и наилучшего использования дальнейшая оценка объекта производится в соответствии с его текущей функцией. В том случае, если при анализе будет выявлено несоответствие текущего использования наилучшему, дальнейшие расчеты необходимо провести с учетом наилучшего использования.

Понятие наилучшего использования, применяемое в настоящей работе, определяется, как вероятное и разрешенное законом использование объекта с наилучшей отдачей (причем непременными являются условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий), которое обеспечит самую высокую текущую стоимость на дату оценки.

Подразумевается, что определение наилучшего использования является результатом суждений Оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт.

Анализ наилучшего использования представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта и выполняется для участка земли как свободного и для участка земли с существующими улучшениями.

Для каждого объекта алгоритм анализа наилучшего использования состоит из пяти этапов.

1. Составляется максимально полный перечень функций, которые могут быть реализованы на базе исследуемого объекта, когда разрешены любые предложения, но реализуемые на участке с имеющимися характеристиками и в существующем окружении.

2. Из составленного перечня  исключаются те функции, реализация которых - по данным анализа - может встретить непреодолимые препятствия вследствие законодательных и нормативно- правовых ограничений.

3. Изучение возможностей  физической осуществимости функций, остающихся в перечне после  процедур этапа 2. На данном этапе из перечня исключаются функции, осуществление которых невозможно из-за недостаточно высокого качества земельного участка.

4. Изучение функции экономической  целесообразности. Указанная функция  достигается, если соотношение платежеспособного спроса и конкурентного предложения на локальном рынке недвижимости обеспечивает возврат капитала и доходы на капитал с нормой этого дохода, не ниже нормы отдачи для одного из надежных альтернативных проектов. На данном этапе также необходимо учитывать условия финансовой осуществимости функции, так как не каждый доходный проект в экономических условиях, характерных для момента оценки или приема объекта в управление, кредитуется банками или может быть обеспечен партнерским капиталом.

5. На данном этапе из экономически обоснованных и финансово осуществимых проектов выбираются несколько проектов с реализацией функций, использование которых принесет собственнику максимальную доходность и максимальную рыночную стоимость объекта (с учетом своих рисков и своих норм отдачи для каждого варианта). Именно один из этих последних проектов (наименее рискованный) и признается отвечающим принципу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.