Согласование стоимостных показателей оценки объекта оценки

Таким образом, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет оценить максимальную возможную величину земельной ренты от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.

2.1 Анализ НЭИ земельного участка в качестве незастроенного

Определение наиболее эффективного использования незастроенного земельного участка базируется на допущении, что он не имеет строений, либо может быть освобожден от строений в результате их сноса. В итоге определяют стоимость земельного участка на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости и подбора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкретным назначением.

В данном случае, в соответствии с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования, рассматривается деловой центр. В случае принятия решения о реконструкции существующего строения или новом строительстве затраты на улучшения значительно превысят потенциальные доходы от нового строения, а также потребуют новых дополнительных согласований.

Помимо этого вариант сноса существующего строения не рассматривается, издержки текущего Собственника на подобные виды согласований достаточно сложно учесть в рамках настоящей работв, главным образом по причине того, что они будут носить нерыночный характер. Поэтому Оценщиком принято решение не рассматривать вариант сноса существующего строения, а перейти к анализу возможных вариантов использования уже имеющегося улучшения земельного участка.

2.2 Анализ НЭИ застроенного земельного участка

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Определение наиболее эффективного варианта использования объекта оценки в текущем состоянии базируется также на вышеприведенных этапах.

1. Законодательная разрешенность. Каких-либо законодательно установленных и документально подтвержденных ограничений на использование объекта не выявлено. В настоящее время текущие улучшения не нарушают никаких имеющихся муниципальных и федеральных законодательных ограничений.

2. Физическая возможность. Размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений позволяют реализовать на базе объекта оценки следующие варианты: административная недвижимость; недвижимсоть общественного питания; торговая недвижимость. (таблица )

3. Экономическая целесообразность и финансовая осуществимость. В соответствии с выбранными юридически и физически осуществимыми вариантами использования производим анализ экономической и финансовой осуществимости. Для этого определяют доходность (определяется исходя из ситуации на рынке аренды).

Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении.

Идентификация видов использования, выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложения, местоположения и площади.

Административное                  600х700х12= 5040000

Складское                                 180х700х12= 15120000

Производственное                   200х700х12= 1680000

Общественного питания         800х700х12= 6720000

Торговое                                   700х700х12= 5880000

 

Ставки аренды коммерческой недвижимости в центральном районе Москвы за год,

Максимальная продуктивность – наибольшая стоимость объекта как такового. Т.е. рассмотрение того, какое экономически приемлемое использование будет приносить максимальный доход. Не смотря на то, что администативоное здание не будет приносить максимальный доход, использование его в качестве наиболее эффективным является единственным, в связи с тем, что остальные типы коммерческих зданий не выполняют другие установленные критерии (таблица 2).

Таблица 2

Соответсвие коммерческих зданий установленных критериев

Объект оценки	Критерий	Административное	Общественного питания	Торговое
Деловой центр «Серебряков»	1. Юридическая законность	да	Нет, так как конструктивно – планировочное решение помещение, состояние отделки не позволяет использовать по данному назначению Нет, так как конструктивно – планировочное решение помещение, состояние отделки не позволяет использовать по данному назначению
	2. Физическая осуществимость	да	Нет, так требует больших финансовых вложений (переоборудование)	Нет, так требует больших финансовых вложений (реконструкция)
	3. Финансовая осуществимость	да	нет	нет
	4. Экономическая целесообразность	да	нет	нет
	Вывод о наиболее эффективном использовании	да	нет	нет

Таким образом, на основе проведенного анализа выявлено, что наилучшим использованием для объектов оценки является использование в качестве административного (делового центра.)

 

Глава 3. Определение стоимости объекта оценки различными подходами к оценке недвижимости

Стандартами предусматриваются три подхода к оценке рыночной стоимости объектов оценки: доходный подход, сравнительный подход, затратный подход.  В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

3.1. Использование затратного подхода

Совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа.

Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость строительства аналогичного объекта, далее вычитается накопленный износ. Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта. Основная расчетная формула:

Сзп = Сзу + Снс-Ин , (1)

где Сзп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;

Сзу - стоимость земельного участка, тыс. р.;

Снс - стоимость нового строительства здания, тыс. р.;

Ин - накопленный зданием износ, тыс. р.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка (или его переоформление) и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию. [6]

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

1. оценка стоимости земельного участка;

2. оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения);

3. расчет выявленных видов износа (накопленный износ);

4. расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

3.1.1. Оценка стоимости земельного участка

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж.  В частности, в рамках  затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Первым этапом метода прямого сравнения является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым (таблице 3)

Таблица 3

Данные о продажах земельных участков

Характеристики	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи, тыс.р	1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, кв.м.	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Права собственности	Частная	Сервитут	Государственная	Сервитут	Государственная	Частная
Условия финансирования	Типичные	Кредит	Типичные	Типичные	Типичные	Кредит
Условия продаж	Срочная продажа	Срочная продажа	Типичные	Сделка м/у партнерами	Типичные	Приобретение соседнего уч для расширения
Дата продажи	3 мес. назад	9 мес. назад	Наст. время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
Местоположение	цен	отд.	с/о	цен	отд.	с/о
Асфальтобетонное покрытие	До 10%	До 30%	До 50%	До 30%	До 50%	До 10%
Несущая способность грунтов	Низк.	Выс.	Сред.	Сред.	Низк.	Выс.

После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 м2.

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже -понижающий коэффициент. Расчет скорректированных цен земельных участков необходимо провести по форме таблице 4

Таблица 4

Расчет скорректированных цен земельных участков

Элемент сравнения	Об. оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи, т.р		1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, кв.м.	960	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Цена единицы сравнения, т.р/ кв.м		1,65	0,9	1,4	1,5	1,25	1,35
Оцениваемые права собственности	Частная	Частная	Сервитут	Государственная	Сервитут	Государственная	Частная
- процент отличия			12,00	10,00	12,00	10,00
- корректировка, т.р			0,11	0,14	0,18	0,13
-скорр.цена,т.р		1,65	1,01	1,54	1,68	1,38	1,35
Условия финансирования	Типичные	Типичные	Кредит	Типичные	Типичные	Типичные	Кредит
- процент отличия			-15,00				-15,00
- корректировка, т.р			-0,15				-0,20
-скорр.цена,т.р		1,65	0,86	1,54	1,68	1,38	1,15
Условия продаж	Типичные	Срочная продажа	Срочная продажа	Типичные	Сделка м/у партнерами	Типичные	Приобретение сосед него
- процент отличия		10	10		8		-7,00
- корректировка, т.р		0,17	0,09		0,13		-0,08
-скорр. цена, т.р		1,82	0,94	1,54	1,81	1,38	1,07