Согласование стоимостных показателей оценки объекта оценки

продолжение таблицы 4

Дата продажи	Наст.	3 мес. назад	9 мес. назад	Наст.	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
- процент отличия		2	8		4	2	4
- корректировка, т.р		0,04	0,08		0,07	0,03	0,04
-скорр. цена, т.р		1,85	1,02	1,54	1,89	1,40	1,11
Местоположение	цен	цен	отд.	с/о	цен	отд.	с/о
- процент отличия			30	20		30	20
- корректировка, т.р			0,31	0,31		0,42	0,22
-скорр. цена, т.р		1,85	1,32	1,85	1,89	1,82	1,33
Асфальтобетонное покрытие	До 50%	До 10%	До 30%	До 50%	До 30%	До 50%	До 10%
- процент отличия		5,00	3,00		3,00		5,00
- корректировка, т.р		0,09	0,04		0,06		0,07
-скорр. цена, т.р		1,94	1,36	1,85	1,94	1,82	1,40
Несущая способность грунтов	Выс.	Низк.	Выс.	Сред.	Сред.	Низк.	Выс.
- процент отличия		7,00		4,00	4,00	7,00
- корректировка, т.р		0,14		0,07	0,08	0,13
-скорр. цена, т.р		2,08	1,36	1,92	2,02	1,95	1,40
Итоговая скорректированная цена, т.р.		2,08	1,36	1,92	2,02	1,95	1,40

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

• наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных процедур согласования; государственные объекты стоят на 10 % меньше частных; кредиты предоставляются под 15 %;
• условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;
• за 3 мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. - на 4%, за 9мес- на 8 %;
• разница в ценах по районам: цен.и с/о - 20 %, с/о и отд. -10%, цен. и отд.-30%;
• разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10 % участка по сравнению с площадью до 30 % составляет 2 %, до 30 % по сравнению с площадью до 50 % - 3 %, до 10 % по сравнению с площадью до 50 % - 5 %;
• разница в ценах между низкой и средней несущей способностью грунтов - 3 %, средней и высокой - 4 %, низкой и высокой - 7 %.

Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

- среднего арифметического  значения скорректированных цен;

- модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся вместе значения;

- медианного  значения. Медиана - середина ранжированного  числового ряда. Для определения  медианы необходимо ранжировать  ряд;

- скорректированной  цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей. Все расчеты сведены в таблицу 5

Таблица 5

Согласование стоимости земельного участка

Показатель	А1	А2	А3	А4	А5	А6	Значение
Итоговая скорректированная цена, т.р/ кв.м	2,08	1,36	1,92	2,02	1,95	1,40
Среднее арифметическое, т.р/ кв.м	= (А1+А2+А3+А4+А5+А6)/6 = (2,08 + 1,36 + 1,92 + 2,02 + 1,95 +1,40)/6						1,79
Модальное значение	= (А1+А2)/2 =(1,92 + 1,95)/2						1,94
Медианное значение	= (А1+А2)/2 =(1,92 + 1,95)/2						1,94
Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога	А3						1,92
Стоимость земельного участка за 1 кв. м.	= (1,79 + 1,94 + 1,94 + 1,92)/4						1,896

Стоимость земельного участка составит 960 кв.м. * 1,896 тыс.рублей = 1820,16 тыс.рублей.

3.1.2. Оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения)

Следующий этап затратного подхода - расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства - метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.

В качестве единицы сравнения в данной работе принимается 1 м2. Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчёт величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 м2 приведены в таблице 6

Таблица 6

Расчёт укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания за 1 кв.м в тыс. руб.

	Наименование	Расчет	Затраты
1.	Прямые затраты, в том числе		4,46
	- материалы	Рассчитывается в соответствии с расходом по проектной документации, нормативными материалами и на основе данных об аналогичных объектов, расположенных в Москве на дату проведения оценки	3,3
	- заработная  плата	35 % от стоимости  материалов	1,16
2	Накладные расходы	25 % от прямых  затрат	1,11
3	прибыль подрядчика	12 % от суммы  прямых и накладных затрат;	1,65
4	Итого цена подрядчика		7,22
5	Косвенные затраты
	-оплата услуг  проектно-сметных организаций	5 % от прямых затрат;	0,22
	- маркетинговые, рекламные, страховые расходы	6 % от цены подрядчика;	0,43

 

продолжение таблицы 6

	- затраты на  покупку энергетических мощностей	10 % от цены подрядчика;	0,72
	- налог	18 % от суммы  всех предыдущих затрат;	1,29
	Итого затраты инвестора		9,88
6	Прибыль инвесторы	30 % от понесенных  расходов	2,97
7	Итого укрупненный обобщенный показателя стоимости		12,85
8	Количество единиц сравнения объекта оценки	площадь	700
9	Стоимость воспроизводства	Итого укрупненный обобщенный показателя стоимости Х площадь	8995

 

3.1.3. Расчет выявленных видов износа (накопленный износ)

Износ - снижение стоимости имущества под действием различных причин. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трёх видов износа: физического, функционального и внешнего.

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула: ИН = 1 - (1 - Ифиз/100) х (1 - Ифунк/100) х (1 - Ивн/100),    (2)

где Ифиз- физический износ здания, %;

Ифунк - функциональный износ здания, %;

Ивн- внешний износ здания, %.

Физический износ определяется нормативным методом, используя ВСН 53- 86(р) ВЕДОМСТВЕННЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ «Правила оценки физического износа жилых зданий» (таблица 7). Количественная   оценка   физического   износа   приводится  только по фундаментам и стенам.

 

 

Таблица 7

Количественная оценка износа конструктивных элементов здания

Признаки износа		Физический износ, %	Примерный состав работ
Фундаменты ленточные каменные
Мелкие трещины в цоколе и под окнами первого этажа	Ширина трещин до 2 мм	0-20	Расшивка трещин
Стены кирпичные
Глубокие трещины и отпадение штукатурки местами, выветривание швов	Ширина трещин до 2 мм, глубина до 1/3 толщины стены, разрушение швов на глубину до 1 см на площади до 10%	11-20	Ремонт штукатурки или расшивка швов, очистка фасадов

Для оценки физического износа необходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания , все расчеты приведены в таблице 8

Таблица 8

Расчет физического износа здания

№	Конструктивные элементы здания	Удельный вес по типам  зданий.	Износ конструктивного элемента, %	Итого износ, %
		Деловой центр
1	Фундаменты	0,04	17	1,7
2	Стены	0,23	16	5,4
3	Перекрытия	0,18	15	2,7
4	Кровля	0,12	10	1,2
5	Полы	0,07	12	0,84
6	Проемы	0,1	14	1,4
7	Отделочные работы	0,08	10	0,8
8	Инженерное оборудование	0,16	11	1,76
9	Прочие работы	0,02	14	0,28
	Итого	1		16,08

Физический износ делового центра «Серебряков» составил 16,08 %, состояние здание оценивается как хорошее

Функциональный износ – снижение реальной стоимости отдельных видов используемых в связи с научным и техническим прогрессом, вызывающим появление на рынке более эффективных аналогов.[4] Функциональный износ делового центра «Серебряков» составляет 3 % , так как научно-технический прогресс оказал незначительное воздействие на рассматриваемый объект недвижимости.