Согласование стоимостных показателей оценки объекта оценки

Внешний износ –  износ, происходящий в результате воздействия внешних факторов на объект недвижимости. [8] Внешний износ делового центра «Серебряков составляет 2 % , так как он расположен в центре города на одной из главных улиц.

Процентное значение накопленного износа определяется по формуле (2):

ИН = 1 - (1 – 16,08/100) х (1 - 3/100) х (1 - 2/100) = 0,2023 или 20,23%\

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент применяется к величине стоимости нового строительства здания и составляет 20,23% * 8995 тыс. рублей = 1819,69 тыс. рублей

3.1.4. Расчет итоговой стоимости объекта оценки

Расчет итоговой стоимости объекта оценки производится путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.( формула 1).

Стоимость делового центра «Серебряков» затратным подходом составит:

С=  1820,16 тыс.рублей + 8995 тыс. рублей. - 1819,69 тыс. рублей = 8995,47 тыс. рублей

Таким образом, стоимость делового центра «Серебряков» затратным подходом составляет 8995,47 тыс. рублей.

3.2. Использование  сравнительного подхода

Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи  или  аренды  по  аналогии,  то  есть,  основываясь  на  информации  о  сходных  сделках  или предложениях. Исходной предпосылкой применения данного подхода к оценке  недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.  [7]

В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости: 

• принцип   спроса   и   предложения   (существует   взаимосвязь   между   потребностью   в   объекте  недвижимости и ограниченностью её предложения); 
• принцип  замещения  (осведомленный,  разумный  покупатель  не  заплатит  за  объект  недвижимости
• больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность.). 

Предполагается,  что  благоразумный  покупатель  не  заплатит  за  объект  больше,  чем  продается на рынке  самый  дешевый  объект  аналогичного  качества  и  полезности.  Процедура  оценки  основывается  на сравнении  оцениваемого  объекта  с  сопоставимыми  объектами  недвижимости , которые были недавно проданы, с внесением корректировок по параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга.

Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних сделках с подобными объектами,   сравнительный   подход   позволяет   получить   результат,   максимально   близко   отражающий отношение рынка к объекту.  Данные о продажах сопоставимых объектов приведены в таблице 9.

Таблица 9

Данные о продажах коммерческой недвижимости

Аналоги	Площадь*, м2	Место- положение	Транспортная доступность	Состояние
А1	+15%	с/о	гл.	хорошее
А2	-25%	с/о	гл.	удовлетворительное
А3	+80%	с/о	втр.	хорошее
А4	-35%	отд.	втр.	хорошее
А5	+40%	отд.	гл.	удовлетворительное
А6	+30%	отд.	гл.	хорошее
А7	+100%	цен.	гл.	хорошее
А8	-50%	цен.	гл.	удовлетворительное
А9	-10%	цен.	втр.	хорошее

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе - относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения принято все здание. Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости проведены в таблице 10.

 

Таблица 10

Объект сравнения	Площадь, кв. м.	Местоположение	Состояние	Транспортная доступность	Стоимость оборудования,т. р.	Цена продажи, т.р. кв.м	Цена, т.р (Цкх)		Поправки			Скорректированная цена , т.р.
							оборудование	площадь	по местоположению	по состоянию	по транспортной доступности
Об.оценки	700	цен	хор	гл.
А1	805	с/о	хор.	гл.	450	10110	9660	8400	1,1	1	1	9240
А2	525	с/о	удовл.	гл.	500	6291	5791	7721	1,1	1,11	1	9428
А3	1260	с/о	хор	втр.	нет	14087	14087	7826	1,1	1	1,06	9125
А4	455	отд.	хор	втр.	520	4981	4461	6863	1,25	1	1,06	9094
А5	980	отд.	удовл	гл.	480	9376	8896	6354	1,25	1,11	1	8817
А6	910	отд.	хор	гл.	475	9819	9344	7188	1,25	1	1	8985
А7	1400	цен	хор	гл.	515	19102	18587	9294	1	1	1	9294
А8	350	цен.	удовл	гл.	нет	4236	4236	8472	1	1,11	1	9404
А9	630	цен.	хор	втр.	нет	8007	8007	8897	1	1	1,06	9430

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости 

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой не-движимости за счет местоположения следующие:

-15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

- 10 % между центром и  районом средней отдаленности.

Таким образом, для аналогов  1, 2, 3 , которые находятся в средней отдаленности, необходимо провести повышающую корректировку на 10% . Для аналогов 4,5 и 6, находящихся отдаленном районе, необходимо применить повышающую корректировку на 25 % (10% +15%).

Цена продажи, приведенная к оцениваемому объекту по площади и стоимости оборудовании (Цкх),  производится по всем аналогам и определяется  по следующей формуле:

Цкх= ( А– О ) / S *Поц,  (3)

А – цена аналога

О – стоимость оборудования

S – площадь аналога

Поц – площадь оцениваемого объекта

Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов. Для этого используется метод парных продаж.

  Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

При определении поправок необходимо учесть:

1) поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

2) подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;

3) при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

Расчет корректировок по состоянию.

1. А1 /А2=8400/7721 = 1,09

2. А6/А5 =7188/6354= 1,13

3. А7/А8 = 9294/8472 = 1,10

Ср. арифметическое: 1,11

Расчет корректировок по транспортной доступности.

1. А1 /А3=8400/7826 = 1,07

2. А6/А4 =7199/6863= 1,05

3. А7/А9 =9294/8897= 1,04

Ср. арифметическое: 1,06

Скорректированные цены аналогов определяются с учётом всех поправок и рассчитывается как: Скорректированные цены аналогов = Цкх *  поправки по местоположению * поправки по состоянию* поправки  по транспортной доступности

Согласование полученных скорректированных цен

Для вывода о стоимости коммерческой недвижимости необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей. Все расчеты сведены в таблицу 11.

Таблица 11

Вывода о стоимости коммерческой недвижимости

Показатель	А1	А2	А3	А4	А5	А6	А7	А8	А9	Значение
Итоговая скорректированная цена, т.р	9240	9428	9125	9094	8817	8985	9294	9404	9430
Среднее арифм., т.р	= (А1+А2+А3+А4+А5+А6+А7+А8+А9)/9 = (9240+9428+ 9125+ 9094+ 8817+ 8985+ 9294+ 9404+ 9430)/9									9202
Модальное значение	= (А9+А2)/2 = (9430 + 9428)/2									9429
Медианное значение	А1									9240
Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога	А7									9294
Стоимость коммерческой недвижимости	=(9202 + 9429 + 9240 + 9294)/4									9291

Таким образом, стоимость делового центра «Серебряков» сравнительным подходом составляет 9291 тыс. рублей

3.3. Использование доходного подхода

Основной  целью  приобретения  объектов  недвижимости  потенциальным  покупателем  является получение будущих доходов от недвижимости. Оценка недвижимости по ее доходности представляет собой  процедуру  оценки  стоимости,  основанную  на  ожидании  покупателя-инвестора,  ориентирующегося  на  будущие  блага  от  ее  использования  и  их  текущее  выражение  в  определенной  денежной  сумме.  Таким  образом, настоящий подход подразумевает, что цена объекта недвижимости, на дату оценки, есть текущая стоимость  чистых  доходов,  которые  могут  быть  получены  владельцем  в  течение  будущих  лет  от  сдачи  в аренду  или  размещения  на  его  территории  доходного  бизнеса.  Таким  образом,  современный  взгляд  на  оценку  доходной  недвижимости  допускает  два  источника  дохода:  арендная  плата,  поступающая  от  сдачи  собственности в аренду; часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.