Организация и реализация девелоперского проекта по строительству коттеджного поселка «Сосенки»

2 223 798 000 руб.х 0,01 = 22 237 980 р.

3.3.7.Затраты на ввод объекта в эксплуатацию

Затраты на ввод объекта в эксплуатацию представлены следующей структурой.

1. Сдача объекта для оценки Госкомиссии.
2. Передача объекта оценки в эксплуатацию.
3. Затраты на БТИ

По сложившимся правилам затраты на ввод объекта в эксплуатацию составляют  в размере 1 % от суммы СМР.

Тогда  затраты на ввод жилого поселка «Сосенки» составят:

2 223 798 000 руб.х 0,01 = 22 237 980 р.

3.3.8. Затраты на  покупку земельного участка

Затраты на покупку земельного участка определяются как совокупность затрат на его непосредственное приобретение, согласно установленной рыночной  цены Администрацией Одинцовского района и затрат на перевод земельного участка из одной категории в другую.

Характер затрат представлен в таблице 3.5.

Таблица 3.5.

Затраты на земельный участок

Характер затрат	Цена за сотку	Площадь	Сумма
Земельный участок	375000 руб.	17,1 Га	641 250 000 рублей
Перевод земельного участка из земель с/х назначения в земли поселений	5000 руб.	17,1	855 000 рублей

 

3.3.9. Совокупные затраты инвестора

  Совокупные затраты ЗАО «Развитие Территории» представлены в таблице 3.6.

Таблица 3.6.

Совокупные затраты инвестора

Наименование статьи	Сумма, руб.
Затраты по переводу з/у из одной категории в другую	855 000
Затраты на проектирование	11 656 000
Подготовка строительства и выполнение ТУ	271 674 686
Затраты на покупку земельного участка	641 250 000
Стоимость СМР (дома, административное здание, спортклуб, свайные поля)	2 223 798 000
Затраты на страхование	14 084 054
Затраты на рекламную компанию	22 237 980
Затраты на ввод объекта в эксплуатацию	22 237 980
ИТОГО	3 207 793 700

Полученные результаты позволяют сделать вывод, о том, что стоимость строительства коттеджного поселка «Сосенки» по состоянию на февраль 2008 года составляет 3 207 793 700 (3 миллиарда двести семь миллионов семьсот девяносто три тысячи семьсот рублей).

3.4. Доходы по проекту

Валовый доход по проекту это совокупность всех поступающих денежных сумм за реализацию таунхаусов коттеджного поселка «Сосенки» без учета затрат на реализацию проекта.

Основные показатели валового дохода представлены в таблице 3.6.

Таблица 3.6

Основные показатели валового дохода

Статьи дохода	Количество	Цена за м.2	Общая площадь м.2	Сумма, руб.
Продажа таунхаусов на этапе строительства (долевое участие)	18	87 500 рублей	20314	1 777 475 000
Продажа таунхаусов на завершающем этапе строительства	54	125 000	60944	7 618 000 000
Продажа спортклуба на завершающем этапе строительства	1	100 000	2000	200 000 000
ИТОГО	9 595 475 000

Чистая прибыль по проекту это разница между валовым доходом и суммой затрат по инвестиционной деятельности компании ЗАО «Развитие территории», в том числе и налогом на прибыль инвестора, который на сегодняшний день составляет 24 %.

Расчет показателей чистой прибыли представлен в таблице 3.7.

Таблица 3.7

Расчет показателей чистой прибыли

Показатель	Сумма
Валовая прибыль	9 595 475 000
Себестоимость	3 207 793 700
Прибыль до налогообложения	6 387 681 300
Налог на прибыль (ставка 24 %)	1 533 043 512
Чистая прибыль	4 854 637 788

3.4.1 Прогноз денежного потока от реализации

инвестиционного проекта

Поток денежных средств от инвестиционной деятельности на t-ом шаге (Dtu) можно представить в виде следующей зависимости (3.1.)

Dtu = ΣPit-ΣЗit                                 (3.1.)

Где Pit- поступления денежных средств от продажи активов или уменьшения оборотного капитала на t-м временном шаге, i-й инвестиционной деятельности; Зit – затраты на приобретение активов или на увеличение оборотного капитала на t-ом шаге i-й инвестиционной деятельности.

В результате производственной деятельности образуются доходы от реализации продукции и оказания услуг, а также проявляются расходы, связанные с текущими издержками производства (строительства), амортизационные отчисления на обслуживание основных фондов организации, налоги и т.д.

Поток реальных денег от производственной деятельности на t-м временном шаге (Dto) представляется в виде следующей зависимости (3.2.)

Dto = ΣPno-ΣЗno                 (3.2.)

Где     Pno – поступления от реализации продукции и оказания услуг, а также другие доходы на      t-м временном шаге, i-й инвестиционной деятельности;    Зno – затраты на производственную деятельность на        t-м временном шаге, i-й инвестиционной деятельности;

Финансовая деятельность обеспечивает приток денежных средств за счет использования собственного капитала (акции, субсидии и др.), краткосрочных и долгосрочных кредитов; отток денег – за счет погашения задолженности по кредитам, выплаты дивидендов и других расходов. Поток денежных средств от финансовой деятельности (Diф) может быть представлен следующей зависимостью (3.3.):

          Diф = ΣPiф-ΣЗiф         (3.3.)

  Где Piф = приток денег на t-м временном шаге, i-й инвестиционной деятельности; Зiф – отток реальных денег на -м временном шаге, i-й инвестиционной деятельности.

Разность между притоком и оттоком денежных средств от каждого вида деятельности на каждом шаге расчета называют сальдо реальных денег.

Сальдо накопленных денег Br за период Т (3.4.)

Br = ΣBt                        (3.4.)

Где Bt – текущее сальдо денежных средств на t-м шаге (3.5.)

Bt = Dtu  Dto Diф                     (3.5.)

Необходимо условие реализации любого инвестиционного проекта – положительное сальдо накопленных реальных денег в любом временном интервале. Отрицательное сальдо свидетельствует о необходимости привлечения инвестором дополнительных собственных или заемных средств.

На основании рассчитанных данных о доходах и расходах смоделированы денежные притоки и оттоки от инвестиционной и финансовой видов деятельности и рассчитан денежный поток, сальдо реальных денег для оцениваемого инвестиционного проекта.

Финансовый поток проекта – это поток расходов и поступлений денежных средств при реализации проекта в течение срока жизненного цикла проекта. Для построения финансового потока в проекте необходимо провести тщательный анализ рынка продукта и его цены, оценить ресурсы, такие как необходимое количество и затраты на приобретение основных, сырья, трудовых ресурсов, оценить ожидаемые затраты по проекту.

Результатом построения денежного потока является определение показателей экономической эффективности, таких как:

• Чистый дисконтированный доход (ЧДД);
• Внутренняя норма доходности (ВНД);
• Индекс доходности (ИД);
• Срок окупаемости проекта
• Чистый дисконтированный доход (ЧДД) – это текущая стоимость всего потока чистых выгод. Она считается путем дисконтирования потока чистых прибылей, которые получает компания в течение всего срока реализации проекта. Дисконтирование производится к определенному моменту времени, чаще всего к настоящему периоду. Формула для расчета ЧДД выглядит следующим образом (формула 3.6)

(4.7)

где  

 CFt – поступления в конце периода t;

к – коэффициент дисконтирования;

I – затраты

n – жизненный цикл проекта;

Для вычисления ЧДД сначала нужно определить ставку дисконтирования.

Одним из наиболее распространенных на практике способов определения ставки дисконтирования является кумулятивный метод оценки премии за риск. В основе этого метода лежат предположения о том, что:

- если бы инвестиции  были безрисковыми, то инвесторы требовали бы безрисковую доходность на свой капитал (то есть норму доходности, соответствующую норме доходности вложений в безрисковые активы);

- чем выше инвестор  оценивает риск проекта, тем более  высокие требования он предъявляет  к его доходности.

Исходя из этих предположений при расчете ставки дисконтирования необходимо учесть так называемую «премию за риск». Соответственно формула расчета ставки дисконтирования будет выглядеть следующим образом (3.7):

 

(3.7),

где Ебезр – безрисковая ставка доходности ставка;

ΣRi - сумма вероятностей всех рисков.

Определение ставки дисконтирования экспертным путем - самый простой путь определения ставки дисконтирования, который используется на практике, — это установление ее экспертным путем или исходя из требований инвестора.

Безрисковая ставка составляет 6,06% по ГКО (государственные среднесрочные облигации);

Премия за риск : ΣRi =9,21%

Следовательно, по формуле 4.1 ставка дисконтирования: E = 6,06% + 9,21% = 15,27 % => 15%.

Для определения ЧДД рассмотрим прогнозируемые денежные потоки (укрупненные показатели) по периодам (таблица 3.8.)

Таблица3.8

Прогнозируемые денежные потоки по периодам, млн. руб.
0-ой год	1-ый год	2-ой год	3-ий год	4-ый год
-3 207	887	848	4189	3428

 

Если ЧДД<0, установленная норма прибыли недостижима, и предлагаемое помещение капитала нецелесообразно. Если величина ЧДД положительная, вложение капитала считается целесообразным. В данном случае, так как ЧДД больше 0, проект приемлем.

• Внутренняя норма доходности (ВНД) – это ставка дисконта, следствием применения которой при дисконтировании выручки и издержек стал бы нулевой чистый дисконтированный доход проекта (ЧДД=0). Таким образом под внутренней нормой доходности понимают ставку дисконтирования, использование которой обеспечивает равенство текущей стоимости ожидаемых денежных притоков.
• С помощью расчетов выбираются значения коэффициента дисконтирования а1<а2 таким образом, чтобы в интервале (а1, а2) функция ЧДД =f (а) меняла свое значение с «+» на «-«. Далее используем формулу 3.8:

 

(3.8.)

где

E1 – значение процентной ставки в дисконтном множителе, при котором ЧДД(E1) >0

 

E2 – значение процентной ставки в дисконтном множителе, при котором ЧДД (E2) <0

 

 

Точность вычислений обратна длине интервала (E1 ; E2). Поэтому аппроксимация достигается в случае, когда длина интервала принимается минимальной (1%).

По данным расчета 1 и 2 вычислим значение ВНД (3.9.)

(3.9.)

Сравним значение ВНД со ставкой банковского кредита 16%.

Т.к. 44 % > 16%, проект приемлем.

• Индекс доходности – это отношение суммы денежных поступлений к сумме денежных оттоков в течение жизненного цикла проекта. Индекс доходности дисконтированных затрат – это отношение суммы дисконтированных денежных притоков к сумме дисконтированных денежных оттоков формула 3.10

• (3.10)

 

Индекс доходности характеризует относительную отдачу проекта на вложенные средства. Проект считается эффективным при ИД > 1.

Так как 1,91>1, проект приемлем.

• Срок окупаемости проекта минимальный временной интервал, за пределами которого интегральный эффект становится и в дальнейшем остается неотрицательным. Иначе,- это период (в месяцах, кварталах, годах), начиная с которого вложения и затраты, связанные с инвестиционным проектом, покрываются суммарными результатами его осуществления.

В нашем случае, так как сумма денежных поступлений различна по шагам расчета, срок окупаемости будем рассчитывать так, чтобы инвестиции  превышали денежные поступления (3.11.):

(3.11)

3207> 887+848

3200 > 1735

Срок окупаемости t =2 года

Далее определяется остаток инвестиционной суммы, который делится на величину поступлений в следующем периоде

3200 – 1735 =1465

1465 / 4189= 0,34≈0,3

Таким образом, точное значение срока окупаемости составляет

2+0,3=2,3 года.

Метод, основанный на расчете срока окупаемости, применим, когда руководство предприятия решает проблемы ликвидности, а не прибыльности проекта – главное, чтобы инвестиции окупились как можно быстрее.

Итак, проект считается экономически эффективным при следующих значениях системы показателей:

• ЧДД > 0;
• ВНД > E;
• ИД > 1;

С учетом всего вышеизложенного в данном разделе, проведем оценку эффективности инвестиционного проекта строительства жилого поселка «Сосенки».

При построении денежного потока принято решение воспользоваться международными подходами, согласно которым расчет всех затрат и доходов ведется в ценах на конкретную дату. В данном случае, это 1 марта 2008 года.