Организация и реализация девелоперского проекта по строительству коттеджного поселка «Сосенки»

2) градостроительный план  земельного участка № 132-03. Форма градостроительного плана земельного участка устанавливается Правительством РФ (п. 5 ст. 44 Градостроительного кодекса РФ). В настоящее время такая форма утверждена Постановлением Правительства РФ N 840 /6, с.5/;

3) материалы, содержащиеся  в проектной документации ЗАО  «Развитие территории»:

- пояснительная записка;

- схема планировочной  организации земельного участка  № 132-03, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка № 132-03, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

- схема планировочной  организации земельного участка  № 132-03, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

- схемы, отображающие архитектурные  решения;

- сведения об инженерном  оборудовании, сводный план сетей  инженерно-технического обеспечения  с обозначением мест подключения  жилого поселка к сетям инженерно-технического  обеспечения;

- проект организации строительства  жилого поселка;

- проект организации работ  по сносу или демонтажу объектов  капитального строительства, их  частей;

4) положительное заключение  государственной экспертизы проектной  документации (применительно к проектной  документации объектов, предусмотренных  ст. 49 Градостроительного кодекса  РФ);

Правила подключения жилого поселка к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 N 83. 

 Кроме того, к заявлению  ЗАО «Развитие территории» будет  прилагаться положительное заключение  негосударственной экспертизы проектной  документации.

Ко всему прочему, п. 18 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена еще одна обязанность ЗАО «Развитие территории». В течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство ЗАО «Развитие территории» обязано безвозмездно передать в орган, выдавший разрешение на строительство:

- сведения о площади, о  высоте и об этажности планируемого  жилого поселка, о сетях инженерно-технического  обеспечения;

- один экземпляр копии  результатов инженерных изысканий  и по одному экземпляру копий  разделов проектной документации  или один экземпляр копии схемы  планировочной организации земельного  участка № 132-03 с обозначением места размещения жилого поселка для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности Администрации Одинцовского района.

Разрешение на строительство в Одинцовском районе было выдано ЗАО «Развитие территории» органом местного самоуправления (Главой Администрации Одинцовского района) № РМТ-8713/07.

Орган архитектуры и градостроительства  Одинцовского района представляет на регистрацию в орган Госархстройнадзора Московской области разрешительную документацию, указанную выше, который в семидневный срок рассматривает представленную документацию, регистрирует жилой поселок ЗАО «Развитие территории» как объект строительства.

3. Законченный строительством  жилой поселок ЗАО «Развитие территории» обязано предъявить приемочной комиссии, назначаемой главой Администрации Одинцовского района. Состав приемочной комиссии и порядок ее работы определяются в соответствии с нормами и правилами.  
Документация для приемки законченного строительством жилого поселка оформляется ЗАО «Развитие территории». Помимо документов, указанных в п. 1 настоящей Методики, ЗАО «Развитие территории» предъявляет:

- заключение о выполнении  технических условий, предусмотренных  проектом строительства жилого  поселка;

- паспорт технической  инвентаризации на законченный  строительством жилой поселок;

- заключение органов Госархстройнадзора Московской области о готовности законченного строительством жилого поселка и соответствии его утвержденной проектной документации.

4. Ответственность за  несоблюдение организационно - правового  порядка при строительстве жилого  поселка возлагается на ЗАО «Развитие территории» как на застройщика, а также на юридические и должностные лица, участвующие в подготовке и организации строительства (реконструкции), разработке и согласовании проектной документации, в соответствии с законодательством Российской Федерации и Московской области.

Ответственность за последствия несоблюдения строительных норм и правил при ведении строительно - монтажных работ на территории жилого поселка, использование некачественных строительных материалов, изделий и конструкций, отступление от утвержденной проектной документации несет ЗАО «Развитие территории», если иное не предусмотрено договорами, в соответствии с законодательством Российской Федерации и Московской области.

5. Плата за осуществление  контроля при строительстве жилого  поселка и работу приемочной  комиссии не взимается. Разрешительная  документация на строительство  действительна в течение 2-х лет. В эти сроки ЗАО «Развитие территории» необходимо приступить к строительству.

Таким образом, непосредственно перед строительством жилого поселка после получения разрешительной документации ЗАО «Развитие территории» необходимо получить разрешения на производство земляных работ, строительно-монтажных работ, а также разрешительное письмо на строительство. Далее идет строительство, а затем сдача поселка в эксплуатацию и его регистрация.

2.5. Приобретение и регистрация прав на введенные в эксплуатацию объекты недвижимости

2.5.1. Подтверждение факта создания объекта

Для осуществления государственной регистрации права на вновь созданный жилой поселок, ЗАО «Развитие территории» необходимо правильно определить какой документ подтверждает факт создания жилого  поселка и свидетельствует о возникновении права ЗАО «Развитие территории» на  поселок как объект недвижимости. При решении этого вопроса следует обратиться к положениям ст. 17 Закона о регистрации прав, которой установлены основания для регистрации, и ст. 18, определяющей требования к документам, представляемым на регистрацию.

Строительство завершается получением ЗАО «Развитие территории» разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса удостоверяет:

— выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта в полном объеме;

— осуществление строительства в соответствии с разрешением на строительство; 
— соответствие построенного, жилого поселка градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Разрешение на ввод жилого поселка в эксплуатацию выдается Администрацией Одинцовского района, выдавшей разрешение на строительство компании ЗАО «Развитие территории» и является основанием для постановки построенного жилого поселка на государственный учет.

Разрешение на ввод в эксплуатацию будет содержать сведения о жилом поселке, необходимые для постановки построенного объекта на государственный учет.

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должна быть установлена Правительством РФ. В соответствии со ст. 8 Закона о введении в действие Градостроительного кодекса до установления формы Правительством РФ ее определяют органы Администрации Одинцовского района, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство.

Закон об участии в долевом строительстве прямо устанавливает, что основанием для регистрации права собственности участника долевого строительства ЗАО «Развитие территории» на часть таунхаусов жилого поселка как объектов долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания) — разрешение на ввод в эксплуатацию жилого поселка, в состав которого входит таунхаус как объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче (п. 2 ст. 16). На ЗАО «Развитие территории» возлагается обязанность получить разрешение на ввод в эксплуатацию таунхауса и передать разрешение или нотариально удостоверенную копию этого разрешение в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав (ст. 4, п. 3 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве).

Поскольку при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию осуществляется проверка соблюдения при строительстве объекта градостроительных, строительных и других норм и правил, то каких-либо иных документов, подтверждающий данный факт не требуется.

2.5.2. Документы для регистрации права ЗАО «Развитие территории» как застройщика

Для регистрации необходимы:

1. Заявление о государственной  регистрации права строительства  ЗАО «Развитие территории»  на  земельный участок № 132-03.

2. Документ, подтверждающий  уплату государственной пошлины  за регистрацию в размере 300 рублей.

3. Документы, удостоверяющие  личность Генерального директора  ЗАО «Развитие территории» или его представителя.

4. Документ, подтверждающий  полномочия представителя: 
- для руководителя ЗАО «Развитие территории» — устав юридического лица или его удостоверенная копия, а также протокол собрания учредителей ЗАО «Развитие территории» об избрании (назначении) Генерального директора данной компании;

5. Свидетельство о государственной  регистрации права собственности  № РМ 500120.07 договор купли-продажи  с компанией ЗАО «Развитие  территории» № 456-11-07;

6. Разрешение на строительство в Одинцовском районе было выдано ЗАО «Развитие территории» органом местного самоуправления (Главой Администрации Одинцовского района) № РМТ-8713/07

7. Акт приемочной комиссии  о приемке в эксплуатацию законченного  строительством жилого поселка, подписанный всеми членами приемочной  комиссии и утвержденный Администрацией  Одинцовского района Московской  области.

Разрешение на ввод жилого поселка в эксплуатацию, выданное Администрацией Одинцовского района московской области

8. Документы технического  учета ЗАО «Развитие территории» (технический паспорт, выписка из  технического паспорта, план жилого  поселка), удостоверенные комитетом  Администрации Одинцовского района  Московской области по учету (инвентаризации) объектов недвижимости.

9. Документы, подтверждающие  отсутствие прав третьих лиц (инвесторов, подрядчика, участников договора  простого товарищества): справка  за подписью бухгалтера и руководителя  ЗАО«Развитие территории» об источниках финансирования строительства жилого поселка на земельном участке № 132-03.

10. Документ о присвоении  таунхаусам жилого поселка постоянных почтовых адресов: постановление главы Администрации Одинцовского района Московской области Гладышева А.Г.

11. Учредительные документы  ЗАО «Развитие территории» со  всеми действующими изменениями: устав, подлинник или нотариальной удостоверенная копия; свидетельство о государственной регистрации юридического лица; МКЮ – 143-02.01., документ о постановке на налоговый учет (ИНН) ЗАО «Развитие территории».

2.6. Правовые аспекты  долевого строительства

ЗАО «Развитие территории», которое является инвестором (заказчиком-застройщиком), привлекает денежные средства граждан для участия в долевом строительстве. Рассмотрим правовую базу данного процесса.

Еще совсем недавно в законодательстве РФ не было нормативного документа, четко устанавливающего правовые основы долевого строительства. Однако с 1 апреля 2005 г. вступил в силу Закон N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", регулирующий отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве. К иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения (п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ).

На основании п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ привлечением денежных средств занимается ЗАО «Развитие территории» имеющий в собственности земельный участок № 132-03.

ЗАО «Развитие территории», прежде чем получить право на привлечение денежных средств, должен выполнить ряд условий, перечисленных в п. 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ. К ним относятся:

- государственная регистрация  права собственности на земельный  участок № 132-03, предназначенный для строительства жилого поселка, утвержденная свидетельством о государственной регистрации права собственности № РМ 500120.07 в состав которого будут входить объекты долевого строительства;

- получение разрешения  на строительство № РМТ-8713/07;

- опубликование проектной  декларации в официальном издании  Администрации Одинцовского района  – газете «Новые рубежи».

2.6.1. Проектная  декларация

После получения разрешения на строительство № РМТ-8713/07, но не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства ЗАО «Развитие территории», согласно п. п. 1, 2 ст. 19 Закона N 214-ФЗ, должен опубликовать в средствах массовой информации и (или) разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) проектную декларацию, которая включает в себя информацию о компании ЗАО «Развитие территории» как застройщике и о проекте строительства жилого поселка.

На основании п. 1 ст. 20 Закона N 214-ФЗ информация о застройщике должна содержать сведения:

- о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения  ООО «Развитие территории»;