Организация и реализация девелоперского проекта по строительству коттеджного поселка «Сосенки»

1) безвозмездного устранения  недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения  цены договора;

3) возмещения своих расходов  на устранение недостатков.

С момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обязательства ЗАО «Развитие территории» считаются исполненными (п. 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ). Если к этому моменту участник долевого строительства в полном объеме уплатит денежные средства, то его обязательства также будут считаться исполненными.

Выводы: В данном разделе были рассмотрены правовые аспекты строительства. На основании проведенной правовой экспертизы ЗАО «Развитие территории» является собственником земельного участка, использует земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования. Компания имеет разрешение на строительство. Кроме того проект прошел все необходимые экспертизы. Соответственно ЗАО «Развитие территории» является добросовестной компанией и ведет строительство на законных основаниях.

В данном разделе были рассмотрены также правовые аспекты долевого строительства. На основании экспертизы ЗАО «Развитие территории» выполнило условия (п.1 ст.3 Закона №214-ФЗ), которые позволяют компании на законных основаниях привлекать средства граждан для участия в долевом строительстве.

 

 

 

 

3. Экономическая экспертиза проекта

3.1 Краткое описание  проекта

В рамках проекта рассматривается строительство жилого поселка «Сосенки» по адресу: Московская Область, Одинцовский район, Рублевское шоссе. Объект возведения  представляет собой 72 таунхауса, из числа которых: 20 – шестиквартирных; 19 –четырехквартирных, 17 двухквартирных и 16 коттеджей. Помимо этого производится строительство административного здания, хозяйственного корпуса, очистных сооружений хозяйственно-бытовой канализации и ливнестоков, КНС.

Строительство жилого поселка организовано в две очереди.

I очередь:

- участки строительства  с № 36 по №72;

- очистные сооружения;

- водозаборный узел;

- трансформаторная подстанция;

- газораспределительная  подстанция;

- контрольно-пропускной  пункт №1;

-административное здание

- здание клуба;

- здание технических служб.

II очередь:

- участки строительства  с № 1 по №35;

- контрольно-пропускной  пункт №2.

 Общая площадь возводимых  объектов 130042 м2.

Инвестиционным проектом предусматривается комплексная застройка жилого квартала с необходимым набором помещений социально-бытового и досугового назначения, административным зданием, что является новым этапом жилищного строительства в Одинцовском районе, где ранее преобладал опыт точечной застройки.

Технико-экономические показатели инвестиционного проекта жилого поселка «Сосенки» представлены в таблице 3.1.

 

Таблица 3.1.

Технико-экономические показатели инвестиционного проекта

жилого поселка «Сосенки»

Наименование	Показатель
Площадь территории застройки	17,1 га
Площадь озеленения	3,68 га
Жилая площадь проектируемых жилых зданий	81 258 м2
Общая площадь проектируемых жилых зданий	81 258 м2
Количество жителей	1544 человека
Количество квартир	72 шт.
Общая площадь объектов соцкультбыта	2 255,9 м2
Количество мест на гостевой автостоянке	48 м/мест
Плотность населения микрорайона	123 чел/га

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2 Анализ рынка  жилых поселков

3.2.1 Перспективы  и тенденции

Основные показатели социально-экономического развития Одинцовского района приведены в таблице 3.2.

Таблица 3.2

Показатели социально-экономического развития  Одинцовского района
Население (Population)
Население	284,7 тыс. чел
Трудоспособное население	52%
Естественный прирост населения	положительный
Уровень жизни (Life Quality)
Уровень жизни	Средний
Величина средней заработной платы, руб.	10132,4 руб.
Структура потребления	Рост расходов
Уровень образования населения	Средний
Уровень преступности	Устойчиво высокий
Кредитная система	Развитая
Экономика (Economics)
Доходная часть годового  бюджета города	357 124 543 USD (2007г.)
Профицит бюджета	11 452 123 USD (2007г.)
Объем промышленного производства продукции	2 144763 USD (2006г.)
Объем розничной торговли	9 632  176 398 USD (2006г.)
Объём жилищного строительства	Введено321 654  кв.м. (2006 г.)
Базовые отрасли экономики (Basic Industries)	Текстильная промышленность; Пищевая промышленность.
Отрасли экономики переживающие активное развитие (Developing Industries)	Торговля; Сельское хозяйство; Строительство.
Отрасли экономики переживающие упадок (Recession Industries)	Отсутствуют
Транспортная система города (Transport Infrastructure)
Аэропорт (Airport)	отсутствует
Трассы (Highways)	«М-2», Москва-Можайск -Смоленск -Минск
Железная дорога (Railway)	Белорусская железная дорога

 

Одинцовский район - уникальный район Подмосковья, включающий в себя древний Звенигородский край. Одинцовский район расположен на западе Московской области в границах лесопаркового пояса Москвы.  
Площадь района - 1260 кв. км. В составе района 26 сельских и поселковых округов, которые насчитывают 244 населенных пунктов.  
Население района - 284,7 тыс. чел, в том числе городское -171,7 тыс. чел, сельское - 83,8 тыс. чел.

Административный центр района - город Одинцово.  
Через территорию района проходят автомобильная дорога "Москва-Минск"(М1) Можайское шоссе, Рублево-Успенское шоссе, железная дорога белорусского направления. В районе города Кубинка расположен аэродром.  
Одинцовский район в социально-экономическом отношении развивался как территория, имеющая рекреационное значение и обеспечивающая Москву рабочей силой.

Основу экономики Одинцовского района составляют сельское хозяйство, средние и мелкие предприятия строительного комплекса, предприятия по производству товаров народного потребления, развитая система санаторно-курортных учреждений, пансионатов, домов отдыха, предприятия, обеспечивающие население бытовыми, коммунальными, транспортными услугами и услугами связи.

Площадь города Одинцово: 775 Га

Площадь района: 126 889 Га

Земли с/х назначения 35 331 Га

Земли поселений 17 871 Га

В том числе городские поселения 5 372 Га

Сельские 12 499 Га

Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения 9 101 Га

Земли лесного фонда 47 906 Га

Сельских и поселковых округов: 26

Населенных пунктов: 244

Население района: 284,7 тыс. чел.

в том числе городское: 205,0 тыс. чел.

сельское: 79,7 тыс. чел.

3.2.2 Анализ конкурентов

В настоящее время в Подмосковье строятся и эксплуатируются порядка 225 поселков, из которых: 52 поселка находятся на Новорижском направлении; 47 поселков - на Рублевском; 30 поселков на Калужском и Киевском направлениях; 23 - на Пятницком; 22 - на Дмитровском и Алтуфьевском; 13 - на Минском; 4 поселка расположены на Сколковском шоссе и на Ленинградское, Ярославское и Осташковское направления приходится 6, 7 и 7 поселков, соответственно (рис. 3.2.).

Рис. 3.2.Распределение коттеджной застройки по Московской области

Анализ показывает, что наибольшим спросом пользуются коттеджи, расположенные в централизованно застраиваемых поселках с развитой инфраструктурой и эксплуатационными услугами, в 30-ти километровой зоне от МКАД в наиболее экологически благоприятных направлениях. (Около 70% покупателей нуждаются в развитой сфере услуг).

Наиболее часто клиенты желают видеть среди объектов детскую площадку, спортивный комплекс, ресторан, магазин и прогулочную территорию.

Спрос на коттеджи приблизительно равномерно распределен между разными ценовыми сегментами. В настоящее время возрастает спрос на дома, расположенные на лесных участках, а также на землю у «большой воды». В то же время в Подмосковье только 17 поселков находятся на берегу водохранилищ и из них только 5 имеют (или планируют иметь) собственный яхт-клуб или причал для катеров.

3.3 Финансовый  план

3.3.1. Определение  затрат инвестора ЗАО «Развитие  территории»

 по инвестиционной  деятельности

Проектом предусматривается застройка земельного участка общей площадью 17,1 Га (кадастровый номер № 132-03), расположенного в 9-ти км от МКАД по Можайскому шоссе  и в 7-ми км от МКАД по Рублево-успенскому шоссе вблизи города Одинцово, между поселком «Барвиха» (1 км по прямой) и селом «Ромашково» (2 км по прямой).

В результате реализации проекта предполагается построить на земельном участке общей площадью 17,1 га объекты:

- 72 таунхауса, Общей площадью 81 258 м2.

- Административное здание, общей площадью   255, 9 м2.

- Спортивный клуб общей  площадью 2000 м2.

Показатели расчета затрат на СМР социальной и жилой инфраструктуры поселка представлен в таблице 3.3

Таблица 3.3.

Затраты на выполнение СМР 72 жилых домов

 и объектов  социальной инфраструктуры

Наименование объекта	Себестоимость объекта строительства
72 коттеджа	2 159 180 000 руб.
Спортклуб	40 000 000 руб.
Административное здание	5 118 000 руб.
Устройство свайных полей	19 500 000 руб.
ИТОГО	2 223 798 000 руб.

 

3.3.2 Стоимость  разработки проекта и рабочей  документации

В общую стоимость проектирования включены все работы, необходимые для строительства ЗАО «Развитие территории» жилого поселка «Сосенки»:

1. Разработка утверждаемой стадии проекта, в том числе:

1. рабочей документации.
2. городских сетей.
3. отдельно стоящих и встроенных инженерных сооружений и узлов учета ресурсов.
4. дренажа.
5. устройств охранной сигнализации, специальных систем связи и информации, систем спецпожаротушения.
6. выполнение расчетов естественной освещенности.
7. проектирование вспомогательных сооружений.
8. корректировка проектных решений
9. разработка мероприятий по ГО и ЧС.
10. разработка раздела «Охрана окружающей среды»
11. разработка раздела «Энергоэффек5тивность»
12. разработка раздела «Проект организации строительства»
13. ИТП и узлы электроэнергии.
14. проектирование очистных сооружений.
15. разработка предпроектной документации.

Полная стоимость проектных работ (в ценах на май 2008 года) представлена в таблице 3.4.

Таблица 3.4

Стоимость проектных работ

Характер затрат	Стоимость
Подготовка проекта застройки	1 421 000 руб.
проектирование	10 235 000 руб.
ИТОГО	11 656 000

 

3.3.3. Затраты на  экспертизу проекта и получение

 разрешения  на строительство

Затраты на экспертизу проекта определялись исходя из фактических затрат инвестора, ЗАО «Развитие территории» на этапе подготовки строительства жилого поселка «Сосенки» и выполнения ТУ (согласование, ТУ, инженерно-геологические изыскания. В общей сумме они составили 271 674 686 рублей.

3.3.4. Распределение  затрат на строительство 

Осуществление затрат на строительно-монтажные работы по строительству жилого поселка «Сосенки» прогнозировалось в соответствии со сложившейся практикой неравномерного распределения затрат по этапам строительства. 

Общая сумма затрат на СМР составила 2 223 798 000  рубля.

 

 

3.3.5.Затраты на страхование строительства  в период 

возведения объектов жилого поселка «Сосенки»

Стоимость страхового полиса на период строительства была принята в размере 0,4% от СМР и составила:

2 223 798 000 руб.х 0,004= 8 895 192 р. в год.

Так как строительство объектов будет продолжаться 18,5 месяцев, то сумма  страхового полиса составила: 8 895 192 / 12 мес.*19 мес. = 14 084 054 руб.

3.3.6.Затраты на рекламную компанию

Рекламная компания необходима ЗАО «Развитие территории» для привлечения средств на долевое строительство и последующей продажи части  готовых таунхаусов жилого поселка «Сосенки»  по полной коммерческой стоимости.

Рекламная компания будет осуществляется равномерно в течении всего производства строительно-монтажных работ вплоть до  срока сдачи объектов строительства в эксплуатацию.

Рекламная компания будет проводиться по следующим направлениям:

- Наружная реклама (рекламные  плакаты, стенды, флагштоки и т.п.)

- Реклама в средствах  массовой информации и сети  Интернет.

  Величина затрат  на привлечение покупателей определялась  из сложившейся практики. В среднем на рекламную компанию, инвесторы закладывают в бюджет строительства 0,5-2,0% от сметной стоимости строительства объекта, для расчетов была принята величина 1% от общей стоимость СМР.