Организация и реализация девелоперского проекта по строительству коттеджного поселка «Сосенки»

- о режиме работы ЗАО  «Развитие территории»;

- о государственной регистрации  ЗАО «Развитие территории»;

- об учредителях (участниках) ЗАО «Развитие территории»;

- о проектах строительства  многоквартирных домов и (или) иных  объектов недвижимости, в которых  принимало участие ЗАО «Развитие  территории» в течение трех  лет, предшествующих опубликованию  проектной декларации;

- о виде лицензируемой  деятельности, номере лицензии, сроке  ее действия, об органе, выдавшем  эту лицензию, если вид деятельности  подлежит лицензированию и связан  с осуществлением ЗАО «Развитие  территории» деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства;

- о величине собственных  денежных средств, финансовом результате  текущего года, размере кредиторской  задолженности на день опубликования  проектной декларации.

Требования к размеру собственных денежных средств ЗАО «Развитие территории», порядок расчета размера этих средств, а также нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности ЗАО «Развитие территории» устанавливаются Правительством РФ (п. 3 ст. 23 Закона N 214-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 21 Закона N 214-ФЗ информация о проекте строительства, соответствующая проектной документации, должна содержать информацию:

- о цели проекта строительства, об этапах и сроках его реализации, о результатах государственной  экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы  предусмотрено федеральным законом;

- о разрешении на строительство (Разрешение на строительство в Одинцовском районе выдано ЗАО «Развитие территории» органом местного самоуправления (Главой Администрации Одинцовского района) № РМТ-8713/07);

- о правах ЗАО «Развитие  территории» на земельный участок, (свидетельство о государственной  регистрации права собственности  № РМ 500120.07 договор купли-продажи  с компанией ООО «Развитие  территории» № 456-11-07), о границах  и площади земельного участка, об элементах благоустройства;

- о местоположении строящихся (создаваемых) таунхаусов в границах создаваемого жилого поселка и об их описании;

- о количестве в составе  строящегося (создаваемого)  таунхауса самостоятельных частей, передаваемых участникам долевого строительства ЗАО «Развитие территории» после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных  таунхаусов  в соответствии с проектной документацией;

- о функциональном назначении  нежилых помещений в жилом  поселке, не входящих в состав  общего имущества в  поселке;

- о составе общего имущества, которое будет находиться в  общей долевой собственности  участников долевого строительства  после получения разрешения на  ввод в эксплуатацию и передачи  части таунхаусов участникам долевого строительства;

- о предполагаемом сроке  получения разрешения на ввод  в эксплуатацию строящегося (создаваемого) жилого поселка, перечне органов  государственной власти, органов  местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют  в приемке объекта недвижимости  ЗАО «Развитие территории»;

- о возможных финансовых  и прочих рисках при осуществлении  проекта строительства и мерах  по добровольному страхованию  ЗАО «Развитие территории» таких  рисков;

ЗАО «Развитие территории» обязано вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений:

- о  компании ЗАО «Развитие  территории» и проекте строительства, а также о внесении изменений  в проектную документацию - в течение  трех рабочих дней со дня  изменения соответствующих сведений;

- о величине собственных  денежных средств, финансовом результате  текущего года, размере кредиторской  задолженности - ежеквартально. Кроме  того, указанные изменения должны  быть опубликованы в течение  десяти дней со дня внесения  изменений в проектную декларацию (п. п. 4, 5, 6 ст. 19 Закона N 214-ФЗ).

Если ЗАО «Развитие территории» нарушит требования, установленные Законом N 214-ФЗ в отношении проектной документации, то участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной ЗАО «Развитие территории» обязано возвратить денежные средства, полученные от дольщика, и уплатить проценты за их пользование в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств (п. 7 ст. 19, п. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

Получив разрешение на строительство, опубликовав проектную декларацию и осуществив государственную регистрацию права собственности  на земельный участок, ЗАО «Развитие территории» начинает привлекать денежные средства дольщиков, заключая с ними договоры долевого строительства. Естественно, этому не помешает реклама. В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 22 Закона N 214-ФЗ рекламировать  таунхаусы, входящие в состав жилого поселка на территории земельного участка № 132-03 можно только после проведения вышеуказанных операций. При этом не допускается приводить в рекламе количественную информацию, не имеющую непосредственного отношения к рекламируемой деятельности (пп. 1 п. 1 ст. 22 Закона N 214-ФЗ).

2.6.2. Договор участия  в долевом строительстве

Особенности заключения договора долевого строительства предусмотрены ст. ст. 4, 5 Закона N 214-ФЗ.

Пунктом 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ установлено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве производится в соответствии с требованиями Закона N 122-ФЗ и Приказа Минюста России N 184  (ст. 17 Закона N 214-ФЗ). Договор подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории Администрации Одинцовского района Московской области, для строительства которого привлекаются денежные средства. При этом для единого подхода территориальных органов Федеральной регистрационной службы при проведении государственной регистрации этих договоров разработана специальная Инструкция.

На основании п. п. 1, 2 ст. 25.1 Закона N 122-ФЗ, п. п. 8, 9 Инструкции, п. 8 Приказа Минюста России N 184 для проведения государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве представляются:

1) заявление о государственной  регистрации привлечения средств для участия в долевом строительстве;

2) документ об уплате  государственной пошлины в размере 300 рублей (ее размер установлен  ст. 333.33 НК РФ);

3) документы, подтверждающие  полномочия представителя ЗАО«Развитие территории», действовать от имени юридического лица;

4) документ, удостоверяющий  личность, представителем ЗАО «Развитие  территории»;

6) учредительные документы: устав ЗАО «Развитие территории» (или его нотариально удостоверенная  копия), предъявляемые Генеральным  директором как представителем  компании ЗАО «Развитие территории»;

7) документы с описанием  объекта долевого строительства  с указанием его местоположения  на плане создаваемого жилого  поселка и планируемой площади  части таунхаусов как объектов долевого строительства;

8) Разрешение на строительство в Одинцовском районе № РМТ-8713/07;

9) проектная декларация;

10) план создаваемого жилого  поселка с указанием его местоположения  и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них.

Для государственной регистрации последующих договоров необходимо представить документы, перечисленные в семи вышеуказанных пунктах.

В соответствии с п. п. 1, 8 ст. 13 Закона N 214-ФЗ, п. 5 Инструкции с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства считаются находящимися в залоге:

- предоставленный для  строительства (создания) объекта недвижимости  земельный участок, принадлежащий  ЗАО «Развитие территории» на  праве собственности на земельный  участок № 132-03;

- строящийся (создаваемый) на  этом участке жилой поселок.

При этом согласно п. 5 ст. 13 Закона N 214-ФЗ ЗАО «Развитие территории» обязано зарегистрировать право собственности на жилой поселок как объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении ЗАО «Развитие территории» от государственной регистрации права собственности на жилой поселок государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Кроме того, государственной регистрации подлежит и уступка прав требований по договору долевого строительства (ст. 17 Закона N 214-ФЗ, п. 2 ст. 389 ГК РФ). В соответствии со ст. 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Отметим, что дольщик может перевести свой долг на другое лицо только с согласия ЗАО «Развитие территории» (п. 1 ст. 391 ГК РФ).

2.6.3. Передача объекта  долевого строительства

Порядок передачи объекта долевого строительства установлен ст. 8 Закона N 214-ФЗ. На основании п. 2 указанной статьи такая передача возможна только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена Постановлением Правительства РФ N 698.

Для получения разрешения ЗАО «Развитие территории» обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением, к которому прилагаются документы, список которых приведен в п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ:

-свидетельство о государственной  регистрации права собственности  № РМ 500120.07 договор купли-продажи  с компанией ЗАО «Развитие  территории» № 456-11-07;

- градостроительный план  земельного участка № 132-03;

-Разрешение на строительство в Одинцовском районе было выдано ЗАО «Развитие территории» органом местного самоуправления (Главой Администрации Одинцовского района) № РМТ-8713/07;

- акт приемки объекта  капитального строительства;

- документ, подтверждающий  соответствие построенного жилого  поселка строительства требованиям  технических регламентов и подписанный  лицом, осуществляющим строительство;

- документ, подтверждающий  соответствие параметров жилого  поселка проектной документации  и подписанный ЗАО «Развитие  территории», осуществляющим строительство  и застройщиком в одном лице;

- документы, подтверждающие  соответствие построенного жилого  поселка техническим условиям  и подписанные представителями  ОАО «Трансинжстрой» как организации, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

- схема, отображающая расположение  построенного жилого поселка, расположение  сетей инженерно-технического обеспечения  в границах земельного участка  № 132-03 и планировочную организацию земельного участка № 132-03 и подписанная  ЗАО «Развитие территории» как компании осуществляющей строительство и застройщиком в одном лице;

- заключение органа государственного  строительного надзора, органа государственного  пожарного надзора (в случае если  предусмотрено осуществление государственного  строительного надзора, государственного  пожарного надзора) о соответствии  построенного  жилого поселка  требованиям технических регламентов  и проектной документации.

Статьей 8 Закона N 214-ФЗ предписано, что после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию ЗАО «Развитие территории» передает объект участнику долевого строительства на основании подписываемого сторонами передаточного акта или иного документа о передаче. Это должно произойти в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока. А участник долевого строительства, получивший сообщение ЗАО «Развитие территории» о завершении строительства жилого поселка и его готовности к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если качество части таунхаусов как  объектов долевого строительства не соответствует условиям договора (либо при несоответствии условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям), то участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче вправе потребовать от ЗАО «Развитие территории» составить акт, в котором перечисляются недостатки. При этом дольщик может отказаться от подписания передаточного акта до исполнения заказчиком обязанностей, предусмотренных п. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ. Итак, дольщик по своему выбору вправе потребовать от ООО «Развитие территории»: