Организация и реализация девелоперского проекта по строительству коттеджного поселка «Сосенки»

 

 

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Псковский государственный университет

 

Инженерно-строительный факультет

Кафедра «Организация строительства и управления недвижимостью»

 

 

 

 

 

Курсовой проект

По дисциплине «Организационный и производственный девелопмент»

На тему: «Организация и реализация девелоперского проекта по строительству коттеджного поселка «Сосенки»

 

 

 

 

                                                             Выполнил студент гр. 0045-03                                                                                                                                         Григорьева Я.В.

                                                                    Проверил: Минченков С. А.

 

                                                               

 

Псков

2013

 

 

Содержание:

Введение……………………………………………………………………4

Резюме………………………………………………………………………7

1. Исходные данные

1. Местоположение объекта………………………………………8
2. Технико – экономическое обоснование строительства………9
3. Инфраструктура коттеджного поселка «Сосенки»…………17
4. Объемно – планировочные и конструктивные решения……18

2. Правовые основы приобретения земельного участка в собственность юридическому лицу на территории Одинцовского района………27

1. Получение разрешения на загородное строительство в Московской области…………………………………………30
2. Приобретение и регистрация прав на введенные в эксплуатацию объекты недвижимости
1. Подтверждение факта создания объекта……………34
2. Документы для регистрации права ЗАО «Развитие территории» как застройщика………………………35

3. Экономическая экспертиза проекта

1. Краткое описание проекта……………………………………37
2. Анализ рынка жилых поселков
1. Перспективы и тенденции……………………………39
2. Анализ конкурентов…………………………………41
3. Финансовый план
1. Определение затрат инвестора ЗАО «Развитие территории» по инвестиционной деятельности……42
2. Стоимость разработки проекта и рабочей документации…………………………………………43
3. Затраты на экспертизу проекта и получение разрешения на строительство………………………44
4. Распределение затрат на строительство……………44
5. Затраты на страхование строительства в период возведения объектов жилого поселка «Сосенки»…45
6. Затраты на рекламную компанию……………….......45
7. Затраты на ввод объекта в эксплуатацию…………45
8. Затраты на покупку земельного участка……………46
9. Совокупные затраты инвестора……………………46
4. Доходы по проекту………………………………………….....47
1. Прогноз денежного дохода от реализации инвестиционного проекта……………………………48

  Заключение………………………………………………………………56

Список использованных источников……………………………………57

Приложение………………………………………………………………58

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Вопрос развития рынка строительства индивидуального жилья является в настоящее время одним из самых актуальных  и одним из направлений Национального проекта.

Наиболее благодатную почву для своего развития рынок индивидуальной недвижимости имеет в крупных капиталоемких городах и прилегающих  к ним областях - в первую очередь в Москве и ближайшем Подмосковье.

Результаты исследования инвестиционной привлекательности Московской области вкупе с анализом рынка загородной недвижимости свидетельствуют о перспективности территории в целях строительства. В данной работе проведен анализ для выбора наиболее эффективного проекта  для участка застройки, оценены преимущества и недостатки строительных объектов с точки зрения потребительских предпочтений, определен рыночный сегмент.

Проект жилого поселка «Сосенки», разработанный в рамках данной работы, предусматривает строительство в Одинцовском районе жилого поселка из 72-х загородных домов общей площадью квартир 81 258 кв.м. При условии обеспечения необходимого уровня финансирования проекта он может быть реализован в течение 18,5 месяцев. По мере реализации пилотного проекта, планируется дальнейшее расширение строительства, так как проведенные исследования показывают, что на сегодняшний день заниматься строительным бизнесом в Одинцовском районе выгодно. Кроме того, рекомендуется строить не только доступное жильё. В городе и его окрестностях существуют строительные площадки, которые могут использоваться под элитное жилье.

По результатам оценки инвестиционной привлекательности региона и анализа рынка загородной недвижимости наиболее перспективными районами для застройки являются: Одинцовский, Красногорский. Выбор в их пользу обусловлен следующими факторами:

• Близость от города и транспортная доступность, отдаленность от базового ДСК не более 20 км.
• Наличие развитой инфраструктуры в части коммуникаций и объектов

социального назначения.

• Экологическая чистота и благоприятная природная среда.
• Возможность минимизации затрат за счет привлечения местных подрядных организаций и возможность финансирования из муниципальных бюджетов.
• Возможность возведения объектов инфраструктуры, которые можно использовать после окончания строительства поселков.

Наиболее распространенными форматами загородного жилья для постоянного проживания являются в настоящее время коттеджи и таун-хаусы.

Таун-хаус (англ, townhouse - городской дом) представляет собой своеобразное сочетание городской квартиры и загородного дома.  Такой вид жилья экономичен при строительстве и подключении коммуникаций, функционален, удобен с точки зрения обслуживания и обеспечения безопасности. В связи с этим наблюдается постоянный рост спроса на таун-хаусы, кроме того, создание таун-хаусных районов в среде городских конгломератов стало одной из тенденций в развитии малоэтажного строительства.

По мнению риэлторов, в будущем на рынке будет происходить стабильное увеличение спроса на загородные коттеджи и таун-хаусы. Это связано с тем, что горожане со стабильным высоким доходом, составляющие высшую прослойку среднего класса, стремятся помимо квартиры в городе приобрести жилье за городом, при этом таун-хаус зачастую рассматривается покупателями как загородный дом.

В настоящий момент в России сформировалась группа будущих собственников, интересующаяся таун-хаусами. Как правило, этим видом жилья интересуются представители бизнес-класса, которые покупают таун-хаусы для использования в качестве постоянного жилья. Коттеджи, в свою очередь, чаще приобретаются как второе жилье - вариант загородного дома. Наиболее привлекательными условиями при покупке, как таун-хауса, так и коттеджа, является наличие собственного земельного участка, гаража, охраны территории и отсутствие большого количества соседей. Строительство комплексов таун-хаусов подразумевает наличие достаточных площадей для создания комплексной инфраструктуры объекта, выделения придомовых земельных участков, благоустроенных спортивных и детских площадок, детских садов, предприятий бытового обслуживания и торговли и т. д.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Резюме

1. Наименование проекта: коттеджный поселок «Сосенки».

 

2. Место строительства: Одинцовский р-н , Московская область.

 

3. Инициатор проекта: ИП Григорьева Яна Владимировна.

 

4. Застройщик: ЗАО «Развитие территории».

 

5. Ожидаемый доход: 6 387 681 300 руб.

 

6. Сумма текущих затрат: 3 207 793 700 руб.

 

7. Срок окупаемости (без учета сметной стоимости строительства): 18,5 мес.

 

8. Инвестиции (без учета сметной стоимости строительства): 3 207 793 700 руб.
 

1. Исходные данные о проекте
1. Месторасположение объекта

Коттеджный посёлок «Сосенки» находится в одном из наиболее живописных уголков лесопарковой зоны Подмосковья. Он расположен в 9-ти км от МКАД по Можайскому шоссе  и в 7-ми км от МКАД по Рублево-успенскому шоссе вблизи города Одинцово, между поселком «Барвиха» (1 км по прямой) и селом «Ромашково» (2 км по прямой). Посёлок располагается на западе от Москвы (рис. 1.1 – схема местоположения поселка/лист 1 графической части).

 

Рис. 1.1. Схема местоположения коттеджного посёлка

Транспортное сообщение поселка с ближайшими городами обеспечивается:

 С  городом Одинцово

 – личным автомобильным  транспортом по Можайскому и  Подушкинскому шоссе;

- общественным  транспортом (маршрутное такси №15, 23 от станции  «Раздоры» до станции «Одинцово») по Подушкинскому шоссе;

С городом Москвой

- личным автомобильным  транспортом по Минскому и  Рублево-успенскому  шоссе;

- общественным  транспортом (электропоезд от станции «Раздоры»  до станции «Москва-Смоленская»).

Земельный участок ЗАО «Развитие территории» 17,1 Га, предполагаемый под застройку, расположен в восточной части Одинцовского района и граничит:

-с севера – земли  Серебряноборского опытного лесничества,

-с северо-запада –  в 30-ти метрах ручей «Безымянный»,

-с северо-востока –  земли Э.Х. «Немчиновка»,

- с запада - земли Э.Х. «Немчиновка»,

-с северо запада – земли ГУП «Экспериментального сельскохозяйственного предприятия «Немчиновка» (ЭХ «Немчиновка),

-с юго-востока – земли  Э.Х. «Немчиновка»,

-с юга - на расстоянии 50 м местная автодорога.

1.2. Технико-экономическое  обоснование строительства.

Наиболее эффективным использованием объекта является тот вариант использования, при котором достигается максимальный эффект с экономической точки зрения. Для определения этого варианта проводят анализ наиболее эффективного использования по четырем основным направлениям:

- физическая осуществимость – выбор наиболее эффективного варианта использования объекта оценки из существующих физически возможных вариантов, критерий физической осуществимости – размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку /2, с. 263/;

Рассмотрим различные варианты застройки для участка 17,1 Га ЗАО «Развитие территории»: многоэтажная застройка, торгово-офисный центр, промышленное предприятие, коттеджная застройка, строительство таунхаусов и коттеджей (смешанная застройка).

Многоэтажная застройка подразумевает под собой более развитую инфраструктуру (детские сады, школы, магазины, маршрутный транспорт, медицинские учреждения, котельная), требуется большая подводимая электрическая мощность, подключение к внешней канализационной  системе.

Рассмотрим вариант многоэтажной застройки с экономической точки зрения. В соответствии с МГСН 1.01-99 (Московские городские строительные нормы) на 1Га можно возвести один дом. Для участка ЗАО «Развитие территории» при отпущенной электрической мощности – это 12-ти этажный дом.  На территории  17,1 га можно построить 17 таких домов. Эффективность реализации данного проекта можно проанализировать исходя из результатов  таблицы 1.1.

Таблица 1.1.

Оценка эффективности реализации инвестиционного проекта (многоэтажный дом)

Показатель	Количество
Общая площадь 12-ти этажного дома	10 800 кв.м
Продаваемая площадь одного дома	6 500 кв.м
Продаваемая площадь микрорайона	6 500х17=110 500 кв.м
Выручка от продажи (цена 1-го кв. м – 62 500 руб.)	110 500 х 62 500=6 906 250 руб.

 

Выручка от продажи в варианте многоэтажной застройки существенно меньше выручки от продажи в варианте смешанной застройки (таблица 1.3).

Таким образом, многоэтажная застройка данного участка нецелесообразна.

Торгово-офисный центр должен находиться в местах, которые насчитывают большое количество населения, либо располагаться там, где проходят оживленные трассы, что тоже обеспечивает приток потенциальных покупателей.

Кроме того в одном районе с участком ЗАО «Развитие территории» находятся торгово-офисные центры с большей площадью и лучшей транспортной доступностью, следовательно строительство торгово-офисного центра нецелесообразно из-за высокой конкуренции.

Промышленное предприятие ухудшает экологическую обстановку в районе, кроме того данный район считается санаторной зоной - недалеко от района застройки находится в частности санаторий «Барвиха». Промышленное предприятие требует больших подводимых электрических мощностей, а существующая транспортная система не позволяет подвозить сырье и вывозить продукцию в больших объемах. Высокая стоимость земли негативно скажется на цене продукции. Следовательно, данный вариант застройки нецелесообразен.

Коттеджная застройка подразумевает высокие первоначальные капиталовложения и более долгий период реализации типового проекта.