Оценка объекта недвижимости

        В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.

        Против использования доходного подхода как некорректного в данной ситуации у студента также имелось несколько аргументов. Несмотря на существующий в Московском регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «чёрным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет студенту собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, я посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчётов.

 

 

3.3.  Затратный подход

        В процессе работы над определением стоимости объекта оценки я пришел к выводу, что использование затратного подхода является некорректным. Поэтому я принял решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

        Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём дома, частью которого является объект оценки, я не располагает.

        В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости квартиры в площади дома приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, студенту абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость  приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, я принял решение отказаться от его применения в рамках данной курсовой.

 

 

3.4. Итоговое согласование  рыночной стоимости объекта оценки

        Целью согласования результатов используемых подходов является определение наиболее вероятной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки через взвешивание преимуществ и недостатков каждого из них. Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:

1.  Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ;

2. Способность отразить действительные намерения типичного покупателя или продавца, а также прочие реалии спроса/предложения;

3. Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая рынки);

4. Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, типичных для объекта (местоположение, размер, качество строительства, износ, потенциальная доходность и т.д.);

5. Ограничительные условия, накладываемые на каждый из применяемых методов оценки.

       В данном случае для определения рыночной стоимости объекта оценки нам был использован только сравнительный подход, поэтому дополнительного согласования применения подходов в данном случае не требуется (Таблица 9).

Таблица 9

Таблица согласования

Подход к оценке	Результат расчета стоимости,                руб.	Весовой коэффициент	Доля метода в общей  стоимости, руб.
Сравнительный подход	2 296 739	1,00	2 296 739
Затратный подход	Не применялся
Доходный подход	Не применялся
Итоговая величина рыночной стоимости недвижимого имущества,                 руб.			2 296 739

 

       Итоговая стоимость объекта оценки составляет (округленно) 2 296 739 (Два миллиона двести девяносто шесть тысяч семьсот тридцать девять) рублей.

 

Заключение

Цель курсового проекта  -  определение рыночной стоимости  жилого помещения(квартиры), общей площадью 44,4 кв.м.

         Мною были изучены теоретические  знания  оценки недвижимости и я на  конкретном примере попытался оценить объект недвижимости .В результате получилось что проведенный мною анализ и расчеты позволяют сделать вывод, что:

       Рыночная стоимость 2-комнатной квартиры общей площадью 44,4кв. м, на 2 этаже 5-этажного панельного жилого дома, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Мориса Тореза по состоянию на 1 ноября 2012 года составляет: 2 296 739 руб.

      Итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

       В рамках сравнительного подхода применялись методы балных оценок, методом сравнения продаж, метод мультипликатора. Согласование этих методов дало стоимость объекта оценки, равную 2 296 739 (Два миллиона двести девяносто шесть тысяч семьсот тридцать девять) рублей.

      С учетом  того что такие подходы к объекту оценки как затратный и доходный не были использованы в этой курсовой, в рамках согласования результатов оценки была получена итоговая стоимость объекта оценки. Она составила – 2 296 739 (Два миллиона двести девяносто шесть тысяч семьсот тридцать девять) рублей.

Анализ наиболее эффективного использования, проведенный во 2 главе курсовой работы, показал что текущее использование является наиболее эффективным.

Таким образом, цель работы – оценка жилого помещения(квартиры) – достигнута, все задачи решены.

 

Список литературы

1. Конституция (Основной закон) Российской Федерации – России. – М.:    Известия, 1993.
2. Гражданский кодекс РФ. Часть 1.2. М., 1996Агапов Н.Н. и др. Методические основы оценки недвижимости, - М., РЭА, 2009.
3. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998г. №135-ФЗ.
4. Приказ от 27 июля 2007 года № 256 Об утверждении Федерального   Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»;
5. Приказ от 20 июля 2007 года № 255 Об утверждении Федерального Стандарта Оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»;
6. Приказ от 20 июля 2007 года № 254 Об утверждении Федерального Стандарта Оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».
7. Международные стандарты оценки / Микерин Г. И., Павлов Н. В. –М.: Изд-во «Интерреклама», 2003.
8. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. - М., РДЛ, 2011,224с, 4500.
9. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке стоимости зданий и сооружений. - М., Ассоциация строительных ВУЗов, 2010
10. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. - СПБ, СПБГТУ, 2008.
11. Тарасевич Р.И. Оценка недвижимости. - СПб, Изд. СПбГТУ, 2007.
12. Теория и методы оценки недвижимости. Учебное пособие. СПб, изд-во Спб ГУЭФ, 2008.
13. Управление портфелем недвижимости. Уч. Пособие для вузов. Пер. с англ. - М., ЮНИТИ, 2010.
14. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. - М., Русская деловая литература. 2011.
15. Экономика и управление недвижимостью. Учебник под ред. Грабовского П.Г. М 2009.
16. Приложение к обозрению «Новости рынка недвижимости» «Зеленая площадь» №15 (429) от 23 апреля 2012 года, с. 98 – 124;
17. Приложение к обозрению «Новости рынка недвижимости» «Зеленая площадь» № 17 (431) от 14 мая 2012 года, с. 90 – 116;
18. Приложение к обозрению «Новости рынка недвижимости» «Зеленая площадь» №23 (437) от 25 июня 2012 года, с. 94 – 120
19. Еженедельная газета «Новости рынка недвижимости» [Электронный ресурс] – режим доступа: http://nrn.ru/nrnlive/408/27225/?sphrase_id=6430
20. Еженедельная газета «Новости рынка недвижимости» [Электронный ресурс] – режим доступа: http://nrn.ru/nrnlive/404/26528/?sphrase_id=6430

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение  1

 

 

 

Приложение  2

 

 

 

Приложение 3

 

 

 

Приложение 4

Общая классификация недвижимости

Тип классификации	Виды недвижимости
По характеру использования	Для жилья: дома, коттеджи, квартиры для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады Для сельскохозяйственных целей: фермы, сады Для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных  и административных учреждений
По целям владения	Для ведения бизнеса, для  проживания владельца В качестве инвестиций В качестве товарных запасов  и НЗП Для освоения и развития для потребления истощимых ресурсов
По степени специализации	Специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим  лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего  использования, кроме случаев, когда  она реализуется как часть  ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие  и химические заводы, электростанции музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору Неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях
По степени готовности к эксплуатации	Введенные в эксплуатацию требующие реконструкции или  капитального ремонта незавершенное  строительство
По воспроизводимости в натуральной форме	Не воспроизводимые: земельные  участки, месторождения полезных ископаемых Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 5

Объекты аналоги

Расположение объектов аналогов

http://dom63.ru/realty/sell/residential/secondary/detail/473143.php

http://dom63.ru/realty/sell/residential/secondary/detail/445421.php

http://samara-gid.ru/view.php?id=4195&year=2012

http://dom63.ru/realty/sell/residential/secondary/detail/479863.php

http://dom63.ru/realty/sell/residential/secondary/detail/443783.php

 

¹Электронный ресурс - Режим доступа: [http://nrn.ru/nrnlive/408/27225/?sphrase_id=6430]

² Электронный ресурс - Режим доступа: [http://nrn.ru/nrnlive/404/26528/?sphrase_id=6430]