Оценка объекта недвижимости

        Особняком среди «старого» относительно всех новостроек жилого фонда стоят сталинские дома. Несмотря на довольно-таки почтенный возраст зданий, квартиры в номенклатурных «сталинках» пользуются стабильным спросом, в основном – из-за технических характеристик квартир и общего хорошего состояния домов. Площадь однокомнатных квартир порой доходит до 50 кв.м, что сравнимо сейчас лишь с показателями новостроек и элитных домов. И, как отмечают специалисты по работе с недвижимостью и сами горожане, «сталинки» как выглядят, так и являются гораздо более прочными домами, чем вышеупомянутые «хрущевки» или «ленинградки».

И подобное положение вещей  обусловлено старым добрым классовым  неравенством: если хрущевские массивы  возводились лишь для массового  расселения рабочего люда, то «сталинки» давали крышу над головой представителям высших слоев советского общества¹.

        В Самаре цены на недвижимость на данный момент таковы: средняя стоимость одного квадратного метра на первичном рыке по состоянию на III квартал составляет 44,5 тысячи рублей, на вторичном рынке - 49,8 тысячи рублей за квадратный метр. Стоит также учесть, что большинство новостроек на территории города – это многоэтажные дома улучшенной планировки. Цена же одного квадратного метра в «улучшенках» вторичного рынка на порядок выше, чем средний показатель по городу – 54,3 тысячи рублей. То есть, разница в цене между новостройками и вторичкой весьма существенна².

 

 

2.3 Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

        Наиболее эффективное использование  является  основополагающей предпосылкой стоимости.

        Заключение о наиболее эффективном использовании  отражает мнение оценщика в отношении эффективности  использования собственности, исходя из анализа состояния рынка.  Понятие "наиболее эффективное использование", применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех  разумно возможных,  физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и  юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

        Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

        Законодательная разрешенность:  рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

        Физическая осуществимость:  рассмотрение  физически реальных в данной местности способов использования.

        Финансовая осуществимость:   рассмотрение того, какое  физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка. 

       Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

        В настоящем отчете производился отбор альтернативных вариантов наиболее эффективного использования объекта оценки, которые разумно осуществимы, с учетом рыночных возможностей и ограничений.

Законодательная разрешенность:

       Существует законодательное ограничение на использование жилых помещений в качестве нежилых и нежилых помещений в качестве жилых. В соответствии со ст. 22 Жилищного Кодекса Российской Федерации перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Ст.22 Жилищного Кодекса Российской Федерации также устанавливает, запретна перевод двухкомнатной квартиры  в нежилое в следующих случаях: во-первых, если отсутствует отдельный вход в переводимое помещение и вход в него и жилые помещения является общим и при этом отсутствует техническая возможность его оборудования; во-вторых, если переводимое помещение является частью жилого помещения, например, комната в квартире; в-третьих, если в переводимом помещении постоянно проживают собственник или иные лица, например, члены его семьи; в-четвертых, если переводимое помещение обременено правами третьих лиц, например, находится в залоге, является предметом договора коммерческого найма.

        Объект оценки является двухкомнатной квартирой, расположенной на втором этаже пятиэтажного дома. Вход в квартиру осуществляется через общий подъезд.

Таблица 1     

Анализ наиболее эффективного использования

Тип недвижимого имущества Факторы	Жилая недвижимость	Офис	Складское помещение
Законодательная разрешенность	+	-	-
Физическая осуществимость	+	-	-
Финансовая осуществимость	+	-	-
Максимальная эффективность	+	-	-

 

       В результате проведенного исследования наиболее эффективного использования объекта оценки нами были проанализированы следующие факторы, оказывающие влияние на эффективное использование объекта оценки:

      Таким образом, наиболее эффективным использованием данного объекта является его текущее использование в качестве жилого. Все дальнейшие расчеты выполнены нами исходя из наиболее эффективного использования объекта оценки – жилое помещение. Основываясь на этом анализе и принимая во внимание местоположение объекта оценки, физическое условие  наиболее эффективным использованием объекта оценки является его текущее использование – квартира.

 

 

 

 

Глава 3. Определение стоимости объекта

3.1. Определение стоимости  объекта оценки в рамках сравнительного подхода

3.1.1 Метод сравнения продаж.

        Применение метода сравнительного анализа продаж заключается в последовательном выполнении  следующих действий:

1) Подробное исследование  рынка с целью получения достоверной  информации о  всех  факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

2) Определение подходящих  единиц сравнения и проведение  сравнительного анализа  по  каждой единице (Таблица 3).;

3)  Сопоставление исследуемого  объекта с выбранными объектами  сравнения с целью корректировки  их продажных цен или исключения  из списка сравнимых;

4) Приведение ряда показателей  стоимости сравнимых объектов  к одному или к диапазону  рыночной стоимости исследуемого  объекта. 

        При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от  объекта сравнения к объекту оценки (Таблица 4).

       Полная информация по аналогам можно посмотреть в приложении 5.

 

 

 

Таблица 3

Таблица Аналогов

Параметры	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Город	Самара	Самара	Самара	Самара	Самара	Самара
Адрес комнаты	Мориса Тореза ул, д. 119	Мориса Тореза ул, д. 143	Мориса Тореза ул, д. 85	Мориса Тореза ул, д. 147	Мориса Тореза ул, д. 75	Мориса Тореза ул, д. 18
Материал стен	панельный	панельный	панельный	панельный	панельный	панельный
Общая площадь квартиры, кв.м.	44,40	44,20	45,00	42,00	42,00	42,00
Жилая площадь, кв.м.	28,00	33,00	30,00	21,70	30,00	30,00
Площадь кухни, кв.м.	5,50	5,40	6,00	5,50	6,00	5,60
Кол-во комнат в квартире	2	2	2	2	2	2
Этаж	2	5	4	4	2	5
Этажность	5	5	5	5	5	5
Балкон/Лоджия	Балкон	Балкон	Балкон	Балкон	Балкон	Балкон
С/У	Совмещенный	Совмещенный	Совмещенный	Совмещенный	Совмещенный	Совмещенный
Состояние	Удовлетворительное	Отличное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Хорошее	Хорошее
Лифт	нет	нет	нет	нет	нет	нет

Продолжение таблицы 3

Стоимость квартиры, руб.		2 430 000	2 150 000	2 200 000	2 050 000	2 350 000
Стоимость 1 кв.м, руб.		54 977	47 778	52 381	48 810	55 952
Источник информации		http://dom63.ru/realty/sell/residential/secondary/detail/473143.php	http://dom63.ru/realty/sell/residential/secondary/detail/445421.php	http://samara-gid.ru/view.php?id=4195&year=2012	http://dom63.ru/realty/sell/residential/secondary/detail/458595.php	http://dom63.ru/realty/sell/residential/secondary/detail/443783.php

Таблица 4

Расчет и ввод корректировок

Элемент сравнения	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Адресс	Мориса Тореза ул, д. 119	Мориса Тореза ул, д. 143	Мориса Тореза ул, д. 85	Мориса Тореза ул, д. 147	Мориса Тореза ул, д. 75	Мориса Тореза ул, д. 18
Общ.пл.	44,40	44,20	45,00	42,00	42,00	42,00
Стоим.общ.	Руб.	2 430 000	2 150 000	2 200 000	2 050 000	2 350 000
Стоим.кв.м	Руб.	54 977	47 778	52 381	48 810	55 952
Право собствен.	полное	полное	полное	полное	полное	полное
Откор.стоим.	Руб.	54977	47778	52381	48810	55952
Условия  Расчета	н/р	н/р	н/р	н/р	н/р	н/р
Корректировка		0%	0%	0%	0%	0%
Откор.стоим.	Руб.	54 977	47 778	52 381	48 810	55 952
Время продажи	31.10.2012	31.10.2012	31.10.2012	31.10.2012	31.10.2012	31.10.2012
Корректировка		0%	0%	0%	0%	0%
Откор.стоим.	Руб.	54 977	47 778	52 381	48 810	55 952
Место полож.		вдали от центра	вдали от центра	вдали от центра	вдали от центра	близко к центру

 

Продолжение таблицы 4

Корректировка		0%	0%	0%	0%	-5%
Откор.стоим.	Руб.	54 977	47 778	52 381	48 810	55 673
Материал стен	панельный	панельный	панельный	панельный	панельный	панельный
Корректировка		0%	0%	0%	0%	0%
Откор.стоим.	Руб.	54 977	47 778	52 381	48 810	55 673
Тип жилья	хрущевка	хрущевка	хрущевка	хрущевка	хрущевка	хрущевка
Корректировка		0%	0%	0%	0%	0%
Откор.стоим.	Руб.	54 977	47 778	52 381	48 810	55 673
Этаж	2	5	4	4	2	5
Корректировка		5%	0%	0%	0%	5%
Откор.стоим.	Руб.	57 726	47 778	52 381	48 810	58 456
Общ.пл.	44,00	44,20	45,00	42,00	42,00	42,00
Корректировка		0%	0%	3%	3%	3%
Откор.стоим.	Руб.	57 726	47 778	52 538	48 956	58 632
Пл.кухни	6	5,4	6,0	5,5	6,0	5,6
Корректировка		4%	0%	3%	0%	2%
Откор.стоим.	Руб.	57 842	47 778	52 591	48 956	58 690
Отделка	удовлет.	отличчная	удовлет.	удовлет.	хорошая	хорошая