Оценка объекта недвижимости

       Затраты на воспроизводство объекта оценки - Затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий (ФСО № 1).

Затраты на замещение объекта  оценки - Затраты, необходимые для  создания аналогичного объекта с  использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (ФСО  № 1).

       Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - Дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (ФСО № 1).

       Наиболее эффективное использование объекта оценки - Использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (ФСО № 1).

       Срок экспозиции объекта оценки - Срок с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (ФСО № 1).

        Итоговая стоимость объекта оценки - Стоимость, определяемая путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (ФСО № 1).

        Отчет об оценке -  Документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (ФСО № 3).

 

 

1.5 Недвижимость. Виды и типы недвижимости

       Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

       Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

       Предприятие может быть также передано по наследству. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Ст. 131 ГК РФ в императивной форме установлен открытый, публичный характер акта государственной регистрации недвижимости. Это означает, что государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных прав на объекты недвижимости любому лицу. Эта норма безусловно позволит существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.

        Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения. Базовым объектом недвижимости является земля.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более  успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в приложении 4.

        В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

        Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

- земельные участки,

- участки недр,

- обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть

- объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению - невозможно, в том числе леса,

- многолетние насаждения,

- здания,

- сооружения,

- объекты незавершенного строительства.

        К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

 

 

1.6 Основные принципы оценки недвижимости

        Альтернативность. В каждой сделке обе стороны (продавец и покупатель) имеют возможность выбирать. В нашей ситуации альтернативность должна рассматриваться в первую очередь с точки зрения покупателя, имеющего варианты по приобретению объекта оценки за указанную цену или его аналогов, либо желающего по-другому инвестировать свои средства, например, положить в банк. С точки зрения продавца, а им в нашем случае потенциально может стать кредитор, наиболее вероятно следующее развитие ситуации: продажа объекта оценки, либо сдача его в аренду.

        Принцип замещения. Максимальная цена недвижимости определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен другой объект аналогичной полезности. Типичный благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта одинаковой полезности на местном рынке. Такой покупатель не будет платить за собственность больше, чем стоимость строительства нового объекта одинаковой полезности. При прогнозе будущих доходов он будет учитывать доходность аналогичных объектов.

        Принцип будущих преимуществ. Цены на рынке отражают предвидение будущих преимуществ от владения объектом. Конечно, прошлое и настоящее являются важными фазами развития, однако именно предвидение   будущей   динамики   производства   и   возможности   перепродажи   объекта   определяет   его «экономическую цену». В процессе определения стоимости объекта оценки мы стремились дать обоснованный прогноз будущих состояний и динамики рынка.

        Принцип избыточной производительности. Чистый доход, остающийся у собственника объекта после справедливого возмещения производственного фактора «капитал» и производственного фактора «труд», определяется как избыточная производительность и ассоциируется с фактором «управление».

Принцип изменчивости. Социальные, экономические, политические и физические силы постоянно действуют на рынке. Изменение этих факторов оказывает влияние на конъюнктуру рынка и уровень цен. Их влияние в конкретной ситуации незначительно, и это влияние учитывается поправками на риск.

        Принцип оптимального использования. Оптимальное использование объекта собственности - это наиболее прибыльное из легально допустимых и физически/технически возможных вариантов его использования. Оптимальное функционирование производства учитывает возможности совершенствования (повышения эффективности) технологического процесса и/или перехода на выпуск новой продукции.

        Принцип конкуренции. Возможность извлекать доходы создаёт почву для конкуренции, а сверхдоходы ведут к разрушительной конкуренции. Объект оценивается в условиях растущей конкуренции при полном отсутствии возможности получать сверхприбыль.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Описание и анализ объекта оценки

2.1. Описание объекта оценки

        Наш объект оценки находится в г. Самара, Советском районе, ул. Мориса-Тореза д.119, кв.33 (рис.1). В данном случае объект оценки - 2х-комнатная квартира, расположенная на 2 этаже 5-этажного панельного дома, «хрущевка». К дому подведен водопровод, газопровод и канализация. Территория достаточно озеленена, во дворе имеется обустроенная детская площадка. Ко всем подъездам подведены асфальтированные дорожки. Объект оценки находится в 3 минут от школы № 28, и в 5 минутах от парка победы. От объекта оценки до ближайшей остановки общественного транспорта 5 минут ходьбы. Экологическая обстановка - благоприятная, т.к. объект оценки находится рядом с парком, вдали от заводов. Криминогенная обстановка - спокойная. Дом панельный, фундамент бетонный. Перекрытия в доме - ж\бетонные. Оцениваемая квартира - двухкомнатная, находится во 2 подъезде 3 подъездного дома, на втором этаже. Общая площадь - 44,4 кв.м, из них жилая площадь – 18,5 кв.м, кухня 5,5кв.м, балкон - 3.1 кв.м, Высота помещения - 2.5 м. Прихожая прямоугольной формы, на полу - линолеум, стены обклеены обоями. Первая комната прямоугольной формы, пол деревянный, балконная дверь деревянная, стены поклеены обоями, потолок побелен. Вторая комната также прямоугольной формы, пол - линолеум, стены поклеены обоями, потолок побелен. Кухня квадратной формы. Стены - обои и керамическая плитка, пол - линолеум. Балкон застеклен. Все окна выходят во двор. В квартире расположена сплит-система.

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 1 -Местонахождение объекта оценки

 

 

2.2 Анализ среды объекта оценки

       С увеличением количества квартир в новостройках вторичный рынок не перестает удивлять богатством выбора. И неудивительно – несмотря на довольно-таки жесткую конкуренцию, составляемую огромным числом новых домов, «вторичка» до сих пор остается востребованным сегментом, несмотря на некую «двойственность» и многочисленные споры вокруг этой части рынка недвижимости.

        Так называемое «вторичное жилье» представляет собой особый сегмент рынка недвижимости. «Вторичка» – это жилплощади, не раз (и даже не два) проходившие все стадии процесса продажи. И, если углубиться в тему, вторичный рынок, как любая медаль или монета, имеет две стороны.

В сравнении с первичным, вторичное жилье имеет ряд неоспоримых преимуществ.

        Вторичный рынок подразумевает гораздо меньшие хлопоты, связанные с организационными сложностями (например, с оформлением документов в различных учреждениях). Большой плюс в том, что вторичное жилье можно приобрести практически в любом нужном вам районе. Квартиры в этих домах сразу пригодны для жизни, в отличие от жилья с «черновой отделкой».

        На покупку «вторички» гораздо проще получить ипотечный кредит. Более того, вторичный рынок изобилует домами различных серий, а значит, и планировок – в этом случае покупателю «есть, где разогнаться», он может выбрать квартиру в любом приглянувшемся ему доме – будь это высотное здание или обычная пятиэтажка. Сейчас на вторичном рынке есть достаточно крепкие кирпичные дома – например, «сталинки» и «улучшенки» 80-х годов постройки. В этом случае соотношение цена-качество достигает максимально выгодной точки.

Рисунок 2 -Показатели соотношения цен и качества в III квартале 2012

 

        Объем и структура экспозиции вторичного рынка жилья в III квартале 2012 года, как и на протяжении предыдущих двух годов, остается постоянной – как по типам жилья, так и по административному делению. Совокупный объем предложения составляет порядка 40 тысяч предложений общим объемом примерно 1 млн кв.м.

        Эти показатели характерны для данного сегмента рынка последние 3 года.Распределение экспозиции вторичного рынка жилья по количеству комнат в квартире является достаточно равномерным. Однако наибольшим спросом стабильно пользуются одно- и двухкомнатные квартиры, в то время как срок экспозиции «трешек» значительно превышает показатели меньших по площадям объектов. Средний же срок экспозиции объекта на вторичном рынке составляет порядка 100 суток.

        Распределение предложения квартир по административным районам города совпадает со структурой застройки: примерно по 20% экспозиции приходится на три крупнейших района: Кировский, Промышленный и Октябрьский. Распределение жилого рынка по типам жилья не столь равномерно, но также стабильно: порядка 60% экспозиции представляют собой «улучшенки» и квартиры 90-й серии, 20% - «хрущевки» и «ленинградки», остальные типы жилья занимают незначительные доли предложения.

        Однако среди минусов вторичного рынка есть один самый существенный, затмевающий все его вышеперечисленные достоинства – это состояние жилого фонда. Самара – город, имеющий дореволюционные постройки, большую часть исторических районов города также занимают постройки 20-30-х годов прошлого века. И, вопреки всем законам здравого смысла, они являются не закрытыми «памятниками архитектуры», которые отдельные структуры с пеной у рта защищают от сноса, а представляют собой обычные дома, в которых фактически заперты их жители. Большая часть «старого фонда» Самары – это аварийное жилье, нуждающееся в срочном капремонте. И, тем не менее, даже этот сегмент рынка остается относительно востребованным.

        Более того, к разряду ветхого жилья приближается и самая крупная категория домов в Самаре – это «хрущевки» в количестве 18-ти тысяч зданий, составляющие около 30% от всего жилого фонда города. «Хрущевки» сносимых серий предназначались для временного решения жилищной проблемы и были рассчитаны на 25 лет эксплуатационного срока, но большая часть из них до сих пор используется по назначению. «Хрущевки» несносимых серий имели расчетный ресурс 50 лет, однако поздние исследования показали, что ресурс может быть продлен до 150 лет (при своевременных капитальных ремонтах). Но уже через какое-то десятилетие «хрущевки» перейдут в разряд ветхого, а затем и аварийного жилья. Недалеко ушли и дома ленинградской серии. В настоящее время власти многих крупных городов принимают решение: вместо сноса «хрущевок» проводить их реконструкцию. Среди таких городов Санкт-Петербург, Казань, Пермь и многие другие, имеющие идентичные с нашим городом проблемы относительно жилого фонда, его состояния и распределения. В Самаре планируется приводить эту программу в жизнь частично.