Оценка объекта недвижимости

Содержание

Введение                                                                                                                   3

Глава 1. Предпосылки оценки                                                                                5

1.1. Цели, задачи оценки                                                                                         5

1.2. Описание процедуры  оценки                                                                         5

1.3. Оценочная деятельность, основные стандарты                                             6

1.4. Основные термины и  определения                                                                 7

1.5. Недвижимость. Виды и  типы недвижимости                                              10

1.6. Основные принципы  оценки недвижимости                                               12

Глава 2. Описание и анализ объекта оценки                                                       15

2.1. Описание объекта оценки                                                                              15

2.2. Анализ среды объекта  оценки                                                                       16

2.3. Анализ наиболее эффективного  использования объекта оценки              20

Глава 3. Определение стоимости объекта                                                           23

3.1. Определение стоимости  объекта оценки Сравнительным  подходом       23

3.1.1Метод сравнения продаж                                                                              23

3.1.2 Метод мультипликатора                                                                              30

3.1.3 Метод бальных оценок                                                                                 31

3.1.4 Согласование в рамках  сравнительного подхода                                      33

3.2.  Доходный подход                                                                                          34

3.3. Затратный подход                                                                                           34

3.4. Итоговое согласование  рыночной стоимости объекта оценки                  35

Заключение                                                                                                             37

Список литературы                                                                                                38

Приложения                                                                                                           40

 

 

 

 

 

Введение

      В данной курсовой работе производится оценка объекта недвижимости и рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости. 
Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи. 
      Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены. Одним из главных преимуществ при продаже квартиры является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества  и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества  требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию. Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка. В данной работе я выступаю в роли оценщика. Оценщик может оценивать несколько видов стоимости.         

 

       Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам.  
     Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции. Целью большинства оценок является  расчет рыночной стоимости имущества на определенную дату. Эта стоимость может быть использована  при заключении сделок по купле-продаже недвижимости. Этот вид стоимости используется наиболее часто, однако, существует и целый ряд других видов стоимости, такие как страховая, инвестиционная, стоимость частичных имущественных прав, ликвидационная, восстановительная и т.п., для определения которых в настоящее время прибегают к услугам оценщиков.  Цель работы – научиться оценивать объекты недвижимости тремя методами: методом сравнения продаж, методом мультипликатора и методом бальных оценок.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1.Предпосылки оценки

1.1 Цели и задачи оценки

 Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки.

Задача оценки – определение  рыночной стоимости объекта оценки для проведения купли продажи. Оценка произведена в соответствии с требованиями закона «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральными стандартами оценки.

 Объектом оценки является двухкомнатная квартира, расположенная по адресу г. Самара, Советский район, ул. Мориса-Тореза д.119,состоящая из двух жилых комнат, кухни, совмещенного санузла, одним балконом, общей площадью 44,4 кв. м, в том числе жилой 18 кв. м.

 

1.2 Описание процедуры оценки

Процедура оценки квартиры начинается с заключения договора на оценку квартиры, при наличии всего  комплекта документов. После заключения договора, оценщик выезжает к клиенту, делает подробное описание каждой комнаты  квартиры и производит ее фотографирование.        

Далее клиенту готовится  отчет по оценке квартиры, который  содержит следующую информацию:

А)общие сведения о клиенте и оценщике;

Б)описание оцениваемой квартиры;

В)анализ рынка недвижимости;

Г)расчет стоимости квартиры на рынке недвижимости в данный период времени;

Д)фотографии оцениваемого объекта;

Е)приложение (копии документов оценочной компании)

Но за отсутствием данных пункты А,Д,Е не будут рассмотрены в данной курсовой.

 

1.3 Оценочная деятельность, основные стандарты

Источниками информации для  проведения оценки послужили:

Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы  к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256, зарегистрировано в Минюсте  РФ 22.08.2007 года, регистрационный N 10040, опубликован  в "Российской газете" - Федеральный  выпуск №4457 от 4 сентября 2007 г).

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО  №2)» (утвержден приказом Минэкономразвития  России от 20 июля 2007 года N 255, зарегистрировано в Минюсте РФ 23.08.2007 N 10045, опубликован  в "Российской газете" - Федеральный  выпуск №4457 от 4 сентября 2007 г).

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО  № 3)» (зарегистрировано в Минюсте  РФ 20.08.2007 N 10009, опубликован в "Российской газете" - Федеральный выпуск №4458 от 5 сентября 2007 г).

        Федеральный стандарт оценки  «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)»  (утвержден Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации  № 508 от 22 октября 2010 г.). Федеральный стандарт оценки  «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)»  (утвержден Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации  № 328 от 04 июля 2011 г.).

Федеральный стандарт оценки  «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО  № 5)»  (утвержден Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации  № 328 от 04 июля 2011 г.).

        Федеральный стандарт оценки  «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)»  (утвержден Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации  № 628 от 07 ноября 2011 г.).

 

1.4 Основные термины и определения

        Объекты оценки  -  Объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте (ФСО № 1).

        Оценочная деятельность - Профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (№ 135-ФЗ).

        Субъекты оценочной деятельности - Физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона об оценочной деятельности (№ 135-ФЗ).

        Цена объекта оценки - Денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки (ФСО № 1).

        Стоимость объекта оценки - Расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости (ФСО № 1).

        Цель оценки - Определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку (ФСО № 2).

        Рыночная стоимость - Наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме (№ 135-ФЗ).

        Инвестиционная стоимость объекта оценки - Стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен (ФСО № 2).

       Ликвидационная стоимость объекта оценки - Расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным (ФСО № 2).

        Кадастровая стоимость объекта оценки - Определенная методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения (ФСО № 2).

        Подход к оценке - Совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (ФСО № 1).

        Метод оценки - Последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (ФСО № 1).

        Доходный подход - Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (ФСО № 1).

        Сравнительный подход - Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО № 1).

       Затратный подход - Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (ФСО № 1).

       Объект-аналог объекта оценки - Объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО № 1).