Оценка объекта недвижимости

 

Продолжение таблицы 4

Корректировка		-10%	0%		0%	-5%	-5%
Откор.стоим.	Руб.	52 058	47 778		52 591	46 508	55 756
Близость к остановке	2-3 мин.	5 мин.	2-3 мин.		5 мин.	2-3 мин.	10 мин.
Корректировка		2%	0%		2%	0%	5%
Откор.стоим.	Руб.	53 099	47 778		53 642	46 508	58 544
Кол-во коррект.		4	0		3	2	6
Весовой коэфициент		0,13	0,40		0,17	0,22	0,08
Стоимость 1 кв.м/руб.				50 048
С объекта оценки кв.м/руб.				2 222 150

 

Обоснование ввода корректировок

       1.Корректировка на право собственности. Все объекты находятся в собственности, как и объект оценки, поэтому корректировка нулевая.

       2.Все объекты продаются со 100% оплатой, следовательно, корректировка нулевая.

        3.Все объекты брались в один момент времени, так что корректировка не вводилась.

       4.Корректиовка место положения. Объекты аналоги № 1,2,3,4 находятся вдали от центра города как и объект оценки, аналог № 5 находится значительно ближе к центру города чем объект оценки поэтому вводилась понижающая корректировка -5%.

       5.Корректировка по материалу стен не вводилась, так как объект оценки и объекты аналоги имеют панельный материал стен.

       6.Корректировка по типу жилья не вводилась , так как объект оценки и объекты аналоги относятся к типу «Хрущёвка».

        7.Корректировка на этаж. Объекты аналоги № 2,3,4 имеют средний этаж, как и объект оценки, следовательно, корректировка нулевая, а аналоги № 1,5 имеют крайний 5 этаж, крайний этаж хуже чем наш , следовательно, вводилась корректировка 5%.

        8.Корректировка на общую площадь вводилась только к объектам аналогам № 3,4,5 и составляла значение 3%  так как была меньше по площади по сравнению с объектом оценки и соизмеримыми с объектом оценки аналогами № 1,2.

        9.Корректировка по площади кухни. Объекты аналоги № 2,4 имели такую площадь кухни, что и объект оценки, следовательно, корректировка нулевая, аналоги № 1,3,5 имеют меньшую площадь, поэтому вводилась корректировка следующим образом, объекту аналогу №1 поправка 4% так как имеет наименьшею площадь, объекту аналогу №3 поправка 3%,объекту аналогу № 5 поправка 2%.

        10. Внесение поправки на состояние улучшений обусловлено различиями в уровне отделки объектов-аналогов и оцениваемого объекта. В данном случае объект оценки и объекты-аналоги № 2,3 имеют удовлетворительное состояние отделки, на них поправка не вводилась, объекты аналоги №4,5 имеет хорошее состояние отделки, поэтому вводилась понижающая корректировка -5%,и объект аналог №1 имеет отличную отделку, следовательно, вводилась понижающая корректировка 10%.

        11.Корректировка на близость к остановке. Объект оценки и объекты аналоги № 2,4 находятся в 2-3 минутах от остановки общественного транспорта, поэтому поправка не вводилась, объекты аналоги №1,3 находятся в 5 минутах от остановки общ.транспорта хуже чем объект оценки поэтому поправка составляет 2%, и у аналога № 5 составляет 5% так как он находится дальше всех от остановки общ.транспорта.

        С  учетом ввода корректировок можно сделать вывод что объект аналог № 2 нее имеет корректировок ,следовательно, по своим параметрам он ближе всех схож к  объекту оценки  ,поэтому он имеет наибольший весовой критерий. Далее по аналогии выставляем весовые критерии по признаку чем больше корректировок тем меньше весовой критерий.

        Таким образом итоговая стоимость объекта оценки, рассчитанная методом сравнительного анализа продаж, составляет  2 222 150 (Два миллиона двести двадцать две тысячи сто пятьдесят) рублей.

 

 

3.1.2 Метод мультипликатора

        Мультипликатор это коэффициент, который показывает  зависимость 2 параметров одного от другого, или зависимость общей площади от стоимости кв.м.

        Формула расчета K= S/С м.кв.(1)

Рассчитаем коэффициент  для каждого аналога по формуле:

К1=44,2/54 977=0,00084

К2=45/47 778=0,000942

К3=42/52 381=0,000802

К4=42/48 810=0,000860

К5=42/55 952=0,000751

       Теперь рассчитаем средний коэффициент по формуле 2. 
К=∑Кi/i (2)

Коо=К1+К2+К3+К4+К5/5=0,000832

        Таким образом рассчитываем стоимость кв.м объекта оценки:

С=44,4/0,000832=53 381

Соо=53 381*44,4=2 370 120

 

        Итоговая стоимость объекта оценки, рассчитанная методом мультипликатора, составляет  2 370 120 (Два миллиона триста семьдесят тысяч сто двадцать ) рублей.

 

 

3.1.3 Метод бальных оценок

        В методе балльных оценок при формировании балльных оценок критериев (показателей) эксперты сравнивают между собой значимость критериев, входящих в показатель комплексной оценки, используя процедуры ранжирования оцениваемого парного сравнения и последовательного сравнения. Ранжирование заключается в упорядочении оцениваемых критериев в порядке уменьшения их значимости. Оценивание заключается в назначении оценок критериев в соответствии с их значимостью. Каждому аналогу выставляется бал по 5 бальной шкале по каждому критерию (таблица 5).

Таблица 5

Балльные оценки критериев

Критерий	ОО	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5	Оценка	Весовой коэфициент
Этаж	4	2	3	3	3	2	5	0,178571
Материал стен	4	4	4	4	4	4	5	0,178571
Тип жилья	4	4	4	4	4	4	4	0,142857
S общ.	4	4	5	3	3	3	4	0,142857
S кухни	3	4	4	2	4	4	4	0,142857
Отделка	2	4	2	2	3	3	3	0,107143
Близость к остановке	5	3	5	3	5	2	3	0,107143
							28	1

        Определяем взвешенные оценки по каждому критерию, умножая его баллы соответственного критерия на его вес (таблица 6).

 

 

 

Таблица 6

Таблица весов критериев

Параметры	Этаж	Материал стен	Тип жилья	S общ.	S кухни	Отделка	Близость к остановке	Сумма	Привед. вес
ОО	0,7143	0,7143	0,5714	0,5714	0,4286	0,2143	0,5357	3,750	0,178
А1	0,3571	0,7143	0,5714	0,5714	0,5714	0,4286	0,3214	3,536	0,168
А2	0,5357	0,7143	0,5714	0,7143	0,5714	0,2143	0,5357	3,857	0,183
А3	0,5357	0,7143	0,5714	0,4286	0,2857	0,2143	0,3214	3,071	0,146
А4	0,5357	0,7143	0,5714	0,4286	0,5714	0,3214	0,5357	3,679	0,175
А5	0,3571	0,7143	0,5714	0,4286	0,5714	0,3214	0,2143	3,179	0,151
								21,071

 

       Подсчитываем и суммируем весовые критерии (Таблица 7).

Таблица 7

Сумма весовых критериев

0,168	54 977	9225	42 567
0,183	47 778	8746
0,146	52 381	7635
0,175	48 810	8521
0,151	55 952	8440

 

 

С=42 567/1-0,178=51 783

Соо=51 783*44,4=2 299 154

       Итоговая стоимость объекта оценки, рассчитанная методом бальных оценок, составляет  2 299154 ( Два миллиона девяносто девять тысяч сто пятьдесят четыре) рубля.

 

 

3.1.4 Согласование в рамках  сравнительного подхода

        Согласование результатов методов в рамках сравнительного подхода Согласуем результаты методов в рамках сравнительного подхода. Расчет удельного веса для каждого метода возьмем разные веса, так как в рамках трех методов использована полная, достоверная информация, но различаются по высоте коэффициента поставим следующим образом см.Таблицу 8.

Таблица 8

Согласование в рамках сравнительного подхода

Метод в рамках сравнительного подхода	Результат расчета стоимости,                руб.	Весовой коэффициент	Доля подхода в общей  стоимости, руб.
Метод сравнения продаж	2 222 150	0,40	888 860
Метод мультипликатора	2 370 120	0,40	948 048
Метод балльных оценок	2 299 154	0,20	459 831
Итоговая величина рыночной стоимости недвижимого имущества,  руб.			2 296 739

 

       Итоговая стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, составляет (округленно) 2 296 739 (Два миллиона двести девяносто шесть тысяч семьсот тридцать девять) рублей.

 

 

3.2.  Доходный подход

        В процессе работы над определением стоимости объекта оценки я пришел к выводу, что использование доходного подхода является некорректным. Поэтому я принял решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.