Совершенствование системы ипотечного кредитования жилья (на материалах «ОАО Сбербанк России»)

ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В «СИБСОЦБАНК» ООО

 

3.1. Основные  проблемы российского рынка ипотечного  кредитования и перспективы его  развития в банке

 

Последнее время рынок ипотеки в России продолжает набирать обороты и демонстрирует  уверенный рост. Заметно увеличилась  линейка ипотечных банковских продуктов, банки проводят либерализацию условий  кредитования и требований к заемщикам. Тем не менее, российский рынок ипотечного кредитования все еще отстает  от развитых западных стран, а ипотечные  продукты остаются недоступными для подавляющего числа россиян [28, c. 65].

Необходимо  отметить, что с 1998 года, с момента  вступления в силу Закона «Об ипотеке», рынок жилищных займов проделал огромный путь  развития, и ипотека стала гораздо доступнее для семей, решивших приобрести недвижимость в кредит. Однако, несмотря на наличие больших потребностей в жилье и возможностей в получении ипотечного кредита, подкрепленных законодательными актами, ипотека до сих пор не стала реальным рычагом решения жилищной проблемы.

Выдача  ипотечных закладных сопровождается тремя видами рисков – кредитным риском (риск того, что заемщик не выполнит свои обязательства своевременно и полностью; он является комбинацией риска дефолта заемщика и риска залога, т.е. невозможности компенсировать затраты кредитора за счет продажи заложенного имущества), риском ликвидности и риском процентной ставки [31, c. 93].

Риск  дефолта заемщика присутствует в  любой модели ипотечного кредитования, хотя немецкая модель является более  устойчивой к данному виду риска. Вероятность дефолта во многом зависит  и от доли выплат заемщика в его доходе. Исследования кредитов в США показало, что если ежемесячные выплаты заемщика превышают 36% ежемесячных доходов, то риск дефолта заемщика в         два раза выше риска дефолта заемщика, выплаты которого составляют менее 30% доходов.

Риск  залога возникает при падении  цен на недвижимость, высоких судебных и прочих издержках, возникающих  при выселении жильцов в случае дефолта. Увеличение в стоимости  жилья доли первоначального взноса из собственных накоплений заемщика, снижает риск залога и дефолта. Так, вероятность дефолта заемщиков, вложивших более 20 % своих средств в покупку жилья, оценивается в 5 раз ниже вероятности дефолта заемщиков, вложивших от 5  до 9 % собственных средств.

Еще один риск – риск ликвидности, связанный с возможностью быстро реализовать закладную без существенного снижения стоимости .

Анализ  рисков при ипотечном кредитовании позволяет сформулировать основные проблемы, сдерживающие развитие жилищной ипотеки как в России, так и в Алтайском крае:

1. Ограниченный платежеспособный спрос населения.

По оценкам Минэкономразвития  России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется  на 15 лет величиной 70% от стоимости  жилья при цене одного квадратного  метра 30000 р. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 15%. Получение ипотечного жилищного кредита доступно далеко не всем гражданам России, т. к. банк проводит достаточно жесткий отбор потенциальных заемщиков. Потенциальными клиентами ипотечных программ в ближайшие годы могут стать граждане, душевой доход которых превышает 50000 руб. в месяц.

2. Высокая стоимость жилья. Существенной проблемой развития ипотеки в России на сегодняшний день является достаточно низкий уровень доходов граждан по сравнению со стоимостью жилья. Несмотря на заметный рост реальных доходов населения в текущем году, стоимость жилья увеличивается опережающими темпами.

3. Низкие объемы ввода нового жилья в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья. Многочисленные исследования доказывают неоправданно высокую стоимость жилья в крупных городах России и пока эта ситуация кардинальным образом не изменится, никакая процентная ставка не сделает ипотеку доступной для широких слоев населения. Чтобы ипотека стала доступной, необходимо, в первую очередь, сделать доступным жилье. В настоящее время на рынке недвижимости спрос значительно превышает предложение, цены на жилье растут быстрее, следовательно, доступность жилья снижается. Создается напряженная ситуация, и снижение ставок по ипотечным кредитам может спровоцировать резкий рост количества покупателей [32, c.44];

4. Невозможность подтверждения  своих доходов приводит к ограниченному кругу заемщиков, способных без лишних проблем взять ипотечный кредит. Большинство населения России, способного взять и затем выплатить ипотечный кредит не имеет официального подтверждения своих доходов. В качестве такового банки, в том числе «СИБСОЦБАНК» ООО, требуют справку о доходах по форме 2НДФЛ;

5. Экономическая нестабильность. Очень велик риск у заемщика оказаться неплатежеспособным, который еще более отягчается высокими штрафами и пенями, начисляемыми банком за просрочку платежа. Финансовый кризис  2008 г. подтвердил, что такие долгосрочные процессы, как ипотечное кредитование, сопряжены в российских условиях с повышенным риском как для заемщиков, так и для кредиторов.

6. Отсутствие долгосрочных кредитных  ресурсов у банков, недостаток и дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов

7. Высокие процентные ставки  являются основной причиной недоступности ипотеки в России. Заемщик несет значительные расходы и фактически платит двойную цену за  кредит. Основные причины высоких процентов – отсутствие дешевых и долгосрочных источников финансирования, а также инфляция, которая в России до сих пор сравнительно велика. Кроме того, операционные расходы на оформление кредита также «съедают» около трех процентов. Несмотря на то, что средневзвешенная ставка на ипотечном рынке на 01.01.2012 составляла 12,1%, это всё равно дорого для большинства населения. Приемлемой платой за пользование кредитом будет ставка 5-6% годовых при 20-30-летнем сроке выплат. Так, в европейских странах лишь 30% от суммы ежемесячного платежа по ипотечному кредиту является уплата процентов, в России же наоборот – 30% идут в погашение основного долга и 70% в оплату процентов. Несмотря на то, что Правительством РФ был принят курс на снижение ставки по ипотеке до 5-6% годовых, текущие макроэкономические показатели не позволяют пока этого реализовать. Для того чтобы эта ставка стала реальной, уровень инфляции в стране должен быть снижен до 3-4% [12].

8. Неспособность населения планировать  свои доходы на долгосрочную  перспективу, а также недоверие  к коммерческим банкам со стороны  населения. Согласно исследованиям  Фонда «Общественное мнение»   выход из сложившейся ситуации  представляется возможным посредством  воспитания финансовой грамотности  среди населения. 

9. Высокие  расходы при оформлении жилья  в кредит (оценка, регистрация, страхование  и др.).

10. Несовершенство  законодательной базы в целом,  и в части реализации банками  залоговой недвижимости. Данный  факт приводит к тому, что банки включают риски невыплаты в процентные ставки по ипотечным кредитам. 

Таким образом, наиболее серьезными и объективными препятствиями для успешного  и быстрого развития системы ипотечного кредитования как в России в целом, так и в «СИБСОЦБАНК» ООО являются экономическая нестабильность,  низкий уровень жизни населения, высокие процентные ставки.

 

 

 

3.2. Рекомендации по совершенствованию и дальнейшему развитию жилищного ипотечного кредитования в «СИБСОЦБАНКЕ» ООО

 

В настоящее  время в стране созданы условия, как на федеральном, так и региональном уровнях для реализации системы  ипотечного жилищного кредитования: по состоянию на 01.01.2011 было приватизировано  более 80% жилья, что является основой  вторичного рынка жилья;  приняты Федеральные законы от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и  от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закладывающие правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования; разработаны стандарты эмиссии долгосрочных ипотечных ценных бумаг; законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлтерских, страховых компаний).    

В этих условиях важнейшим фактором повышения доступности  жилья является реализация мер государственной  поддержки как граждан, приобретающих  жилье в новостройках, так и  застройщиков, осуществляющих жилищное строительство. Государство, принимает законопроекты, регулирующие как непосредственно сам процесс ипотечного кредитования, так и смежные отрасли, оказывающие влияние на ипотеку и несёт ответственность за обеспечение жильём социально незащищенных слоев населения (многодетные и молодые семьи, работники бюджетной сферы).

Доступность ипотеки достигается  за счет:

развития рынка строительства  жилья экономического класса;

расширения ипотечных программ;

снижения размера первоначального  взноса;

снижения процентной ставки по ипотечному кредиту;

предоставления субсидий на уплату первоначального взноса и компенсацию  части процентной банковской ставки по ипотечному кредиту [12].

Проанализировав ситуацию, связанную с особенностями жилищного  ипотечного кредитования в «СИБСОЦБАНК» ООО, и учитывая, что Алтайский край находится в числе лидеров среди регионов России по развитию жилищного ипотечного кредитования, разработаны мероприятия, направленные на дальнейшее развитие системы ипотечного кредитования.

Учитывая  многообразие существующих проблем, данные рекомендации касаются различных факторов, влияющих на развитие жилищного ипотечного кредитования, и направлены как государству, так и банку:

а) на уровне государства:

  увеличение государственной  поддержки ипотечных заемщиков,  в том числе внедрение накопительных  программ с участием государства  и субсидирование процентной  ставки;

привлечение в банковский сектор «длинных» ресурсов страховых компаний, негосударственных  пенсионных фондов;

дальнейшая  реализация проектов по обеспечению  жильем молодых семей, поскольку  именно этот слой населения испытывает наибольшие затруднения с первоначальным накоплением, но имеет хороший потенциал  для оплаты процентов по кредиту;

 увеличение  объемов  строительства жилья  экономического класса в рамках  реализации ипотечных программ, разработанных ОАО «АИЖК»: «Новостройка»,  «Малоэтажное жилье»,  «Стимул»;

снижение стоимости жилья  за счет увеличения объемов его строительства, в том числе  эконом-класса;

повышение финансовой грамотности  населения.

б) на уровне банка:

в целях предотвращения проблем, связанных  с риском дефолта заемщиков, необходимо осуществлять более эффективный мониторинг их платежеспособности: 

чтобы убедиться в платежеспособности должника, необходимо делать запрос в  Пенсионный Фонд;

анализировать доходы заемщика в зависимости  от той отрасли, в которой он занят.

При разработке программы  ипотечного кредитования граждан, имеющих  достаточный уровень незадекларированного дохода, в качестве дополнительной меры по привлечению потенциальных  клиентов можно внедрить изменяющуюся процентную ставку, которая зависела бы от соотношения между официальным  и неофициальным доходами заёмщика. Для такой категории на начальной  стадии кредит выдается под более  высокую процентную ставку, которая  нивелирует определённые риски банка  на первом этапе. Впоследствии одновременно с укреплением доверия к заёмщику в процессе погашения им кредита, если заёмщик сможет документально  подтвердить увеличение официальной  части своего совокупного дохода, процентная ставка может быть пересмотрена в сторону ее уменьшения.

Как было выявлено, одной  из проблем, которая тормозит развитие жилищного ипотечного кредитования в условиях Алтайского края, является недостаточная осведомленность потенциальных участников программы об особенностях действия ипотечных программ.

Решение данной проблемы видится  в проведении разъяснительной работы с целью повышения информированности потенциальных заемщиков о возможностях ипотечных программ, таких как:

организация круглых столов (встреч) на телевидении с приглашением всех участников ипотечного рынка, органов власти и других заинтересованных лиц;

организация интервью руководителей банка в Алтайской правде, Свободном курсе и других популярных изданиях по теме «Ипотечное кредитование»;

выступление руководителей банка на краевом  радио;

выпуск  брошюр с ответами и разъяснениями по наиболее проблемным для заемщиков вопросам ипотечного кредитования.

Данные  мероприятия существенно увеличат степень информированности заемщиков, что позволит привлечь больше клиентов в банк.

С целью улучшения жилищных условий  большей части населения, возможно использование  схемы  жилищного  ипотечного  кредитования на основе германской модели, т.е. накопительной  ипотечной программы. Такой проект отрабатывается на  территории Краснодарского края, ставшего первой экспериментальной площадкой по реализации накопительной, или как ее уже именуют в народе – «народной» ипотеки.