Совершенствование системы ипотечного кредитования жилья (на материалах «ОАО Сбербанк России»)

 

Наиболее высокими темпами  в последние годы растет кредитование физических лиц, так в 2011 году рост составил 136%. Объем кредитного портфеля физических лиц по состоянию на 01.01.2012 г. составил 678 млн. рублей.

Банк проводит взвешенную консервативную кредитную политику. В целях снижения кредитного риска Банком разработаны  и применяются регламенты, направленные на стандартизацию подходов при выдаче кредитов, комплексную оценку кредитоспособности потенциальных заемщиков и обеспечение коллегиальности принятия решений по крупным ссудам. Выдача всех кредитов в Банке осуществляется только после проверки кредитного досье сотрудниками отдела информационной и экономической безопасности, юридического отдела и Службы внутреннего контроля. Решения по сделкам свыше 5 млн. рублей принимаются Кредитным комитетом Банка.

 На снижение кредитного риска  направлена политика Банка по  выдаче кредитов, как правило,  под обеспечение ликвидного залога.

Обязательные нормативы деятельности банков, ограничивающие кредитные риски: Н6, Н7, Н9.1, Н10.1 - Банком выполняются на все отчетные и внутримесячные даты.

Кредитный портфель Банка  достаточно диверсифицирован и по направлениям кредитования, и по отраслям заемщиков, что следует из табл. 2.8. Сотрудничество банка с предприятиями-заемщиками охватывает  большинство сфер экономической деятельности: сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство;  строительство; транспорт и связь; оптовая и розничная торговля;  операции с недвижимым имуществом; обрабатывающие производства;  производство и распределение электроэнергии, газа и воды. В период с 2003 по 2012 год включительно в  реальный сектор экономики края направлено более 25 млрд. рублей кредитных ресурсов, в том числе  в сельское хозяйство - 2 млрд. руб., промышленность - 4 млрд. руб., на кредитование лизинговых операций – 2 млрд. руб., строительство – 1 млрд. руб., торговлю – 10 млрд. руб.

 

 Таблица 2.8.

Структура кредитного портфеля по направлениям кредитования и видам деятельности заемщиков

Показатели	На 01.01.2012		На 01.01.2011
	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%
А	1	2	3	4
1.Кредиты ЮЛ и ИП всего,     в т.ч. по видам деятельности:	2 270 056	100,00	2 110 706	100,00
1.1.Обрабатывающие производства	437 695	19,28	448 270	21,24
1.2.Производство и распределение электроэнергии, газа и воды	6 587	0,29	21 674	1,03
1.3.Сельское хозяйство,        охота и лесное хозяйство	573 215	25,25	452 078	21,42
1.4.Строительство	94 165	4,15	73 037	3,46
1.5.Транспорт и связь	185 032	8,15	125 150	5,93
1.6.Оптовая и розничная торговля	351 070	15,47	268 067	12,70
1.7.Операции с недвижимым      имуществом	109 939	4,84	127 707	6,05
1.8.Прочие виды деятельности	512 353	22,57	594 723	28,17
2. Из (1) кредиты СМиСП, из них:	1 933 641	85,18	1 712 956	81,16
2.1. Индив. предпринимателям	236 536	10,42	186 287	8,83
3. Кредиты физ.лицам всего,    в т.ч. по видам:	676 883	100,00	498 335	100,00
3.1. Жилищные кредиты всего, в т.ч.:	188 614	27,87	198 760	39,88
3.1.1.Ипотечные кредиты	147 388	21,77	151 093	30,32
3.2.Иные потребительские кредиты	488 269	72,13	299 575	60,12

Структура кредитного портфеля банка отражает тесное сотрудничество с Администрацией Алтайского края по реализации планов развития региона. За последние 5 лет прослеживается тенденция  увеличения в структуре кредитного портфеля юридических лиц доли предприятий сельского хозяйства с 9 до 30%,  транспорта и связи – с 1 до 8%, строительства – с 2 до 5%, лизинговых операций – с 7 до 13%.

Кредиты предоставляются на следующие  цели: пополнение оборотных средств; приобретение, модернизация основных фондов.

В качестве обеспечения кредита может быть предоставлен залог: жилая / нежилая  недвижимость; автотранспорт; основные средства (оборудование); товары в обороте; ценные бумаги (векселя, акции) или поручительство: учредителей; залогодателей; руководителей.

Виды кредитов, предоставляемых  банком:

кредит  на срок: до 30 дней; до 1 года; до 5 лет;

кредитная линия (возобновляемая, невозобновляемая): до 1 года; до 5 лет.

овердрафт на срок до 1 года:

необнуляемый: транши на срок до 14 дней; транши на срок до 30 дней:

обнуляемый (транши на срок до 30 дней).

Диапазон процентных ставок зависит  от суммы, вида кредитного продукта, срока  пользования кредитом, предлагаемого  обеспечения, наличия кредитной  истории, наличия (отсутствия) оборотов по расчетному счету.

Требования к заемщикам соответствуют  кредитной политике банка.

Размер кредита зависит от совокупности показателей: оборотов по расчетному счету в «СИБСОЦБАНК» ООО; наличия ликвидного обеспечения; финансовых показателей.

Банк предоставляет широкий  спектр кредитных продуктов юридическим  лицам в соответствии с краевыми и федеральными инвестиционными  программами, финансирует проекты  клиентов, одобренные Администрацией.

Инвестиционное кредитование осуществляется на тех же принципах, что и коммерческое кредитование, однако имеются некоторые особенности. Среди инвестиционных кредитов, выдаваемых Банком, выделяются следующие виды кредитов:

инвестиционные кредиты юридическим  лицам и предпринимателям с возмещением  части банковской процентной ставки из краевого бюджета и (или) из федерального бюджета;

инвестиционные кредиты, выданные под гарантию (поручительство) Администрации  Алтайского края;

инвестиционные кредиты, выданные предприятиям и организациям на реализацию значимых краевых программ;

кредитование для приобретения техники и оборудования, осуществляется Банком на условиях, определенных Наблюдательным советом краевого лизингового фонда:      

срок до 7 лет, с ежеквартальным погашением;     

процентная ставка – 7% годовых на остаток задолженности;     

первоначальный взнос от 10% до 30% (в зависимости от вида приобретаемого имущества);     

открытие расчетного счета в  Банке; 

  обеспечение предоставляемого кредита (залог приобретаемого за счет кредитных средств имущества; поручительство 3-х лиц; дополнительное обеспечение в виде ликвидного имущества);

обязательное страхование приобретаемого имущества в аккредитованной  при Банке страховой компании (страховой тариф 0,2-0,4% в год).

Субъект малого и среднего предпринимательства  может быть прокредитован, если:

успешно работает на рынке не менее 6 месяцев;

имеет устойчивое финансовое положение на последнюю  отчетную дату;

имеет удовлетворительные финансовые показатели, в частности, отсутствуют убытки по результатам  финансово-хозяйственной деятельности за последний финансовый год;

имеет местонахождение  и государственную регистрацию  в Алтайском крае, а также на территории субъектов РФ непосредственно прилегающих к Алтайскому краю.

Банк не кредитует следующие  виды деятельности: производство и торговля подакцизными товарами; деятельность ломбардов; торговля ювелирными изделиями; игорный бизнес; операции с ценными бумагами; страхование; деятельность негосударственных пенсионных и инвестиционных фондов; деятельность на рынке ценных бумаг; нотариат; деятельность в рамках соглашений о разделе продукции; коммерческие операции (риэлторская деятельность) с недвижимым имуществом.

   Банк предоставляет физическим лицам весь комплекс банковских услуг на уровне мировых стандартов. Объемы бизнеса с физическими лицами постоянно увеличиваются, что говорит о росте доверия клиентов к банку и высокой оценке качества предоставляемых им услуг. Увеличению спроса граждан на кредиты способствуют как рост уровня жизни населения в крае, так и либерализация условий кредитования. За 20 лет население края прокредитовано в объеме более 6 млрд. рублей.  Кредиты банка помогли жителям края улучшить жилищные условия, приобрести автомобиль, обустроить дом, решить вопросы потребительского характера.

Кредит на неотложные нужды - это  один из самых распространенных видов  кредитования физических лиц в СИБСОЦБАНКЕ. СИБСОЦБАНК предлагает населению кредитные  продукты: «Корпоративный»; «Корпоративный «Надежный клиент»; «Перспективный»; «Перспективный-залоговый»;  «Пенсионный»; «Материнский капитал»; «Кредитование военнослужащих».

В основной своей массе  клиенты Банка в отчетном периоде  своевременно возвращают кредиты и рассчитываются по процентам за пользование кредитными ресурсами. За 2011 год объем просроченной задолженности снизился на 2% или 2 201 тыс. рублей. Общий объем просроченной задолженности на 01.01.2012 г. составил 114 768 тыс. руб. или 3,5% совокупного кредитного портфеля, что ниже среднего уровня просроченной задолженности по системе кредитных организаций Алтайского края. В общем объеме просроченной задолженности на кредиты юридических лиц приходится 73%, на кредиты физических лиц – 26%,  на векселя – 1%, на договоры лизинга и факторинга – менее 1%. Темпы роста совокупного кредитного портфеля в последние годы выше темпов роста просроченной задолженности.

Структура доходов и  структура расходов банка представлены ниже в табл. 2.9. и 2.10. Большую часть доходов банк получает за счет кредитования и расчетно-кассового обслуживания – 94%.

Таблица  2.9.

Структура доходов «СИБСОЦБАНК» ООО

Показатели	2009 г.	2010 г.	2011 г.
А	1	2	3
1. Проценты по ссудной и приравненной к ней задолженности	74%	74%	73%
2. Доходы по РКО и прочим операциям	20%	18%	21%
3. Проценты по корр. счетам	4%	6%	3%
4. По операциям с ин. валютой	1%	1%	1%
5. По депозитам, размещенным в Банке России	0%	0%	1%
6. Прочие доходы	1%	1%	1%

 

Большую часть расходов составляют: выплата  процентов по вкладам и депозитам, расходы по содержанию аппарата и  расходы по созданию резервов на возможные  потери по ссудам – 81%.

Таблица 2.10. 

Структура расходов «СИБСОЦБАНК» ООО

Показатели	2009 г.	2010 г.	2011 г.
А	1	2	3
1. Проценты по привлеченным средствам	43%	43%	40%
2. Расходы по содержанию аппарата	24%	25%	28%
3. Расходы по созданию резервов	15%	14%	13%
4. По содержанию здания, охране, транспорту	8%	8%	8%
5. Налоги	2%	2%	2%
6. Прочие расходы	8%	8%	9%

 

Банк все годы работает с прибылью. Однако, учитывая, что банк является социальным и ориентирован, в первую очередь, на реализацию краевых целевых программ, работает «СИБСОЦБАНК ООО с минимальной маржой. Чистая прибыль после уплаты налога на прибыль составила в 2009 году – 22234 тыс. руб.  в 2010 году -24518 тыс. руб., 2011 году 25 023 тыс. руб.

Стратегией, принятой в банке,  предусмотрено его дальнейшее развитие как универсальной кредитной  организации, а также  усиление позиций  на финансовом рынке Алтайского края.

Основными целями Банка на ближайшую перспективу являются:

предоставление клиентам комплексных и качественных финансовых услуг;

расширение спектра предлагаемых услуг и внедрение новых банковских продуктов;

увеличение объема финансирования по операциям факторинга;

финансирование программы приобретения техники и оборудования за счет вновь поступивших и возвратных  средств  Алтайского краевого лизингового фонда;

  продолжение работы в рамках соглашения о сотрудничестве в сфере поддержки малого и среднего предпринимательства в Алтайском крае;

продолжение работы по программе ипотечного кредитования. Участие в программе «Обеспечение жильём молодых семей в Алтайском  крае» и в федеральных программах «Стимул», «Военная ипотека».

 

 

2.3. Порядок    жилищного   ипотечного    кредитования    в

          «СИБСОЦБАНК» ООО

 

Как уже было отмечено, основными  участниками ипотечного рынка являются рефинансирующие организации, в  частности ОАО «АИЖК», региональные операторы, сервисные агенты, банки - первичные кредиторы, страховые  и оценочные компании. Таким первичным кредитором является «СИБСОЦБАНК» ООО.

Развитие  ипотечного кредитования - одно из приоритетных направлений деятельности «СИБСОЦБАНК» ООО.  Наличие дополнительных офисов в городах и районных центрах  позволяет сделать услуги ипотечного кредитования доступнее для жителей Алтайского края. По программе ипотечного кредитования работают дополнительные офисы Банка в городах Бийске, Камне-на-Оби, Заринске, Белокурихе. Банк работает напрямую с ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (г. Москва) в качестве сервисного агента с  2003 года, что позволило ему участвовать в рефинансировании ипотечных жилищных кредитов.

«СИБСОЦБАНК»  ООО  является  участником федеральной программы «Стимул», направленной на поддержку кредитования строительства жилья эконом класса. В рамках реализации программы было заключено соглашение между «СИБСОЦБАНК» ООО (кредитор), ОАО «АЖИК» (заказчик) и ОАО «Барнаулкапстрой» (заказчик-застройщик) и в 2012 году завершено строительство 247-квартирного жилого дома в городе Барнауле [37].