Совершенствование системы ипотечного кредитования жилья (на материалах «ОАО Сбербанк России»)

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2. РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ АЛТАЙСКОГО КРАЯ (НА ПРИМЕРЕ  «СИБСОЦБАНК» ООО)

 

2.1.Особенности рынка ипотечного кредитования в  Алтайском крае

 

Развитие  региональной системы ипотечного кредитования находится под воздействием следующей  совокупности конкретных социально-экономических  факторов, таких как: темпы роста  экономики региона, инвестиционная активность, уровень жизни населения  и уровень доходов, обеспеченность жилищными условиями, развитость финансово-кредитной  инфраструктуры, степень институционализации  рынка жилья и др.

Деятельность  по ипотечному кредитованию в крае осуществляется  как в виде реализации самостоятельных ипотечных программ кредитных организаций, среди которых, как и в Российской Федерации, лидирующее положение занимают Сберегательный банк России и Банк ВТБ 24, так и в форме участия банков в федеральной программе ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (ОАО «АИЖК»), при перепродаже закладных которой  кредитные организации восстанавливают свою ресурсную базу для продолжения ипотечного жилищного кредитования.

В Алтайском  крае в результате последовательной и целенаправленной работы по реализации подпрограммы «Развитие ипотечного жилищного кредитования в Алтайском  крае» на 2005-2010 годы краевой целевой программы «Улучшение жилищных условий населения в Алтайском крае на период до 2010 года» развивается система долгосрочного жилищного кредитования, представленная на сложившемся рынке жилья:

открытым  акционерным обществом «Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию» (далее – «ОАО «АЖИК») - региональным оператором ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»);

обществом с ограниченной ответственностью «Алтайская ипотечная корпорация» (далее – «ООО «АИК») - сервисным агентом ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», работающим по его стандартам;

кредитными  организациями [14].

Взаимодействие  участников по развитию системы долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования осуществляется согласно  Соглашению о сотрудничестве, заключенному  между Администрацией Алтайского края, ОАО «АЖИК» и ОАО «АИЖК» в 2002 году.

Из анализа  фактических данных жилищного рынка  следует что, проблема обеспечения  населения жильем в Алтайском  крае остаётся достаточно острой. На начало 2012 года в очереди нуждающихся в обеспечении жильем зарегистрировано 45,398 тыс. семей, что составляет 4,7 % от общего числа семей, проживающих в крае. Следует отметить, что на начало 2010 года считались нуждающимися в улучшении жилищных условий более 60 тыс. семей. Большинству жителей края самостоятельно накопить нужную на покупку жилья сумму  практически невозможно. Количество людей, способных единовременно оплатить новое жильё, ограничено [14].

Согласно платежеспособному спросу населения на жилье, застройщики  продолжают реализацию мер по увеличению числа вводимых квартир при сокращении их среднего размера: по сравнению с  докризисным 2007 годом число введенных  квартир в 2011 году возросло на 2156 квартир. Эта тенденция свидетельствует об увеличении числа новоселов.  В то же время средний размер квартир, построенных в 2011 году, сократился на 13 кв. м, что говорит об ориентации застройщиков на возведение жилья экономического класса.

С 2010 года застройщикам жилых домов предлагаются новые ипотечные программы, разработанные ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»: «Стимул», «Новостройка», «Малоэтажное жилье», позволяющие снизить стоимость возводимого жилья.

Алтайский край с 2006 года участвует в реализации приоритетного национального проекта  «Доступное и комфортное жилье –  гражданам России», постановлением Администрации края от 31 декабря 2010 года утверждена краевая целевая  программа «Стимулирование развития жилищного строительства в Алтайском крае» на 2011-2015 годы. В целях решения жилищных проблем своих граждан Алтайский край участвует в реализации всех подпрограмм ФЦП «Жилище», но основным способом улучшения жилищных условий в настоящее время является ипотечное кредитование [34].

Ипотечные программы населению в 2012 году предлагали около 30 банков, тогда как в момент кризиса число банков-участников ипотечного кредитования сокращалось до 9.

В период  с 2005 по 2012 год включительно в Алтайском  крае выдано ипотечных жилищных кредитов на сумму более 55 млрд. рублей, что  позволило решить жилищные вопросы  более чем  60000 семей.

По состоянию  на 1 октября 2012 года совокупная ипотечная  задолженность жителей края  на балансах банков превысила 21 млрд. руб. и составляет 22%  в общем объеме ссудной задолженности физических лиц перед банками.

Рис. 2.1. Динамика ипотечного кредитования в  Алтайском крае

 

 Динамика  ипотечного кредитования в Алтайском  крае за 2005-2012 годы по основным  показателям (количество выданных  кредитов, объем ссудной задолженности,  средний размер кредита и др.) представлена в приложении 3.

Анализ  условий ипотечного кредитования позволяет  сделать вывод, что в течение 2011 года на ипотечном  рынке наблюдалась тенденция к снижению процентных ставок. Средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях в январе 2012 достигла исторического минимума в крае – 11,7%. После этого она опять начала плавно расти.  В августе 2012 составила уже 12%. Минимальный размер первоначального взноса по классическим программам в настоящее время составляет 10%.  Именно эти факторы (размер процентных ставок и первоначального взноса)  стимулировали рост ипотеки в послекризисный период.

До кризиса  существовали программы, по которым  можно было оформить ипотеку без  первоначального взноса, что делало такой банковский продукт более  доступным для заемщиков. Однако,  именно такие кредиты при наступлении  кризиса первыми «вышли на просрочку» и получили статус дефолтных кредитов.

Минимальная ставка по стандартным продуктам  ОАО «АИЖК»  в настоящее время  составляет 8,3%. По продукту «Материнский капитал» для вторичного рынка жилья  – 8,05%. По программе «Новостройка»  и продуктам «Малоэтажное жилье» и «Материнский капитал» для первичного рынка жилья базовая минимальная  процентная ставка по кредитам в рублях составляет 7,9% годовых. При этом дополнительно к  снижению процентных ставок, для заемщиков определенных социальных категорий - молодых семей, семей, использующих материнский капитал, многодетных семей,  предусмотрено предоставление вычетов из этих ставок [35].

Действия  Агентства являются ориентиром в  целом для ипотечного рынка.

Привлекательность для банков ипотечного кредитования и стремление расширить линейку  предлагаемых продуктов привели  к резкому увеличению количества игроков на рынке ипотечного кредитования, как Российской Федерации, так и Алтайского края [33]. Безусловно, конкуренция между финансовыми организациями, работающими на этом рынке, высока. Чтобы привлечь клиентов, банки предлагают разнообразные программы ипотечного кредитования. Рынок ипотечного кредитования является  высоко концентрированным.

Рис. 2.2. Выдача ипотечных кредитов в разрезе групп – кредиторов

 

Доля  банков с государственным участием (Сбербанк РФ, ВТБ 24, Газпромбанк,  Россельхозбанк) составляет 83% рынка, доля Сбербанка и    ВТБ 24 – 75%. Доля партнеров АИЖК, каковыми являются региональные банки,  равна 13,3%, 3,7% приходится на остальных участников рынка.

Таблица 2.1.

Банки – основные участники ипотечного кредитования в  2012 году

Кредитная организация		Доля на рынке, %
1. Сбербанк	Собств. программа	40,6
2. ВТБ 24	Собств. программа	34,3
3. АлтайБизнес-банк	Фед. стандарт	5,8
4. Газпромбанк	Собств. программа	4,7
5. Алтайкапиталбанк	Фед. стандарт	2,4
6. Россельхозбанк	Собств. программа	2,4
7. СИБСОЦБАНК	Фед. стандарт	2,3
8. ФорБанк	Фед. стандарт	1,8
9. АК БАРС Банк	Собств. программа	0,8
10. Возрождение	Собств. программа	0,8
Всего		95,9

 

Из таблицы 2.1. следует, что в десятку основных участников рынка входят четыре региональных банка АКБ «АлтайБизнес-Банк», «СИБСОЦБАНК» ООО, ОАО КБ «ФорБанк» и ООО КБ «Алтайкапиталбанк»,  работающие по федеральным стандартам ОАО «АИЖК».  Региональные банки, благодаря программам рефинансирования ОАО «АИЖК», являются целевой аудиторией агентства. 

С ростом цен на недвижимость растет и средний размер кредита. По состоянию на 1 октября 2012 года   средний размер кредита составил 1017 тыс. рублей, что выше уровня 2011 года (908 тыс. рублей), но все еще ниже уровня 2008 года (1172,6 тыс. рублей). Средневзвешенный срок кредитования уменьшается и  на 01.10.2012 составляет 175,6 мес. (около 15 лет), в 2008 году составлял более 18 лет.

Стоимость квадратного метра жилья продолжает расти, на 01.10.2012 средневзвешенная  стоимость  жилья составила 37928 руб. за кв. м, в  сравнении с 2006 годом увеличилась  более чем в 1,5 раза.

Несмотря на значительное количество предложений, в настоящее время ипотека доступна, в основном, гражданам, имеющим одновременно и накопления, и стабильную хорошо оплачиваемую работу.

Доступность ипотеки определяется соотношением платежа к уровню доходов (при этом большинство банков ограничивают ежемесячные платежи на уровне 30-40% от доходов семьи). При приобретении однокомнатной квартиры средней стоимостью 1,5 млн. руб. в г. Барнауле необходимо иметь первоначальный взнос в размере 150 тыс. руб. и подтвержденный ежемесячный совокупный семейный доход не менее 40 тыс. руб. При этих условиях возможно получение кредита в размере 1350 тыс. руб. на 20 лет с ежемесячным платежом около 17 тыс. руб. На конец 2011 года согласно информации  Алтайкрайстата  о распределении населения по величине среднедушевых денежных доходов ипотека была доступна 20% населения.

Ипотечный кредит под залог жилья, с одной стороны, позволяет домашним хозяйствам в короткие сроки решить жилищную проблему, инвестируя свои сбережения и доходы в недвижимость, снижая социальное напряжение в обществе, а с другой стороны,  вовлекает недвижимость в экономический оборот, развивая финансовый и жилищный рынок, увеличивая инвестиционные возможности экономики.

Государство поддерживает ипотечное кредитование  через институты развития, такие как ОАО «АИЖК». Кредитным организациям, участвующим в программах АИЖК, по сути, даются гарантии, что ипотечные ценные бумаги, выпущенные ими, будут выкуплены, причем по фиксированной ставке. Продажа ипотечных закладных позволяет кредитным организациям решать проблемы с ликвидностью в те моменты, когда они возникают.

 В целях стимулирования кредитования застройщиков (программа «Стимул»), реализующих проекты строительства жилья экономического класса, а также физических лиц, приобретающих квартиры эконом-класса, и доступности ипотечного кредитования, Администрация Алтайского края  в сентябре 2012 года заключила трехстороннее соглашение о сотрудничестве по стимулированию строительства жилья экономического класса с ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и ОАО «Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию». В рамках программы в 2012 году завершено строительство 247-квартирного жилого дома по ул. Балтийская, 1 в городе Барнауле. Кредиты на приобретение жилья дольщикам предоставлялись по ставке не выше 12%[37].

Согласно  ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации гражданин имеет право  воспользоваться имущественным  налоговым вычетом на приобретение жилья и погашение процентов по ипотечному кредиту [3]. Имущественным налоговым вычетом на цели строительства или приобретения жилья по состоянию на 01.01.2012 воспользовалось 44332 человека из числа жителей  Алтайского края, из них 7399 человек заявили о своих правах в  2011 году [33].

В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной  поддержки семей, имеющих детей» и постановлением Правительства  Российской Федерации от 12.12.2007 № 862 «О правилах направления средств (части  средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» семья, получившая сертификат, может использовать указанные средства на приобретение, строительство жилого дома, уплату первоначального взноса, погашение основного долга и процентов по кредитам, направленным на улучшение жилищных условий [8; 9;

21]. В 2011 году  направили средства  материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по жилищным кредитам 10646 семей. В 2012 году с заявлениями по направлению материнского капитала на улучшение жилищных условий обратились 8587 семей. Всего в крае воспользовались материнским (семейным) капиталом на улучшение жилищных условий 29729 семей.

Законом Алтайского края от 31.08.2011 № 100-ЗС «О материнском (семейном) капитале в Алтайском  крае» с 1 января 2011 года установлена  дополнительная мера государственной  поддержки семей при рождении (усыновлении) третьего ребенка или  последующих детей в размере 50000 рублей, которые могут быть использованы на улучшение жилищных условий в  части погашения основного долга и процентов по кредиту [15]. С заявлениями на предоставление этой дополнительной меры поддержки в 2011 году обратилась 421 семья, за 9 мес. 2012 года – 4872 семьи.   

В рамках краевой целевой программы «Обеспечение жильем или улучшение жилищных условий  молодых семей в Алтайском  крае», которая является подпрограммой ФЦП «Жилище», предусматривается предоставление социальных выплат на приобретение жилья её участникам с использованием собственных и заемных средств [16; 20]. В очереди на участие в подпрограмме стоят 5492 молодых семьи. В рамках реализации мероприятий программы молодым семьям - участникам программы в 2010 году обеспечено жильем 297 семей, в 2011 году вручены 1807 свидетельств о праве на получение социальной выплаты на приобретение (строительство) жилья. В 2012 году в реализации программы участвуют все муниципальные образования края. Плановое количество молодых семей – претендентов на получение социальной выплаты составляет 1907. Для обеспечения их жильем выделено 1,155 млрд. рублей бюджетных инвестиционных ресурсов, в том числе из федерального бюджета 562,6 млн. рублей, консолидированного краевого бюджета – 592,66 млн. рублей.  По объему финансирования подпрограммы край второй год занимает позицию лидера среди субъектов Российской Федерации.