Совершенствование системы ипотечного кредитования жилья (на материалах «ОАО Сбербанк России»)

Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество  остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства  приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда  и т.п. [27].  Из чего следует, что можно выделить следующие принципы ипотеки:

гласность, или публичность – доступ каждого  заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

специальность – возможность установления ипотеки  только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

достоверность – записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества  нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

старшинство – преимущество одного закладного права перед другим в зависимости  от времени внесения его в ипотечную  книгу;

бесповоротность – ипотека прекращается лишь в  случаях, прямо предусмотренных  в законе или договоре.

Широкое использование кредита является необходимым условием нормального  функционирования экономики любого государства и невозможно без  серьёзного обеспечения интересов  кредитора. Наиболее эффективно эти  интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

1) недвижимость  сравнительно мало подвержена  риску гибели или внезапного  исчезновения, а её наличие легко  проверяется;

2) недвижимость  обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;

3) стоимость  недвижимости имеет тенденцию  к постоянному росту, что даёт  кредитору гарантии полного погашения  задолженности;

4) высокая  стоимость недвижимости и риск  её потери являются мощным  стимулом, побуждающим должника  к точному и своевременному исполнению своих обязательств.                

Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого  имущества (ипотекой). Ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных  кредитов.

 Ипотека – это предоставление ссуды под залог недвижимости.                                   К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В залог не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным [4].

Наибольший  интерес представляет ипотечное  кредитование жилья, т.к. жильё в  рыночной экономике – наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики  и уверенность населения в  своем будущем, в будущем страны в целом.  

 При  ипотечном кредитовании займы  предоставляются на длительный  срок, который растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит. Основные участники ипотечного кредитования:

1. Заемщики — физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями) по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья — ипотека.

2. Продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.

3. Кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются:

предоставление  ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;

оформление  кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;

обслуживание  выданных ипотечных кредитов.

По договору об ипотеке кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в  случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед  другими кредиторами залогодателя.

4. Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) — специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. К основным функциям операторов вторичного рынка относят:

рефинансирование  кредиторов на основе установленных  стандартов и требований, предъявляемых  к процедурам ипотечного кредитования;

выпуск  эмиссионных ипотечных ценных бумаг;  
привлечение средств инвесторов сферу жилищного кредитования;

оказание  кредиторам содействия во внедрении  рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более  доступных для заемщиков и  менее рискованных для кредиторов.

5. Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основными функциями этих органов являются:

регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности  к новому собственнику;

регистрация договоров об ипотеки и прав ипотеки;

хранение  и предоставление информации по правам собственности и обременению  залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.

6. Страховые компании — страховые компании, имеющие лицензии на осуществление имущественного страхования (страхование заложенного жилья), личное страхование ипотечного рынка.

7. Оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

8. Риэлтерские фирмы — юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья. К функциям риэлторов относятся подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание.

9. Инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.

10. Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т. д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью [4].

Первые  законодательные нормы, касающиеся ипотеки в России, заложены в Псковской  судной грамоте, и относятся к 15 веку.  Они позволяли брать деньги в кредит и оставлять в залог землю. В 1649 году в Соборном Уложении законодательно был предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. В 1786 году в России создано специальное кредитное учреждение «Государственный заемный банк». Он предоставлял дворянству кредиты на 20 лет под 8% годовых. В качестве обеспечения кредита банк брал в залог их усадьбу с землей и крепостными. В 1872 году появились акционерные поземельные банки. К концу 19 века в России в банках было заложено более 100 тысяч домов, а к 1914 году в залоге у банков находилось около 60% частных домовладений. Кроме денежных средств и ценных бумаг банки включали в оборот параллельную валюту в виде товарных обязательств, векселей и сертификатов, подтверждающих право собственности на земельные участки, здания и сооружения, жильё и право строительства объектов [29, c.36].

Система ипотечного кредитования недвижимости в дореволюционной России была близка к одноуровневой модели ипотечного кредитования. Она характеризуется следующими признаками:

рефинансирование  ипотечных кредитов производилось  за счёт выпуска ценных бумаг (закладных  листов) кредитной организацией;

функции координации ипотечного рынка и  надзор за его участниками осуществлялись Министерством финансов правительства  России и Государственным банком.

Функционирование  такой модели позволило России уже  к 1914 году иметь развитый ипотечный  рынок с крупными финансовыми  учреждениями, выдавшими за 50 лет  своей деятельности кредиты почти  на 1,0 млрд. рублей золотом.  Советская система жилищного финансирования, в дореформенный период, заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов, для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80%, а средства населения – около 15% (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).

История ипотеки в России, начавшись как  таковая при императрице Елизавете  Петровне в 18 веке, фактически до 1995 года ассоциировалась всего с двумя-тремя  банками.

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное  участие населения в решении  жилищной проблемы. Долгосрочные кредиты  населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в  основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья. Использовавшиеся ранее механизмы проведения жилищной политики в стране, в новой экономической  ситуации оказались неэффективными.

Основная  функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования состояла в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов – залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов, в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан – заемщиков.

Основы  этой системы были заложены в Законе Российской Федерации  от 24.12.1992  № 4218-1 «Об основах федеральной  жилищной политики».  В  развитие этого Закона были приняты ряд  указов и постановлений [22-26].

Гражданский кодекс Российской Федерации [2] установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой, положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ был принят Федеральный закон  РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [5]. Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

Введена единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

Государственная регистрация является единственным доказательством осуществления  зарегистрированного права;

Государственной регистрации подлежат: право собственности  на недвижимое имущество; сделки с недвижимостью; ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);

Создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;

Государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица);

Государственная регистрация проводится учреждением  юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Другим важным законодательным актом стал принятый Федеральный закон от16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [4].  До принятия этого закона залог недвижимости в России не имел широкого распространения. Закон значительно расширил возможность использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита.