Совершенствование системы ипотечного кредитования жилья (на материалах «ОАО Сбербанк России»)

       Важным шагом, закладывающим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось создание в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций, принадлежащим государству (в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. №1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»).

Перед Агентством была поставлена задача, разработать  и реализовать схему деятельности по рефинансированию кредиторов, мониторинг которой может осуществляться Центральным  банком Российской Федерации, Федеральной  комиссией по рынку ценных бумаг, потенциальными и реальными инвесторами, рейтинговыми агентствами.

Позднее был принят Федеральный закон  от 11.11.2003 №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», регулирующий отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по ипотечным ценным бумагам. Закон предусматривает два вида ценных бумаг [6]. Это облигации, так называемые ипотечные облигации, и ипотечные сертификаты участия. Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только ипотечными агентами и кредитными организациями. Размер (сумма) обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, не может быть менее чем 80% общей номинальной стоимости облигаций. Выдачу ипотечных сертификатов участия могут производить только коммерческие организации, обладающие лицензиями на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами.

В последние  годы в направлении развития кредитования населения России была разработана Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, утвержденная Распоряжением Правительства Российской Федерации от 19.07.2010 №1201-р, которая определяет место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной системе Российской Федерации, а также стратегию государства в становлении данной сферы [12].

1.2.Основные модели ипотечного кредитования: зарубежный опыт

Из анализа  мирового опыта следует, что по способу  привлечения финансовых ресурсов принципиально  различаются между собой две  модели жилищного ипотечного кредитования: открытая двухуровневая (американская) и одноуровневая автономная (германская) [28, c.15].

Суть  двухуровневой модели состоит в  том, что ипотечные кредиты, после  оформления закладных на первичном  ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Эти агентства  могут поступить с полученными  ипотечными кредитами различным  способом:

переуступить  их вторичным инвесторам;

сформировать  из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать их вторичным инвесторам или права участия (доли) в таких  пулах;

выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

Реализация  открытой двухуровневой модели может  быть обеспечена лишь при условии  создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при  определенном содействии государства  и, как минимум, при частичном  контроле  эмиссии ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Государство жестко контролирует наличие баланса  между совокупной ценой эмитированных  и обращающихся в каждый данный момент на вторичном рынке ценных бумаг  и ценой закладных, проданных  ипотечными банками эмитентам в  обеспечение этой эмиссии. Что касается общего соответствия суммарной стоимости  всех первичных закладных, полученных от ссудозаемщиков, и величиной кредитных ресурсов, полученных с вторичного рынка, то наличие баланса между ними модель не требует, так как часть ресурсов ипотечные банки могут получать из других источников, а также из собственных средств.

Открытая  двухуровневая модель является более  стабильной в силу того, что большинство  ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных  ресурсов в систему, имеют ранее  объявленную доходность и срок погашения. Однако стабильность эта существует лишь в определенных пределах. Будучи открытой и ориентированной на получение  кредитных ресурсов со свободного рынка  капиталов от независимых от системы  инвесторов, данная модель также подвержена рискам и достаточно существенному  влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому широкое применение такие модели могут иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Не случайно наибольшего  масштаба и совершенства эта модель достигла в своем развитии  в  США.

Механизм  действия системы следующий: строительная компания покупает земельный участок, строит на нем стандартный дом  для обезличенного покупателя и  продает. Таким порядком строится в  США до 70% общего числа домов, а  остальные 30% имеют конкретного покупателя еще до начала строительства. Покупатель приобретает жилье с помощью  ипотечного банковского кредита. Его максимальный срок 15–30 лет, средний – 12 лет. Процент по кредиту – 7 – 9% годовых. Размер средней процентной ставки определяется текущим спросом на кредит, а для отдельных категорий граждан - правом на получение государственных льгот.

Уже в 90–х годах XX века в США ипотечный кредит составлял от 80 до 90% рыночной стоимости жилья.

Кредит  предоставляется только тем семьям, которые могут ежемесячно погашать его. Исследование особенностей американской модели ипотечного кредитования позволило  выявить главный принцип отношений  между субъектом и объектом. Он заключается в том, что заёмщик  с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое  жилье, оплачивая при этом, как  правило, лишь незначительную часть  его стоимости наличными, а всю  оставшуюся – заемными деньгами специализированного  ипотечного банка, которые выдаются под залог либо приобретаемой  недвижимости, либо недвижимости, уже  находящейся во владении клиента. Возврат  этого кредита в зависимости  от ежегодного дохода заемщика и избранного типа ипотеки осуществляется обычно в течение 15 - 30 лет. Рефинансирование системы жилищного ипотечного кредитования поступает со специально организованного  для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. В жилищный инвестиционный процесс  вовлечено большое число участников финансового рынка, в результате чего резко возрастает объем инвестиций в жилищное строительство за счет привлечения средств со смежных  сегментов рынка.

Рис. 1.1. Схема рынка ипотечного кредитования в США [27].

По американскому  образцу развиваются системы  ипотечного кредитования в Великобритании, Ирландии, Австралии, Испании, Новой  Зеландии, Нидерландах, странах Южной  Африки, Латинской Америки и др.

Ключевым  отличительным признаком одноуровневой  модели ипотечного кредитования является сберегательно-ссудный принцип её функционирования. При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет  привлечения сбережений будущих   заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели, право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем, сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита. Банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счёт выпуска ценных бумаг облигационного типа – закладных листов.

Данная модель в силу своей автономности не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка. При реализации сбалансированной автономной модели для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы.  Необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Сами же ставки дохода по вкладам стройсбережений и ставки процента за пользование кредитом теоретически могут быть установлены на произвольном уровне. Банк может не выплачивать доход на целевые сбережения и, установив маржу, объявить этот же процент в качестве цены кредита.

Таким образом, модель становится независимой не только от колебаний рыночной цены  заемных  денег, но и от общего уровня этой цены вообще. Это качество сбалансированной автономной модели имеет особенно важное значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой, с той лишь оговоркой, что все взаиморасчеты должны реализовываться в свободно конвертируемой валюте.

Плюсом  данной модели является также и то, что в ее рамках кредитор имеет меньший риск невозврата ссуды, потому что имеется больше возможности для проверки реальной платежеспособности клиента на накопительном этапе взаимоотношений. 

В настоящее  время наиболее впечатляющий успех  в практическом использовании данной модели достигнут в Германии. Здесь  создана охватывающая всю страну «система стройсбережений», которая удачно сочетает механизмы накопления (стройсбережений) с механизмами кредитования конкретных граждан, а также механизмы протекционизма государства по финансовой поддержке инициативы граждан, связанной с целевым накоплением и использованием средств на улучшение жилищных условий.

Принцип функционирования такой модели следующий:

Гражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со специализированной финансово-кредитной системой не в  момент приобретения жилья, а значительно  раньше, обычно за 2 – 10 лет до этого. Внося ежемесячные суммы на свой счёт, будущий строитель или покупатель жилья стремится накопить 40 – 50 %  оговоренной в договоре суммы.

Размер  взносов определяется общим размером этой суммы и составляет, как правило, 3%. Процесс накопления занимает обычно пять лет. При этом  процент по указанному вкладу, колеблется в пределах 5%. После чего заемщик получают право  на получение государственной дотации (до 10% от стоимости жилья) и право  на получение льготного кредита, для оплаты недостающей его части. Погашение этого кредита обычно длится 10 – 15 лет. Накопив указанную в договоре часть суммы (50%), заёмщик получает право на получение  в полном объёме низкопроцентной ссуды. До выплаты общей суммы вкладчик является кредитором, а после предоставления ему ссуды со стороны стройсберкассы  становится ее должником. Благодаря аккумулированию за счет целевых накопительных вкладов на первом этапе значительных финансовых ресурсов у кредитных учреждений появляется возможность использовать эти средства для выдачи ссуд тем гражданам, которые обратились в эту систему раньше и уже вышли на второй этап получения кредитов. Идентичность вкладчика со ссудополучателем является типичной чертой этого вида стройсбережения.

Исключительно важным достоинством немецкой системы  стройсбережений, является то, что используемые в ее рамках уровни процентных ставок, начисляемых банками на целевые стройсбережения, и ставок, выдаваемых в рамках системы кредита, являются автономными и не зависят от общего состояния кредитно-финансового рынка.

Таким образом, немецкая модель стройсбережений значительно меньше связана с функционированием вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость и зависима от нее.

Основной  характеристикой данной модели является ее замкнутость, т.е. в качестве источника  предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены  вкладчиками-участниками по контрактам стройсбережений. Банки, использующие эту систему, имеют возможность предоставлять кредиты заемщикам ниже рыночных, выплачивая по сберегательным вкладам проценты, ниже рыночных. Активную деятельность в банковском секторе ведут частные сберегательные кассы и банки, занимающиеся финансированием индивидуального строительства.

По немецкому  образцу развиваются системы  ипотечного жилищного кредитования во Франции, Австрии, Италии, Чехии, Словакии, Венгрии, Латвии, Словении и др.

Несмотря  на принципиально различный подход к процессу мобилизации кредитных  ресурсов и организации самого кредитования населения, общим для американской ипотечной модели и немецкой системы  стройсбережений является следующее:

процесс их практического функционирования всесторонне поддерживается государством, включая систему правового, лицензионного  и финансового регулирования  данной деятельности, предоставление ей государственных гарантий и обеспечение  страхования рисков, налоговых льгот  и целевых адресных дотаций;

разделение  жилищного финансирования на две  части: кредитование строительства  жилья и долгосрочное кредитование покупки жилья населением (ипотечное  кредитование). Строительное кредитование осуществляется на общих рыночных условиях. При ипотечном кредитовании покупки  жилья, займы предоставляются обычно на длительный срок под залог приобретённой  недвижимости;

стабильно действующий вторичный рынок  закладных;

в системе  действуют четыре основных субъекта (заемщик, кредитор, инвестор и государство).

Обобщение зарубежного опыта государственного регулирования  процесса ипотечного кредитования позволило сделать  следующие выводы:

все страны используют субсидирование малообеспеченных слоев населения при получении  кредита на покупку жилья,  обеспечивают им доступ к фондам социального кредита;